بایگانی دسته ی وکیل ملکی

نکاتی درباره خلع ید : در جهت مشاوره حقوقی خلع ید ابتدا می بایست معنی عبارات به روشنی بیان شود همانطور که می دانیم ید در زبان عربی به معنای دست می باشد و در اصطلاح به معنای تسلط و تصرف است و از طرف دیگر خلع کردن به معنای عزل کردن ویا از شغل و عملی خارج کردن است پس جمع دو عبارت خلع ید به معنای رفع کردن تصرفات و استیلا می باشد لازم به ذکر است با توجه به گستردگی علم حقوق و پیچیدگی های مربوط به آن استفاده از هر عبارت ممکن است در اصطلاح عموم به یک معنی بکار رود لیکن در اصطلاح حقوقی بار معنایی دیگری داشته باشد .

تعریف غصب

برابر ماده برابر ماده ۳۰۸ قانون مدنی غصب عبارتند از مسلط شدن شخصی در حق دیگری به صورت عدوانی و اگر غاصب اثبات ید بر مال غیر نماید و این اقدام فاقد مجوز قانونی و بدون اذن مالک آن باشد این اقدام در حکم غصب شمرده می شود لیکن برابر ماده ۳۰۹ همان قانون آنچه موضوع غصب است تسلط پیدا کردن غاصب می باشد پس اگر ملک و یاحقی از مالک در تسلط کامل خوانده نباشد عنوان غصب محقق نشده و موضوع تحت عناوین دیگر حقوقی قابل پیگرد می باشد .

همانطور که بیان شد غاصب کسی است که تسلط غیر قانونی بر اموال و یا حقوق اشخاص ایجاد کرد البته قانونگذار در مواردی برخی اقدامات را در حکم غصب برشمرده است از جمله اقدامات در حکم غصب می توان به موردی اشاره کرد که شخص به عنوان امین مالی را به عاریه و یا ودیعه در اختیار دارد و از بازگرداندن آن به مالک امتناع می نماید و منکر وجود آن اموال در ید خود می شود که در جهت نمونه موارد قانونی در این خصوص می توان به مواد۳۱۰ و۶۱۶ و۶۳۱ قانون مدنی مراجعه کرد .

تفاوتهای خلع ید با دعاوی حقوقی دیگر

در دعاوی خلع ید موضوع مورد بحث خارج کردن ملک از اختیار شخصی غیر از مالک اصلی می باشد پس در این خصوص ابتدا می بایست مالکیت خواهان اثبات گردد و سپس موضوع غصب ملک توسط خوانده محرز گردد و به استناد قاعده الناس مسلطون علی اموالهم حکم به خلع ید متصرف کنونی صادر میگردد .

عناوین دادخواست حقوقی مشابه

در خصوص دعاوی مشابه با خلع ید می‌توان به چهار دعوای حقوقی اشاره نمود

• رفع تصرف عدوانی
• تخلیه ید
• دستور تخلیه
• حکم تخلیه

با توجه به این امر که تمامی عناوین دعاوی مطروحه در مشاورهای حقوقی مربوط به آن مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گرفته است جهت کسب اطلاعات بیشتر بر روی عبارات کلیک کرده و وارد قسمت مشاوره حقوقی مربوطه شوید .

ارکان لازم جهت طرح دعوای خلع ید

نخستین و مهمترین رکن در دعوای خلع ید وجود مالکیت خواهان نسبت به آن مال می باشد فلذا اقدام اولیه دادگاه در مواجهه با دعاوی خلع ید استعلام وضعیت ثبتی ملک و بررسی مالکیت رسمی آن می باشد بدیهی است برابر ماده ۲۲ قانون ثبت و همچنین مواد ۴۶ ۴۷ و ۴۸ همان قانون ، محاکم شخصی را مالک قلمداد می نمایند که نام ایشان در دفتر اسناد املاک به عنوان مالک قید گردیده باشد پس اگر شخصی با مبایعه نامه عادی و یا وکالتنامه بلاعزل ملکی را خریداری کرده باشد دادگاه قبل از اثبات مالکیت نمی تواند خریدار را مالک قانونی قلمداد نماید ، باید توجه داشت در مواردی که ملک فاقد سند رسمی است طرح دعوای خلع ید بدون اثبات مالکیت با احتمال رد شدن دعوا رو برو است .

