الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی

الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی : قبل از شروع به ماهیت این خواسته می بایست روشن شود که تقسیم نامه بیشتر در دعاوی مربوط به پیش فروش آپارتمان مورد بحث می باشد در جایی که ملک جدید در زمینی احداث شده و پایانکار آن جدیداً اخذ شده لیکن مالکین (شرکاء) توافقی رسمی در خصوص تقسیم واحدهای آپارتمان ، انباری های موجود ، پارکینگ و قسمتهای مشاعی دیگر نداشته اند .

برای شروع لازم است معنای عبارت و واژگان مربوطه را به درستی درک نماییم.

تقسیم نامه چیست ؟

واژه ی تقسیم از نظر لغوی یعنی قسمت کردن یا بخش کردن مالی میان شرکاء و معین نمودن سهم هریک مانند تقسیم مال مشاع منقول و غیر منقول بین شرکاء یا تقسیم ماترک متوفی بین ورثه و یا تقسیم مال الشرکه.

در ماده589 ق. م آمده: هرشریک المال میتواند هروقت تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردیکه تقسیم به موجب

این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

در ادامه مواردی دیگر از تقسیم که در قانون مدنی آمده است اشاره خواهد شد.

ماده 597 ق. م: تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

ماده 599 ق. م: تقسیم بعد از آنکه صحیحاٌ واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند…

و ماده 606 ق. م: که در رابطه با تقسیم ترکه میباشد.

تعریف تقسیم نامه

سند(نوشته) عادی یا رسمی است که موضوع و چگونگی و ترتیب تقسیم مال مشاع در آن قید شده باشد و به دو دادگاه صورت تنظیم و ثبت میشود:

الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی

الف: تقسیم نامه با تراضی تمام شرکای مال مشاع

که در این مورد تمامی شرکاء توافق و تراضی نسبت به تقسیم داشته و میتوانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم و ثبت سند تقسیم( تقسیم نامه ) اقدام نمایند.

ب: تقسیم به اجبار دادگاه (توسط داگاه)

که چنانچه شرکای مال مشاع یا ورثه نسبت به تقسیم اموال متوفی توافق نداشته باشند، پس از درخواست شرکای مال مشاع اعم از مالکین یا ورثه متوفی(نسبت به ماترک) دادگاه رسیدگی نموده و برابر قوانین جاری طی صورتجلسه ای سهم هریک از شرکاء یا ورثه را تعیین و طی حکمی به صاحبان سهام ابلاغ و تسلیم مینماید.با قطعی شدن دادنامه تقسیم، هریک از شرکاء میتوانند با ارائه ی دادنامه مزبور به اداره ثبت محل درخواست صدور سند مالکیت سهمی خود را بنمایند.

انواع تقسیم نامه

اسناد تقسیم که در دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم و ثبت میشود به شرح زیر است:

الف: اموال منقول

برای تنظیم سند تقسیم اموال منقول(متوفی) بین ورثه یا اموال مشترک منقول بین شرکاء باید:

  1. پس از احراز هویت متقاضیان تقسیم یا وکیل رسمی آنها
  2. ارائه ی گواهی انحصار وراثت در مورد تقسیم اموال متوفی بین ورثه به انضمام گواهی مفاصا حساب مالیات برارث
  3. صورت کلیه اموال مورد تقسیم
  4. توفق نامه تقسیم ویا اعلام کتبی نحوه ی تقسیم و تعیین سهم یا سهام هریک از اشخاص که اموال مورد تقسیم باید بین آنها قسمت گردد با تأیید و توافق آنها ارائه و سپس با دقت و بررسیهای لازم نسبت به تنظیم و ثبت سند تقسیم اقدام گردد.

ب: اموال غیرمنقول

برای تنظیم سند اموال غیرمنقول متوفی بین وراث رعایت نکات و موارد زیر ضروری است:

  1. اسناد مالکیت و مدارک مربوط به شخص متوفی از طرف ورثه برای بررسی ارائه گردد.
  2. از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک یا املاک متوفی استعلام وضعیت به عمل آید.
  3. ارائه گواهی نامه اداره امور اقتصادی و دارایی محل مبنی بر معافیت از پرداخت مالیات بر ارث یا پرداخت آن از طرف وراث.

