رهن در قرارداد های بانکی

مفهوم رهن در قرارداد بانکی : رهن در قراردادهای بانکی یک نوع وثیقه عینی می‌باشد. که تا وصول طلب و دین، در گرو بانک می‌ماند. در اینصورت بانک، هنگام وصول طلب، بر سایر طلبکاران حق تقدم دارد. و می‌تواند ملک را در دست هرکس بیابد توقیف کند و از حاصل فروش مال، طلب خود را بردارد.

شیوه خرید ملک در رهن بانک

در معامله مال مرهونه، اشخاصی که بدون اطلاع از اینکه خانه‌ای در رهن بانک است آن را خریداری نموده‌اند. می‌توانند ابتدائاً از فروشنده تقاضا نمایند علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن نیز اقدام نماید. چنانچه فروشنده خودداری نماید خریدار حق دارد معامله را برهم بزند و در صورت هرگونه پرداختی، مبلغ را مسترد نماید. و یا با مراجعه به مراجع قضایی علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به فک رهن ارائه دهد.

وجاهت یا عــدم وجاهت قانونی انتقال ملک در رهـن بانـک:

انتقال ملکی که در رهن بانک است بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری است. اما استثنائاً از دو طریق میتوان اقدام نمود:

1. از طریق فک رهن با تسویه کامل بدهی
2. از طریق انتقال تسهیلات به خریدار

در واقع طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی ملک، پرداخت اقساط را برعهده می‌گیرد. در اینصورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می‌گردد ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز برعهده او قرار می‌گیرد.

مزایده ملک در رهن بانک

ملکی که رهن در قرارداد بانکی باشد از طرف محکوم‌له قابل توقیف است اما امکان مزایده ملک تا زمانی که ملک در رهن بانک است وجود ندارد و محکوم‌له باید منتظر بماند تا ملک از رهن خارج شود. البته با تسویه کامل بدهی قبل از موعد و با حفظ حقوق مرتهن امکانپذیر است. در واقع اگر راهن با حفظ حقوق بانک مرتهن، مورد رهن را انتقال دهد عقد رهن نافذ است؛ زیرا با حقوق او تعارضی ندارد اما هرگاه انتقال بدون قید انجام پذیرد زیانبار و غیرنافذ است.

توقیف ملک در رهـن بانـک

ملک مرهونه، وثیقه دریافت تسهیلات از بانک قرار می‌گیرد. بنابراین با پرداخت نشدن هر یک از اقساط یا بدهی، بانک حق توقیف ملک مرهونه را دارد. در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت گردد.
در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می‌شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

تخلیه ملک در رهن بانک

وکیل تخلیه ملک : با در رهن قرار گرفتن ملک، بانک اصطلاحاً طلبکار مقدم و با وثیقه است یعنی تا زمانی که طلبش را از محل فروش ملک طی تشریفات قانونی برداشت نکرده است نوبت به مستأجر ملک در رهن بانک نمی‌رسد.

معمولاً رویه بانک‌ها این است که وقتی اقدام قانونی می‌نمایند. که رقم و مبلغ اصلی و دیرکرد به میزان کل قیمت خانه برسد. بعد از طریق دادگاه یا از طریق اجرای ثبت، بصورت قانونی ملک را از مالک به خود انتقال می‌دهند. در اینصورت مستأجر نیز می‌تواند از مالک در دادگاه برای مطالبه طلب خود اقدام نماید.

آیا فروش ملک در رهن بانک ممکن است؟

اصولاً قراردادن ملک در رهن بانک، از طرف رهن‌گذارنده(راهن) لطمه‌ای به مالکیت وی وارد نمی‌کند و صرف فروش آن در صورت رعایت کردن حقوق مرتهن(رهن‌گیرنده یا بانک) از نظر حقوقی ایرادی ندارد. اما هنگام تنظیم سند فروش علاوه بر در نظر گرفتن حقوق مرتهن باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است.

امکان افراز و تفکیک ملکی که در رهن بانک ممکن است؟

اگر گیرنده تسهیلات بدهی معوقه به بانک نداشته باشد بانک با صدور صورتجلسه تفکیکی و در صورت حفظ حقوق رهنی خود نسبت به قطعات تفکیک شده موافقت می‌کند.

پوریا نادری – وکیل متخصص امور ملکی