مشاوره حقوقی

وکیل پایه یک دادگستری

تلفن تماس ۰۹۱۲۴۲۳۰۹۵۲

مشاوره املاک


دستور تخلیه

دستور تخلیه چیست؟

همانطور که در مشاوره حقوقی های قبلی املاک مطرح گردید به تصرف و در اختیار در آوردن املاک از طریق قانونی به طرق مختلف امکان پذیر می باشد که یکی ازین موارد اخذ دستور تخلیه مستاجر است .

دعاوی مشابه کیفری

باید توجه داشت در مواردی که متصرف با اذن و اجازه مالک به ملک وارد شده است عنوان کیفری ورود به عنف مصداق نداشته و مراجع کیفری نیز آنرا مجرمانه قلمداد نمی کنند .

اما ممکن است ورود در ابتدا با اذن و اجازه صورت گرفته باشد لیکن متجاوز به ملک (متهم) از خارج شدن از ملک خودداری کند و خود را متصرف قانونی بداند در این فرض امکان طرح شکایت وجود دارد اما می بایست توجه داشت محاکم کیفری صرفاً در جایی که شاکی خود دارای سند رسمی مورد تایید باشد شکایت او را بر علیه متصرف می پذیرم چرا که برابر قانون ، مراجع کیفری وظیفه‌ای در احراز مالکیت و قانونی بودن تصرفات نداشته و ندارند و صرفاً می توانند با استناد به اسناد مالکیت قطعی که در دفتر املاک به ثبت رسیده است مالک را شناسایی نماید و حکم مقتضی به نفع مالک در رفع تصرف صادر نمایند .

اما در خصوص دعاوی بر علیه مستاجر (دستور تخلیه و حکم تخلیه ) بعد از پایان مدت قرارداد اجاره ، شکایت کیفری تحت عنوان رفع تصرف مورد پذیرش نبوده چراکه دادسرا و دادگاه کیفری مرجع برطرف کردن اختلافات فی مابین افراد نبوده و لذا با توجه به پیش بینی قانونی اختلافات موجود در روابط مالک مستاجر در شورای حل اختلاف و یا دادگاه قابل طرح می باشد .

دادخواست های مشابه حقوقی

در دعاوی مالک و مستاجر طرح چند عنوان خواسته پیش بینی شده است نخست دستور تخلیه و دیگری حکم تخلیه لیکن برخی افراد به اشتباه چهار عنوان دادخواست حقوقی بی ارتباط را مطرح می نمایند که خیل کثیری از دعاوی به علت عدم اطلاعات حقوقی و بهره مندی از مشاوره حقوقی به صورت ناصحیح طرح شده و نتیجه ای جز رد دعوا در پی نخواهد داشت.

حال عناوین حقوقی مشابه دستور تخلیه به ترتیب ذیل عبارتند از

  • حکم تخلیه
  • تخلیه ید
  • رفع تصرف
  • خلع ید

باید توجه داشت قبل از انتخاب هر یک از عناوین مذکور و طرح دادخواست می بایست تمامی مدارک و دلایل به دقت بررسی شود و اقدامی صحیح و دادخواستی مرتبط به ثبت برسد بدیهی است طرح دادخواست به صورت ناقص و اشتباه عواقبی جز اتلاف وقت و هزینه در پی نخواهد داشت .

دستور تخلیه چیست ؟

همانطور که مشخص است تمامی عناوین مطرح شده در قالب حکم دادگاه بوده لیکن دستور تخلیه مانند دستور فروش تصمیم دادگاه می باشد و برخلاف احکام ، نیازمند برقراری جلسه رسیدگی نبوده و غیر قابل تجدید نظر خواهی می باشد به همین علت است که در دعاوی مالک و مستاجر بهترین دادخواست ممکن طرح دعوای دستور تخلیه است بدیهی است طرح این دعوا نیازمند شرایط خاص بوده که در متن مشاوره حقوقی حاضر آن موارد مورد بررسی قرار می گیرد.

ویژگی های دستور تخلیه

برابر قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی فی مابین مالک و مستاجر در صلاحیت شورا می باشد و لذا دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می شود از دیگر سو برابر قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد اجاره می‌بایست یا به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد ، بدیهی است در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می نماید و در نتیجه مالک ملک می‌بایست اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید و بدیهی است حکم تخلیه مستاجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستاجر می باشد .

بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک برابر قانون می بایست مبلغی را که به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستاجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند که به امضای قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می باشد انجام خواهد داد.

بدیهی است مطابق قانون ، موجر میتواند اجاره های پرداخت نشده مستاجر و هزینه های شارژ و یا خسارات وارده به ملک را از مبلغ ودیعه توقیف نماید و بعد از اخذ حکم در خصوص محکومیت مستاجر به پرداخت آن از مبلغ واریزی به صندوق دادگستری وصول نماید.