روند رسیدگی در نحوه دادخواست الزام به تقسیم نامه رسمی

همانطور که در دادخواست دیگر مطلع شدیم در حال حاضر با الکترونیکی شدن سیستم ثبت دادخواست خواهان می بایست ابتدا به دفاتر خدمت قضایی مراجعه و اقدام به ثبت نام در سامانه ثنا نماید و سپس با حمایت حقوقی وکیل دادگستری و یا به تنهایی دادخواستی با ارائه مبایعه نامه عادی ، پایانکار ، تقسیم نامه عادی ، شهود و …. به طرفین کلیه مالکین و شرکاء دیگر مطرح نماید .

و از آن جهت که غالب این نوع دعاوی در خصوص اموال غیر منقول و ساختمان های نوساز است اطلاع از مواردی در خصوص تفکیک قطعات پلاک های ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک ضروری است .

قطعات تفکیکی

ملکی که در اثر احداث ساختمان به صورت چند یا چندین واحد شش دانگی آپارتمان، انباری و پارکینگ جداگانه درآمده و طبق قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی آن توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل تفکیک و برابر صورتمجلس تفکیکی تنظیمی در اداره ثبت مربوطه حدود و مشخصات و حقوق و مساحت هر قطعه و همچنین قسمتهای مشاعی و مشترک معین و مشخص گردیده است پس از تکمیل صورتمجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی اولیه ارسال میگردد(دفترخانه ای که درخواست تفکیک مالک یا مالکین را برای اقدام به اداره ثبت مربوطه فرستاده است.)
در صورتیکه دفترخانه مزبور به علتی قادر به تنظیم سند نباشد دفترخانه دیگری برای تنظیم سند تقسیم بین مالکین یا انتقال قطعات به غیر انتخاب و یا درخواست کتبی آنها فتوکپی مصدق صورتجلسه ی تفکیکی از اداره ثبت محل به دفترخانه مورد نظر ارسال میشود.

تقسیم نامه برای قطعات تفکیکی

برای تنظیم سند تقسیم بین مالکین قطعات تفکیکی پس از اینکه در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به درخواست تفکیک بین مالکین مشاع اقدام لازم به عمل آمد:

  1. اداره ثبت اسناد و املاک محل صورتجلسه تفکیک ملک را برای اقدام بعدی به دفترخانه ارسال مینماید.
  2. در صورتیکه نسبت به قطعه یا قطعاتی از تفکیکی قبلأ در دفترخانه دیگری نقل و انتقالات و یا اقدامی صورت گرفته باید چگونگی از دفترخانه مزبور استعلام و پس از اطمینان عدم انجام معامله نسبت به قطعات تفکیکی یا بقیه قطعات سند تقسیم بین شرکاء تنظیم گردد.

علاوه بر موارد فوق الذکر در سند تقسیم نامه حدود و مشخصات کامل حقوق، مساحت تعداد کل آپارتمانهای مجموعه و تعداد واحدهای هر طبقه، حدود بالکنها(ایوان) محل وقوع آپارتمانها(قطعات تفکیکی) مانند طبقه ضلع شمالی/غربی،شرقی یا جنوبی مطابق صورتجلسه تفکیکی هر انباری و پارکینگ به آپارتمان مربوطه اختصاص یابد و درصورتیکه تعداد پارکینگها و انباریها برابر و به اندازه واحدهای ساختمان نبود در این مورد اگر مالک یا مالکین خواستند برخلاف مفاد صورتجلسه تفکیکی عمل کند از اداره ثبت محل کتبأ استعلام و در صورت موافقت با هماهنگی اداره مربوطه اقدام لازم به عمل آید.

