صفر تا 100 مراحل نقل و انتقال سند ملکی + مدارک مورد نیاز

به دنبال انجام معاملات ملکی و برای قطعیت معامله اولین گزینه ای که باید به آن توجه داشت اخذ سند ملکی است.اخذ سند ملکی که اصطلاحا به نام سند زدن شناخته می شود، اعلام توافق قانونی و رسمی میان فروشنده و خریدار می باشد.این توافق در صورتی کامل می شود که مبنی بر نقل و انتقال مالکیت ملک مورد معامله باشد. پروسه ای که با انتقال سند ملکی تکمیل می شود. در این صورت معاملات ملکی افراد از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک و تمامی مراجع قضایی کشور به رسمیت شناخته می گردد. آیا شما با مراحل انتقال سند آشنایی دارید؟ در ادامه با ما همراه باشید.

آشنایی با مراحل انتقال سند ملکی 

تصرفات شما زمانی از نظر قانونی به رسمیت شناخته می شود که انتقال سند ملکی صورت پذیرفته باشد. سیستم نقل و انتقال سند ملکی سالهاست که روال مشخصی دارد که به نوعی از عرف عمومی نشات گرفته است. در حال حاضر مراحل انتقال سند ملکی به شرح زیر است:

توافق میان خریدار و فروشنده

اخذ انواع سند ملکی در صورتی امکانپذیر است که رضایت و توافقات نهایی میان فروشنده و خریدار حاصل گردد. شکل مکتوب این توافق نهایی به عنوان مبایعه نامه شناخته می شود.

مبایعه نامه نسخه ی قانونی قولنامه است که در آن مشخصات خلاصه ای از روند معامله قید می گردد. این مشخصات می تواند شامل مواردی همچون مشخصات کامل فروشنده و خریدار، موضوع معامله، زمان معامله ،  مبلغ معامله ، تاریخ حضور در دفترخانه ، نحوه ی پرداخت ثمن معامله و … باشد. همچنین در متن مبایعه نامه  می توان اشاره ای به منصوبات و ملزومات ملک مانند کابیت  ، پارکینگ و وسایل گرمایشی و سرمایشی داشت. البته لازم به ذکر است که شما می توانید در متن مبایعه نامه به خیارات قانونی و نحوه ی فسخ قرارداد هم اشاره ای داشته باشید.

یک نکته ی حقوقی مهم :

با نوشتن( اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش ) در متن مبایعه نامه اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید. خیارات قانونی به این منظور پیش بینی شده اند که قانون چارچوب خاصی را برای معاملات پیش بینی کرده تا در شرایط خاصی بتوان نسبت به فسخ معامله اقدام کرد.خیارات قانونی برای جلوگیری از ضرر شما در معامله در نظر گرفته شده است.

با اخذ مبایعه نامه اولین مرحله ی انتقال سند ملکی شکل می گیرد. چرا که مبایعه نامه فروشنده را ملزم و متعهد به انتقال سند ملکی می نماید. در غیر این صورت برای خریدار این حق قانونی ایجاد می گردد که پیگیری های قضایی خود را آغاز کند.

دریافت کد رهگیری برای مبایعه نامه

مبایعه نامه در صورتی معتبر و قانونی شناخته می شود که برای آن کد رهگیری اخذ گردد. کد رهگیری مبایعه نامه برای جلوگیری از به وجود آمدن اختلافات حقوقی ضروریست و از فروش ملک مورد نظر به چندین نفر جلوگیری می کند. در گذشته به علت عدم وجود کد رهگیری گاها دیده می شد که به دنبال تنظیم مبایعه نامه ، فروشنده ملک را به چندین نفر می فروخت. برای جلوگیری از ایجاد چنین وضعی ساز و کاری تعبیه شد که برای هر مبایعه نامه یک کد رهگیری منحصر به فرد در نظر گرفته شود. این کد در سامانه ی نرم افزاری مخصوصی ثبت گردیده و بدین ترتیب از نظر قانونی هر معامله برای یک نفر به رسمیت شناخته می شود.

در صورتی که فروشنده بخواهد ملکی که برای آن مبایعه نامه تنظیم شده مجددا معامله نماید، سیستم خطا داده و اعلام می کند که قبلا برای آن ملک کد رهگیری صادر شده است.