همانطور که در قانون بیان شده است موضوع دعوای خلع ید ، اموال غیر منقول بوده فلذا رکن دوم در پذیرش این عنوان خواسته در تصرف بودن غیر قانونی مال غیر منقول است بدیهی است اموال منقول با دعاوی مشابه تحت عنوان استرداد مال قابل بازپس گیری از غاصب می باشد .
مورد ضروری دیگر در اثبات غصب و طرح دعوای خلع ید استیلا و سلطه بر مال ، مالک اصلی می باشد فلذا غاصب الزاماً می بایست نسبت به مال سلطه داشته باشد و تسلط غیر قانونی او امکان بهره مندی از منافع مال را برای مالک اصلی به کلی مسدود و یا محدود نماید.

همانطور که بیان شد ممکن است ملک در سلطه و استیلا مالک باشد لیکن دیگری در استفاده کامل ایشان از مال خلل وارد نماید در این فرض موضوع غصب و طرح دادخواست خلع ید به کلی منتفی است و مالک می‌تواند دعاوی حقوقی و کیفری دیگری تحت عنوان ممانعت و یا مزاحمت از حق مطرح نماید .
آخرین ویژگی دعوای خلع ید اثبات عدوانی بودن اقدامات خوانده است به دیگر سخن وجود هرگونه اذن و یا اجازه قبلی و یا قراردادی فی مابین خواهان و خوانده ، امکان خلع ید را با چالش رو به رو خواهد کرد بدیهی است عنوان عبارت عدوانی به معنای قهر و غلبه اقدامات ، بدون وجود اذن و اجازه قانونی است .

مزیت طرح دعوای خلع ید

همانطور که بیان گردید دعوای خلع ید بر علیه غاصب کنونی ملک صورت می گیرد و اثبات مالکیت خواهان در اخذ حکم ، رکن اصلی خواهد بود فلذا بزرگترین مزیت دعوای خلع ید در زمانی که خواهان مالک رسمی ملک است نمودار می گردد در این فرض اصولا هیچ دفاعی از طرف خوانده مورد پذیرش نبوده و دادگاه مطابق استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک حکم به خلع ید صادر نماید بدیهی است دعاوی دیگری از جمله رفع تصرف کیفری و یا رفع تصرف حقوقی ممکن است با ایراداتی مواجه و امکان رسیدن به نتیجه مطلوب که همان در اختیار گرفتن ملک می باشد را دشوار تر نماید .

توصیه می شود در مواردی که اختلاف در تصرف و نوع تصرف فی مابین طرفین وجود دارد خواهان با طرح دعوای خلع ید رسیدن به نتیجه مطلوب را تسهیل نماید .

خلع ید از اموال مشاعی

در خصوص اموال مشاعی نیز هر یک از شرکا می تواند با عنایت به مالکیت مشاع خود خلع ید شریک دیگر راه نسبت به کل ملک مطالبه نماید بدیهی است در مواردی مالکین مشاعی طی تقسیم نامه ای حدود و ثغور تصرفات خود را مشخص نموده اند در این فرض امکان اخذ حکم خلع ید محل تردید است چراکه مالکیت هر دو شریک نسبت به جز جز ملک محرز و مشخص است لیکن اراده طرفین برابر تقسیم نامه عادی در تصرفات برای طرف مقابل ایجاد حق نموده است در این حالت رکن عدوانی بودن تصرف و تسلط منتفی بوده و نمی‌توان متصرف را غاصب تلقی نمود ، البته گروهی دیگر بر این نظرند سند عادی می بایست در دادگاه بررسی گردد و اصالت آن به تایید برسد و این امر نیز جز با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی و یا تقسیم سهم الشرکه میسر نیست فلذا صرف استناد به یک سند عادی نمی‌تواند دعوای خلع ید را در اموال مشاعی با ایراد و اشکال روبرو نمایند و دادگاه ملزم است به استناد سند رسمی و مورد تایید ، حکم خلع ید شریک دیگر نسبت به کل ملک صادر نماید .

خلع ید از اموال موروثی

لازم به ذکر است در خصوص املاک موروثی نیز هر یک از وراث می تواند به طرفیت متصرف اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید هرچند سند مالکیت همچنان به نام مرحوم باشد چراکه با فوت مورث ، وراث به عنوان قائم مقام عام تلقی و مالکیت ایشان مفروض تلقی خواهد شد .