قسمت مشترک و مشاع

  1. مجموعه آپارتمانی (از لحاظ نوع،مساحت و تعداد) مغلوم شود.
  2. قسمت های مشاعی و مشترک(از لحاظ نوع، مساحت و تعداد) معلوم شود.
  3. وضع آب، برق و گاز اختصاصی هر واحد به وضوح با قید شماره اشتراک و پرونده مربوطه مشخص گردد.
  4. وضعیت قطعات مورد تقسیم از نظر اقرار به موافقت مالکان با تقسیم و سهام اختصاصی تعیین شده و تصرف آنها در سند تصریح شود.
  5. در پایان سند تنظیمی(تقسیم نامه) و ثبت دفتر دقت نمایند که به امضای کلیه اصحاب تقسیم نامه یا قائم مقام آنان و سردفتر و دفتریار برسد.

ممکن است به هنگام تقسیم حق و حقوقی نسبت به سرقفلی یا حق کسب و پیشه هم جزء موارد تقسیم باشد که در اینصورت پس از احراز حق مزبور و تعلق آن به مستأجر یا دیگری تطبیق با مشخصات صاحب حق با رعایت ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم اقدام میگردد.

مدارک مورد نیاز دادخواست الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی

ثبت نام در سامانه ثنا ، ارائه مدارک شناسایی معتبر ارائه دلیل مبنی بر وجود مالکیت به نحو مشاع و یا افرازی و ارائه مدارک عادی مبنی بر تقسیم ملک فی مابین مالکین (تقسیم نامه عادی) رسیدگی این دادخواست در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع مال غیر منقول است و با توجه به دلایل استنادی دادگاه حکم مقتضی را در تقسیم صادر مینماید که رای دادگاه در این خصوص در حکم تقسیم نامه رسمی است باید توجه داشت طرح این دادخواست در مواردی که ادعا صرفاً نسبت به یک ملک بوده و مالکی نسبت به آن ادعای مالکیت مطرح نمی نماید و یا در مواردی که نسبت به تمامی واحد های احداثی اسناد تفکیکی صادر شده است منتفی می باشد به عبارت دیگر در این موارد نیازی به طرح داخواست الزام به تقسیم نامه رسمی نمی باشد .

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی

مشاوره حقوقی املاک را در وب سایت وکیل نادری دنبال کنید ، همچنین شما می توانید سوالات و پرسش های حقوقی و کیفری خود را در قسمت پرسش و پاسخ حقوقی بپرسید و از مشاوره رایگان ما بهره مند شوید.

دستور فروش

دستور فروش

در مشاوره حقوقی های قبل در خصوص دستور و حکم و تفاوت های آن به صورت کامل بحث مطرح گردید (دستور تخلیه و حکم تخلیه ) در حال حاضر موضوع دستور فروش است به معنی آنکه دادگاه به تشخیص خود دستور میدهد ملکی به فروش برسد حال آنکه این عنوان خواسته دارای خواسته های مشابه است که مختصرا بیان می گردد .
دعاوی مشابه دستور فروش

همانطور که مشخص است این عنوان خواسته نتیجه ای جز فروش مال را در پی نخواهد داشت فلذا دعاوی از این دست که دارای نتیجه مشابه هستند عبارتند از :

تقسیم ترکه
تقسیم سهم الشرکه
مطالبه سهم الارث

لیکن وجه تمایز این نوع عنوان خواسته با خواسته های مشابه آن است که دستور فروش ملک مشاع ماهیت دعوای تقابلی را نداشته و مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع دادگاه با احراز وجود شرایطی اقدام به صدور دستور می نماید لیکن در دعاوی دیگر الزاماً جلسه رسیدگی برگذار شده و دفاعیات طرفین اخذ می گردد و سپس دادگاه اقدام به صدور حکم مینماید .
مراحل اخذ دستور فروش ملک مشاع چیست ؟

همانطور که مشخص است در این قبیل دعاوی که موضوع اختلاف ، مالکیت در املاک مشاعی است ابتدا هر یک از شرکا می بایست جهت تعیین تکلیف ملک مشاعی خود به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه نماید و در خواستی را تنظیم مینمایند که محتوای متن آن درخواست افراز ملک مشاعی نامیده می شود .

