مفهوم و ماهیت مال مشاع در قانون

تعریف مال مشاع در قانون : مال مشاع در مقابل مال مفروز است. اگر مالی فقط متعلق به یک نفر باشد به آن مال مفروز می گویند. و اگر حداقل دو نفر شریک داشته باشد به آن مال مشاع گفته می ‌شود. مال مشاع از نظر تعداد شرکاء محدودیتی ندارد و ممکن است شرکاء 100 ها نفر باشد. در ادامه با توضیحات وکیل ملکی همراه باشید..

طریقه شریک شدن در مال مشاع

به دو شیوه اشخاص در مالی مشترکاً مالک می ‌شوند.

به صورت ارادی

مثلاً دو نفر خانه‌ ای را با یکدیگر اجاره نمایند و در منفعت آن خانه با یکدیگر شریک شوند.

به صورت قهری

شریک شدن دو نفر ممکن است به صورت قهری و غیر ارادی باشد که از جمله می توان به ارث اشاره کرد. مثلاً شخصی فوت می ‌نماید و ورثه او حداقل 2 نفر هستند. و اموال او بین ورثه مشترک خواهد شد و یــا اینکه مثلاً شخصی دو ظرف چینی همسایه را به عاریه می‌ گیرد. و با 10 ظرف چینی او که از هر نظر مشابه هستند آمیخته می ‌شوند و دیگر نمی ‌توان تشخیص داد که آن ظرف‌ ها متعلق به چه کسی است. در این حالت آنها به نسبت 2⁄12 و 10⁄12 در تمامی آن ظرف ‌ها با یکدیگر شریک می‌ شوند.

نحوه تقسیم سود و زیان در اموال مشاع

معمولاً سود و زیان در اموال مشترک به میزان شراکت تقسیم می ‌شود مثلاً کسی که مالک 3 دانگ زمین است 3 دانگ از سود زمین را که مثلاً اجاره‌ بهایی است که از مستأجر گرفته می ‌شود نصیب خود خواهد کرد.

همچنین 3 دانگ از زیان‌ های آن را نیز متحمل خواهد شد. مثلاً مالیاتی که به زمین تعلق می‌ گیرد. به هر مقداری شرکاء اختیار دارند که سود و زیان را بین خود تقسیم کنند. اما چنانچه توافق شود که یکی از شرکاء تمام سود را ببرد و شرکای دیگر سهمی در سود نداشته باشند. این شرط نامشروع و باطل است و تقسیم سود به نسبت شراکت آنها انجام خواهد گرفت.

مدیر در اموال مشاعی

در اموال مشاع انتخاب مدیر جهت اداره آن ضروری نیست مگر اینکه تمامی شرکاء در خصوص آن توافق نظر داشته باشند. و اگر مدیری انتخاب شود همانند وکیل مال مشاع سایر شرکاست.

فقط در یک مورد انتخاب مدیر جهت اداره مال مشترک ضروری می ‌باشد. و آن آپارتمان است که به موجب قانون چنانچه تعداد مالکین بیش از 3 نفر باشد باید مدیر تعیین شود. و رابطه مدیر با مالکین آپارتمان همانند وکیل و موکل است. بنابراین اگر آن مدیر در حدود اختیارش اقدام کند ضامن خسارت وارد بر مال مشترک نخواهد بود.

تصرف در مال مشاع

قاعده این است که تصرف در مال مشترک باید با توافق تمامی شرکاء باشد. مثلاً اگر یکی از شرکاء حتی بخواهد خانه‌ مشترک را تعمیر کند یا رنگ‌ آمیزی نماید. باید از تمامی شرکای دیگر اذن بگیرد. اگر شریکی بدون اذن در مال مشترک تصرف نماید. نه تنها شبه غاصب است بلکه ضامن هر خسارتی است که بر آن مال مشترک وارد می ‌شود.

تقسیم مال مشاع بین شرکاء

تقسیم و افراز مال مشاع چنانچه با توافق شرکاء و به موجب تقسیم ‌نامه باشد قراردادی لازم است. و یکی از شرکاء نمی ‌تواند به تنهایی آن را بر هم ‌زند و اموال را مجدداً مشترک نماید مگر اینکه شرکاء با توافق، آن قرارداد تقسیم را اقاله کنند. در این صورت اموال تقسیم شده مجدداً به صورت مشاع و مشترک در می ‌آیند.

در صورت از بین رفتن بخشی از مال مشاع، وضعیت شرکاء چگونه خواهد شد؟

اگر بخشی از مال مشاع نابود شود شرکاء در قسمت باقیمانده به همان نسبت اولیه شریک خواهند بود.

آیا اگر مال مشاع فروخته شود و در ازای آن کالایی داده شود شراکت هنوز باقیست؟

اگر مال مشترک با توافق تمام شرکاء فروخته شود کماکان شریک هستند. مثلاً 2 نفر در باغی شریک هستند. و آن را با یک خودرو تبادل می ‌کنند. این 2 نفر در خودرو نیز به همان نسبت قبلی در باغ شریک هستند.