برای تنظیم مبایعه نامه و دریافت کد رهگیری توجه داشته باشید که بنگاهی برای معاملات ملکی خود انتخاب کنید که معتبر بوده و دارای مجوز قانونی باشد.

حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی

در این مرحله نیازی به حضور خریدار نیست. اما فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه ی شناسنامه و سند ملک برای انتقال سند تشکیل پرونده دهد.

دفترخانه موظف است استعلامات لازم زیر را قبل از نقل و انتقال سند انجام دهد:

• بررسی مفاصاحساب ملک که در هنگام انتقال سند باید صفر باشد. این استعلام از طریق دارایی و شهرداری اخذ می گردد.
•  بررسی وضعیت سند ملک از این نظر که در رهن بانک یا مراجع قضایی نباشد.
• استعلام از عدم قرار گیری ملک در طرح ساخت و ساز شهرداری. در صورتی که ملک مورد معامله در طرح ساخت و ساز شهرداری قرار داشته باشد، اجازه ی معامله و نقل و انتقال سند صادر نخواهد شد.

مدارک لازم برای نقل و انتقال سند ملک

• اصل و تصویر سند مالکیت ملک
• اصل و تصویر بنچاق ملک
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالتنامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری برای زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا
• صورتمجلس تفکیکی آپارتمان در صورت هماهنگی
• اصل و تصویر حصر وراثت و فرم مالیات بر ارث برای سندهای ورثه‌ای

در رابطه با بنچاق باید بگوییم یک ورق A2 است که در آن به مشخصات فروشنده و خریدار ، مشخصات و آدرس ملک و هزینه هایی که طرفین انجام داده اند اشاره شده و به عنوان پیوست سند ارائه می گردد. بنچاق می تواند یک نمای کلی از وضعیت ملک مورد معامله را نشان دهد و به عنوان سند درجه دو شناخته می شود. یعنی بدون وجود بنچاق امکان انجام معامله وجود دارد. تمامی دفترخانه هایی که معاملات قبلی ملک در آن واقع شده است یک نسخه از بنچاق را نزد خود نگاه می دارند . پس در صورتی که ملک مورد معامله بنچاق نداشت به راحتی می توان یک نسخه از آن را تهیه کرد.

انتقال سند و پایان معامله

در متن مبایعه نامه تاریخی برای نقل و انتقال سند در نظر گرفته شده است. همچنین به تاریخ پرداخت ثمن معامله نیز اشاره گردیده است. از نظر قانونی با پرداخت کامل ثمن و دریافت سند ملک معامله به پایان رسیده و مراحل نقل و انتقال سند تکمیل می گردد.

با تکمیل مراحل فوق و در صورت عدم بدهی ملک خریدار و فروشنده باید در تاریخ مشخص شده به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه ی مدارک و پرداخت هزینه های نقل و انتقال ملک ، سند را منتقل کنند.در صورت عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی خریدار می تواند گواهی عدم حضور  را از دفتر اسناد رسمی دریافت کرده و برای جبران هزینه ی پشیمانی به دادگاه مراجعه نماید.

انجام مشاوره حقوقی ملکی

مالکیت و تصرفات شما زمانی به رسمیت شناخته می شود که سند ملکی در دست داشته باشید. در غیر این صورت با مشکلات حقوقی فراوانی روبرو خواهید. در حال حاضر مراحل نقل و انتقال سند ملکی هنوز در مسیر سنتی خود قرار دارد و روند بسیاری از معاملات ملکی سالهاست به روال سابق در جریان است. البته با وجود ساز و کارهایی مانند دریافت کد رهگیری مبایعه نامه  و استعلامات قانونی پیش از انتقال سند ملکی شاهد روند قانونی تری در معاملات ملکی هستیم.

با این حال مراحل انتقال سند ملکی می تواند با چالش های متعددی روبرو باشد و عبور از هر مرحله مستلزم شناخت جنبه های قانونی آن است. ضمن اینکه حضور یک وکیل آگاه و باتجربه می تواند بسیاری از چالش ها و مشکلات حقوقی پیش روی شما را در کوتاه ترین زمان ممکن حل کند.

برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با پوریا نادری وکیل متخصص امور ملکی در ارتباط باشید.