اداره ثبت مربوطه مطابق قانون بدواً موضوع را به کارشناسان ثبتی ارجاع می دهد و در ادامه با استعلام از شهرداری امکان افراز و یا عدم افراز ملک را بررسی می نماید و اگر به تشخیص اداره ثبت ملک قابلیت افراز داشته باشد اداره ثبت اسناد و املاک بعد از مهلت قانونی و عدم اعتراض هر یک از طرفین نسبت به افراز ملک اقدام می نماید و سهم مالکانه 6 دانگ هر شریک را مشخص مینماید و در فرض دوم اگر اداره ثبت اسناد و املاک را قابل افراز نداند طی رای گواهی عدم افراز ملک را صادر می نماید که ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می باشد .

در صورت عدم اعتراض هر یک از مالکین مشاعی هر یک از ایشان می تواند با مراجعه به دادگاه و استناد به گواهی عدم امکان افراز دستور فروش ملک مشاع رای از دادخواست درخواست نماید.
ویژگی های دستور فروش

از اساسی ترین ویژگی دستور فروش روند رسیدگی سریع می باشد چرا که در برخی موارد دادگاه به صرف رویت گواهی عدم امکان افراز و استعلام ثبت اسناد دستور فروش ملک را صادر می نماید که این امر مزیتی است که صرفاً در این عنوان خواسته میسر است و البته باید توجه داشت در برخی موارد نیز دادگاه جلسه رسیدگی تشکیل داده و الباقی مالکین مشاعی را جهت دفاع دعوت می نماید و سپس اقدام به صدور دستور فروش می نماید .
روند رسیدگی

همانطور که بیان گردید دستور فروش در خصوص املاک مشاعی مصداق داشته که در این صورت ابتدا عدم امکان افراز ملک از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ می گردد و در ادامه با ثبت دادخواست موضوع در دادگاه مطرح می گردد دادگاه نیز در ابتدا اقدام به صدور استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مینماید و با احراز مالکیت خواهان و عدم امکان افراز دستور فروش صادر می گردد و در مرحله اجرای حکم نیز بدواً موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد که ارزش ملک را ارزیابی نماید و سپس نظریه کارشناس به مالکین مشاعی ابلاغ می شود و در صورت آنکه ظرف مهلت قانونی 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض صورت نگیرد و موجبات برقراری جلسه مزایده محقق شده و مطابق قانون تشریفات مربوطه (نشر آگهی و ابلاغ به محل استقرار ملک و اطلاع به کلانتری مربوطه و… ) به انجام رسیده و سپس مزایده در تاریخ مقرر برگذار می گردد .

همانطور که در قانون اجرای احکام مدنی مشخص گردیده مبلغ پایه مزایده ارزیابی کارشناس بوده و برنده مزایده می بایست 10 درصد از ثمن معامله را نقداً فی المجلس پرداخت نماید و الباقی آن نیز ظرف یک ماه تودیع شود لازم به ذکر است در صورتی که موضوع دستور فروش توسط یکی از مالکین خریداری شود ایشان موظف است الباقی ثمن معامله را که متعلق حق شریک و یا شرکا دیگر است پرداخت نماید .
مدارک مورد نیاز

در انتهای مشاوره حقوقی مدارک مورد نیاز بیان می شود در این دعوا نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر می بایست تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود و مدارک عبارتند از گواهی عدم امکان افراز و مدارک مثبت مالکیت از جمله سند رسمی و مدارک احراز هویتی از جمله شناسنامه و یا کارت ملی لازم به ذکر است با توجه به این امر که ابلاغ الکترونیکی فعال شده کلیه دادخواستها می بایست از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال گردد فلذا در این صورت ثبت نام در سیستم ابلاغ الکترونیکی ثنا ضروری است .

در صورت مراجعه به دفتر وکالت ضمن اعطای وکالت می توانید کلیه مراحل اجرای دستور فروش را توسط حمایت قضایی وکیل پایه یک دادگستری پیگیری نمایید بدیهی است استفاده از علم و تجارب وکلای پایه یک دادگستری ضمن تسریع در روند رسیدگی از ورود خسارات ناشی از ثبت دادخواست اشتباه و دارای نواقص حقوقی جلوگیری خواهد کرد .