مزیت های طرح دستور تخلیه

در جهت مشاوره حقوقی ویژگی های مثبت دستور تخلیه می توان به سریع بودن اخذ دستور و اجرای آن اشاره نمود همانطور که بیان شد این دعوای حقوقی در قالب دستور قاضی بوده بسیار سریع و بدون نیاز به جلسات رسیدگی می باشد.

دومین مزیت دستور تخلیه طرح آن در شورای حل اختلاف می باشد چرا که رسیدگی در شورا به نسبت سریع تر از دادگاه بوده و در مواردی ممکن است در همان ابتدا میان مالک و مستاجر با میانجیگری اعضای شورای حل اختلاف موضوع با صلح و سازش خاتمه بیابد .

سومین مزیت دستور تخلیه کم هزینه بودن آن است چراکه هزینه دادرسی الباقی دعاوی ملکی بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود لیکن دستور تخلیه به عنوان یک دعوای غیر مالی هزینه دادرسی به نسبت کمتری دارد.

چهارمین مزیت دستور تخلیه امکان توقیف اجور معوقه و هزینه های شارژ و خسارات از مبلغ ودیعه واریزی می باشد .

پنجمین مزیت دستور تخلیه بی نیاز بودن این دستور از حضور مستاجر است و لذا در صورت تکمیل بودن مدارک دستور تخلیه بدون حضور مستاجر نیز صادر می گردد.

روند رسیدگی

همانطور که در متن مشاوره حقوقی بالا اشاره شد دستور تخلیه نیازمند ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف می باشد از طرفی با توجه به الکترونیکی شدن ثبت دادخواست ها درخواست دستور تخلیه نیز از طریق دفاتر خدمات قضایی به شوراهای حل اختلاف ارجاع می گردد لذا پس از ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی دادخواست به یکی از شعبات شورای حل اختلاف محله ملک ارجاع می گردد شعبه مربوطه با بررسی مدارک و مستندات موجود و احراز این امر که خواهان مالک قانونی ملک بوده و طی قرارداد توسط خود او و یا مالک قبلی خوانده به عنوان مستاجر در آن سکونت داشته است و مبلغ ودیعه ایشان نیزبه صندوق سپرده دادگستری واریز شده است دستور تخلیه ملک را صادر می نماید در مواردی بنا به درخواست خواهان و یا تشخیص شورای حل اختلاف ممکن است مستاجر احضار و جلسه ای تشکیل گردد موضوع تخلیه بوسیله صلح و سازش در صورتجلسه گزارش اصلاحی به توافق طرفین برسد به هر ترتیب پس از صدور دستور تخلیه مراتب به اجرای احکام شورای حل اختلاف اجرا می شود که دادورز شورا ظرف مهلت قانونی نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام خواهد نمود .

مدارک مورد نیاز

در انتهای مشاوره حقوقی مدارک مورد نیاز بیان می شود در این دعوا نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر می بایست تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود از جمله این موارد سند مالکیت و یا هر دلیل دیگری که اثبات کننده مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع تخلیه باشد و همچنین اجاره نامه رسمی و یا عادی با شرایط مقرر قانونی به همراه فیش بانکی واریز مبلغ ودیعه به صندوق سپرده دادگستری می باشد .

در صورت مراجعه به دفتر وکالت ضمن اعطای وکالت می توانید کلیه مراحل دستور تخلیه را از طریق حمایت قضایی وکیل دادگستری پیگیری نماید که در این صورت بدواً وکالتنامه تنظیم و در ادامه مدارک مورد نیاز تحویل وکیل نادری می شود که به ترتیب مراحل ثبت دادخواست و اخذ دستور صورت پذیرد بدیهی است مبلغ ودیعه به شماره حساب اعلام شده ، توسط وکیل یا شخص موکل واریز می گردد .

در خصوص اجرای دستور تخلیه نیز ممکن است مستند تا زمان اجرا را تخلیه نمایند و یا اساساً در ملک حضور نداشته باشد که در این صورت بدون ممانعت ملک به تصرف مالک در خواهد آمد و در فرض دوم ممکن است مستأجر داخل ملک سکونت داشته و از اجرای رای خودداری نماید در این حالت ممکن است دادورز ضمن اعطای مهلت جهت تخلیه اجرا را برای مدتی به تاخیر بیندازد و در صورت عدم تخلیه با استفاده از ضابطین دادگستری دستور تخلیه اجرا می گردد و اموال موجود در اختیار امین اموال قرار می گیرد ممکن است در همان ابتدا کلیه اموال به انبار منتقل شود نحوه نگهداری آن اموال برابر قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود .

کلید واژه ها

دفتر وکالت صندوق سپرده دادگستری اجاره نامه رسمی سند مالکیت دستور فروش حکم دادگاه احراز مالکیت ورود به عنف سند رسمی حکم تخلیه مشاوره حقوقی

آدرس

تهران، آریاشهر، بین فلکه اول و دوم صادقیه، ابتدای شهدای صادقیه جنوبی، جنب رستوران پاییز، پلاک ۴۱، طبقه ۴