لازم به ذکر است در خصوص املاک موروثی نیز هر یک از وراث می تواند به طرفیت متصرف اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید هرچند سند مالکیت همچنان به نام مرحوم باشد چراکه با فوت مورث ، وراث به عنوان قائم مقام عام تلقی و مالکیت ایشان مفروض تلقی خواهد شد .

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

خواهان می تواند علاوه بر خلع ید نسبت به ملک اجرت المثل ایام تصرف متصرف را نیز همراه دادخواست مطرح نماید در این فرض دادگاه با ارجاع امر به کارشناس اجرت المثل متصرف را محاسبه و حکم به الزام به پرداخت آن صادر می نماید در خصوص اطلاعات بیشتر میتوانید به متن مشاوره حقوقی مطالبه اجرت المثل مراجعه فرمایید .

روند رسیدگی

در جهت طرح دعوای خلع ید بهتر آن است در ابتدا تامین دلیل از شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول اخذ و وجود تسلط خوانده بر ملک اثبات گردد و سپس دادخواست مربوطه به استناد سند مالکیت و تامین دلیل به دادگاه ارسال گردد .

دادگاه بعد از رسید دادخواست به شعبه ضمن تعیین وقت رسیدگی دستورات بایسته در خصوص استعلام از وضعیت پلاک ثبتی موضوع خلع ید را صادر میکند که در زمان برگزاری جلسه رسیدگی استعلام از اداره ثبت مربوطه واصل شده باشد و روند رسیدگی تسریع شود .

باید توجه داشت مطابق قانون و رای وحدت رویه ۶۷۲ خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است فلذا قبل از ورود به ماهیت خلع ید احراز مالکیت ضروری است .

ممکن است در دعوای خلع ید خوانده مدعی وجود حقی برای خود گردد اگر این حق مستند به اسناد رسمی باشد و یا در دادگاه صالح وجود حق به اثبات رسیده باشد از موارد دفاع در خلع ید تلقی می گردد در غیر این صورت ، صرف ادعای وجود حق دلیلی بر استیلا بر مال دیگری نخواهد بود .

هزینه دادرسی برای خلع ید

هزینه دادرسی دعوای خلع ید مطابق قانون وصول برخی از درآمدهای دولت برابر ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد لازم به ذکر است قیمت ارزش منطقه ای املاک بسیار ناچیزتر از قیمت واقعی و معاملاتی آنها می باشد .

مرجع صالح در رسیدگی

مطابق قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی در خصوص اموال غیرمنقول در صلاحیت شورای حل اختلاف نبوده و موضوع با منشاء اموال غیر منقول می بایست در دادگاه عمومی و حقوقی مطرح گردد ولو آنکه قیمت ارزش منطقه ای ملک کمتر از مبلغ ۲۰ میلیون تومان باشد از دیگر سوئ دعاوی در خصوص اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه حوزه قضایی محل وقوع مال غیر منقول بوده و توسط وکیل حقوقی پیگیری می گردد .

مدارک مورد نیاز برای خلع ید

همانطور که در عناوین مشاوره حقوقی دیگر بیان گردید در تمامی دعاوی حقوقی خواهان می‌بایست دلایل و مستندات خود را همراه با دادخواست ضمیمه نماید و با امعان نظر به این امر که خلع ید فرع بر مالکیت است خواهان دعوی خلع ید ابتدا می بایست دلایل مثبت مالکیت خود را ضمیمه و سپس دلایل مثبت استیلا عدوانی خوانده را پیوست دادخواست نماید باید توجه داشت در هنگام مراجعه به وکیل و اعطای وکالت به ایشان همراه داشتن مدارک شناسایی معتبر ضروری می باشد از طرفی بدیهی است با توجه به تخصصی بودن دعاوی ملکی بهره مندی از علم و تجارب وکلای دادگستری در احقاق حق موثر خواهد بود .

با توجه به الزامی بوده ثبت نام در سانامه ابلاغ الکترونیک قبل از طرح دادخواست ، خواهان ابتدا می بایست در سیستم ثنا ثبت نام نماید .