در خصوص دعاوی ملکی با توجه به اهمیت موضوع قبل از هر اقدام نسبت به اخذ مشاوره حقوقی اقدام نموده چرا که ممکن است اشتباه کوچکی در نحوه و چگونگی طرح دادخواست ، خسارات جبران ناپذیری را به بار داشته باشد .

دستور تخلیه

دستور تخلیه
دستور تخلیه چیست؟

همانطور که در مشاوره حقوقی های قبلی املاک مطرح گردید به تصرف و در اختیار در آوردن املاک از طریق قانونی به طرق مختلف امکان پذیر می باشد که یکی ازین موارد اخذ دستور تخلیه مستاجر است .
دعاوی مشابه کیفری

باید توجه داشت در مواردی که متصرف با اذن و اجازه مالک به ملک وارد شده است عنوان کیفری ورود به عنف مصداق نداشته و مراجع کیفری نیز آنرا مجرمانه قلمداد نمی کنند .

اما ممکن است ورود در ابتدا با اذن و اجازه صورت گرفته باشد لیکن متجاوز به ملک (متهم) از خارج شدن از ملک خودداری کند و خود را متصرف قانونی بداند در این فرض امکان طرح شکایت وجود دارد اما می بایست توجه داشت محاکم کیفری صرفاً در جایی که شاکی خود دارای سند رسمی مورد تایید باشد شکایت او را بر علیه متصرف می پذیرم چرا که برابر قانون ، مراجع کیفری وظیفه‌ای در احراز مالکیت و قانونی بودن تصرفات نداشته و ندارند و صرفاً می توانند با استناد به اسناد مالکیت قطعی که در دفتر املاک به ثبت رسیده است مالک را شناسایی نماید و حکم مقتضی به نفع مالک در رفع تصرف صادر نمایند .

اما در خصوص دعاوی بر علیه مستاجر (دستور تخلیه و حکم تخلیه ) بعد از پایان مدت قرارداد اجاره ، شکایت کیفری تحت عنوان رفع تصرف مورد پذیرش نبوده چراکه دادسرا و دادگاه کیفری مرجع برطرف کردن اختلافات فی مابین افراد نبوده و لذا با توجه به پیش بینی قانونی اختلافات موجود در روابط مالک مستاجر در شورای حل اختلاف و یا دادگاه قابل طرح می باشد .
دادخواست های مشابه حقوقی

در دعاوی مالک و مستاجر طرح چند عنوان خواسته پیش بینی شده است نخست دستور تخلیه و دیگری حکم تخلیه لیکن برخی افراد به اشتباه چهار عنوان دادخواست حقوقی بی ارتباط را مطرح می نمایند که خیل کثیری از دعاوی به علت عدم اطلاعات حقوقی و بهره مندی از مشاوره حقوقی به صورت ناصحیح طرح شده و نتیجه ای جز رد دعوا در پی نخواهد داشت.

حال عناوین حقوقی مشابه دستور تخلیه به ترتیب ذیل عبارتند از

حکم تخلیه
تخلیه ید
رفع تصرف
خلع ید

باید توجه داشت قبل از انتخاب هر یک از عناوین مذکور و طرح دادخواست می بایست تمامی مدارک و دلایل به دقت بررسی شود و اقدامی صحیح و دادخواستی مرتبط به ثبت برسد بدیهی است طرح دادخواست به صورت ناقص و اشتباه عواقبی جز اتلاف وقت و هزینه در پی نخواهد داشت .
دستور تخلیه چیست ؟

همانطور که مشخص است تمامی عناوین مطرح شده در قالب حکم دادگاه بوده لیکن دستور تخلیه مانند دستور فروش تصمیم دادگاه می باشد و برخلاف احکام ، نیازمند برقراری جلسه رسیدگی نبوده و غیر قابل تجدید نظر خواهی می باشد به همین علت است که در دعاوی مالک و مستاجر بهترین دادخواست ممکن طرح دعوای دستور تخلیه است بدیهی است طرح این دعوا نیازمند شرایط خاص بوده که در متن مشاوره حقوقی حاضر آن موارد مورد بررسی قرار می گیرد.
ویژگی های دستور تخلیه

برابر قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی فی مابین مالک و مستاجر در صلاحیت شورا می باشد و لذا دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می شود از دیگر سو برابر قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد اجاره می‌بایست یا به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد ، بدیهی است در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می نماید و در نتیجه مالک ملک می‌بایست اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید و بدیهی است حکم تخلیه مستاجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستاجر می باشد .

بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک برابر قانون می بایست مبلغی را که به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستاجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند که به امضای قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می باشد انجام خواهد داد.

بدیهی است مطابق قانون ، موجر میتواند اجاره های پرداخت نشده مستاجر و هزینه های شارژ و یا خسارات وارده به ملک را از مبلغ ودیعه توقیف نماید و بعد از اخذ حکم در خصوص محکومیت مستاجر به پرداخت آن از مبلغ واریزی به صندوق دادگستری وصول نماید.
مزیت های طرح دستور تخلیه

در جهت مشاوره حقوقی ویژگی های مثبت دستور تخلیه می توان به سریع بودن اخذ دستور و اجرای آن اشاره نمود همانطور که بیان شد این دعوای حقوقی در قالب دستور قاضی بوده بسیار سریع و بدون نیاز به جلسات رسیدگی می باشد.

دومین مزیت دستور تخلیه طرح آن در شورای حل اختلاف می باشد چرا که رسیدگی در شورا به نسبت سریع تر از دادگاه بوده و در مواردی ممکن است در همان ابتدا میان مالک و مستاجر با میانجیگری اعضای شورای حل اختلاف موضوع با صلح و سازش خاتمه بیابد .

سومین مزیت دستور تخلیه کم هزینه بودن آن است چراکه هزینه دادرسی الباقی دعاوی ملکی بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود لیکن دستور تخلیه به عنوان یک دعوای غیر مالی هزینه دادرسی به نسبت کمتری دارد.

چهارمین مزیت دستور تخلیه امکان توقیف اجور معوقه و هزینه های شارژ و خسارات از مبلغ ودیعه واریزی می باشد .

پنجمین مزیت دستور تخلیه بی نیاز بودن این دستور از حضور مستاجر است و لذا در صورت تکمیل بودن مدارک دستور تخلیه بدون حضور مستاجر نیز صادر می گردد.
روند رسیدگی

همانطور که در متن مشاوره حقوقی بالا اشاره شد دستور تخلیه نیازمند ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف می باشد از طرفی با توجه به الکترونیکی شدن ثبت دادخواست ها درخواست دستور تخلیه نیز از طریق دفاتر خدمات قضایی به شوراهای حل اختلاف ارجاع می گردد لذا پس از ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی دادخواست به یکی از شعبات شورای حل اختلاف محله ملک ارجاع می گردد شعبه مربوطه با بررسی مدارک و مستندات موجود و احراز این امر که خواهان مالک قانونی ملک بوده و طی قرارداد توسط خود او و یا مالک قبلی خوانده به عنوان مستاجر در آن سکونت داشته است و مبلغ ودیعه ایشان نیزبه صندوق سپرده دادگستری واریز شده است دستور تخلیه ملک را صادر می نماید در مواردی بنا به درخواست خواهان و یا تشخیص شورای حل اختلاف ممکن است مستاجر احضار و جلسه ای تشکیل گردد موضوع تخلیه بوسیله صلح و سازش در صورتجلسه گزارش اصلاحی به توافق طرفین برسد به هر ترتیب پس از صدور دستور تخلیه مراتب به اجرای احکام شورای حل اختلاف اجرا می شود که دادورز شورا ظرف مهلت قانونی نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام خواهد نمود .
مدارک مورد نیاز

در انتهای مشاوره حقوقی مدارک مورد نیاز بیان می شود در این دعوا نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر می بایست تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود از جمله این موارد سند مالکیت و یا هر دلیل دیگری که اثبات کننده مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع تخلیه باشد و همچنین اجاره نامه رسمی و یا عادی با شرایط مقرر قانونی به همراه فیش بانکی واریز مبلغ ودیعه به صندوق سپرده دادگستری می باشد .

در صورت مراجعه به دفتر وکالت ضمن اعطای وکالت می توانید کلیه مراحل دستور تخلیه را از طریق حمایت قضایی وکیل دادگستری پیگیری نماید که در این صورت بدواً وکالتنامه تنظیم و در ادامه مدارک مورد نیاز تحویل وکیل نادری می شود که به ترتیب مراحل ثبت دادخواست و اخذ دستور صورت پذیرد بدیهی است مبلغ ودیعه به شماره حساب اعلام شده ، توسط وکیل یا شخص موکل واریز می گردد .

در خصوص اجرای دستور تخلیه نیز ممکن است مستند تا زمان اجرا را تخلیه نمایند و یا اساساً در ملک حضور نداشته باشد که در این صورت بدون ممانعت ملک به تصرف مالک در خواهد آمد و در فرض دوم ممکن است مستأجر داخل ملک سکونت داشته و از اجرای رای خودداری نماید در این حالت ممکن است دادورز ضمن اعطای مهلت جهت تخلیه اجرا را برای مدتی به تاخیر بیندازد و در صورت عدم تخلیه با استفاده از ضابطین دادگستری دستور تخلیه اجرا می گردد و اموال موجود در اختیار امین اموال قرار می گیرد ممکن است در همان ابتدا کلیه اموال به انبار منتقل شود نحوه نگهداری آن اموال برابر قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود .

نکاتی درباره خلع ید

نکاتی درباره خلع ید : در جهت مشاوره حقوقی خلع ید ابتدا می بایست معنی عبارات به روشنی بیان شود همانطور که می دانیم ید در زبان عربی به معنای دست می باشد و در اصطلاح به معنای تسلط و تصرف است و از طرف دیگر خلع کردن به معنای عزل کردن ویا از شغل و عملی خارج کردن است پس جمع دو عبارت خلع ید به معنای رفع کردن تصرفات و استیلا می باشد لازم به ذکر است با توجه به گستردگی علم حقوق و پیچیدگی های مربوط به آن استفاده از هر عبارت ممکن است در اصطلاح عموم به یک معنی بکار رود لیکن در اصطلاح حقوقی بار معنایی دیگری داشته باشد .

تعریف غصب

برابر ماده برابر ماده ۳۰۸ قانون مدنی غصب عبارتند از مسلط شدن شخصی در حق دیگری به صورت عدوانی و اگر غاصب اثبات ید بر مال غیر نماید و این اقدام فاقد مجوز قانونی و بدون اذن مالک آن باشد این اقدام در حکم غصب شمرده می شود لیکن برابر ماده ۳۰۹ همان قانون آنچه موضوع غصب است تسلط پیدا کردن غاصب می باشد پس اگر ملک و یاحقی از مالک در تسلط کامل خوانده نباشد عنوان غصب محقق نشده و موضوع تحت عناوین دیگر حقوقی قابل پیگرد می باشد .

خلع ید

همانطور که بیان شد غاصب کسی است که تسلط غیر قانونی بر اموال و یا حقوق اشخاص ایجاد کرد البته قانونگذار در مواردی برخی اقدامات را در حکم غصب برشمرده است از جمله اقدامات در حکم غصب می توان به موردی اشاره کرد که شخص به عنوان امین مالی را به عاریه و یا ودیعه در اختیار دارد و از بازگرداندن آن به مالک امتناع می نماید و منکر وجود آن اموال در ید خود می شود که در جهت نمونه موارد قانونی در این خصوص می توان به مواد۳۱۰ و۶۱۶ و۶۳۱ قانون مدنی مراجعه کرد .

تفاوتهای خلع ید با دعاوی حقوقی دیگر

در دعاوی خلع ید موضوع مورد بحث خارج کردن ملک از اختیار شخصی غیر از مالک اصلی می باشد پس در این خصوص ابتدا می بایست مالکیت خواهان اثبات گردد و سپس موضوع غصب ملک توسط خوانده محرز گردد و به استناد قاعده الناس مسلطون علی اموالهم حکم به خلع ید متصرف کنونی صادر میگردد .

عناوین دادخواست حقوقی مشابه

در خصوص دعاوی مشابه با خلع ید می‌توان به چهار دعوای حقوقی اشاره نمود

  • رفع تصرف عدوانی
  • تخلیه ید
  • دستور تخلیه
  • حکم تخلیه

با توجه به این امر که تمامی عناوین دعاوی مطروحه در مشاورهای حقوقی مربوط به آن مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گرفته است جهت کسب اطلاعات بیشتر بر روی عبارات کلیک کرده و وارد قسمت مشاوره حقوقی مربوطه شوید .

ارکان لازم جهت طرح دعوای خلع ید

نخستین و مهمترین رکن در دعوای خلع ید وجود مالکیت خواهان نسبت به آن مال می باشد فلذا اقدام اولیه دادگاه در مواجهه با دعاوی خلع ید استعلام وضعیت ثبتی ملک و بررسی مالکیت رسمی آن می باشد بدیهی است برابر ماده ۲۲ قانون ثبت و همچنین مواد ۴۶ ۴۷ و ۴۸ همان قانون ، محاکم شخصی را مالک قلمداد می نمایند که نام ایشان در دفتر اسناد املاک به عنوان مالک قید گردیده باشد پس اگر شخصی با مبایعه نامه عادی و یا وکالتنامه بلاعزل ملکی را خریداری کرده باشد دادگاه قبل از اثبات مالکیت نمی تواند خریدار را مالک قانونی قلمداد نماید ، باید توجه داشت در مواردی که ملک فاقد سند رسمی است طرح دعوای خلع ید بدون اثبات مالکیت با احتمال رد شدن دعوا رو برو است .

همانطور که در قانون بیان شده است موضوع دعوای خلع ید ، اموال غیر منقول بوده فلذا رکن دوم در پذیرش این عنوان خواسته در تصرف بودن غیر قانونی مال غیر منقول است بدیهی است اموال منقول با دعاوی مشابه تحت عنوان استرداد مال قابل بازپس گیری از غاصب می باشد .
مورد ضروری دیگر در اثبات غصب و طرح دعوای خلع ید استیلا و سلطه بر مال ، مالک اصلی می باشد فلذا غاصب الزاماً می بایست نسبت به مال سلطه داشته باشد و تسلط غیر قانونی او امکان بهره مندی از منافع مال را برای مالک اصلی به کلی مسدود و یا محدود نماید.

همانطور که بیان شد ممکن است ملک در سلطه و استیلا مالک باشد لیکن دیگری در استفاده کامل ایشان از مال خلل وارد نماید در این فرض موضوع غصب و طرح دادخواست خلع ید به کلی منتفی است و مالک می‌تواند دعاوی حقوقی و کیفری دیگری تحت عنوان ممانعت و یا مزاحمت از حق مطرح نماید .
آخرین ویژگی دعوای خلع ید اثبات عدوانی بودن اقدامات خوانده است به دیگر سخن وجود هرگونه اذن و یا اجازه قبلی و یا قراردادی فی مابین خواهان و خوانده ، امکان خلع ید را با چالش رو به رو خواهد کرد بدیهی است عنوان عبارت عدوانی به معنای قهر و غلبه اقدامات ، بدون وجود اذن و اجازه قانونی است .

مزیت طرح دعوای خلع ید

همانطور که بیان گردید دعوای خلع ید بر علیه غاصب کنونی ملک صورت می گیرد و اثبات مالکیت خواهان در اخذ حکم ، رکن اصلی خواهد بود فلذا بزرگترین مزیت دعوای خلع ید در زمانی که خواهان مالک رسمی ملک است نمودار می گردد در این فرض اصولا هیچ دفاعی از طرف خوانده مورد پذیرش نبوده و دادگاه مطابق استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک حکم به خلع ید صادر نماید بدیهی است دعاوی دیگری از جمله رفع تصرف کیفری و یا رفع تصرف حقوقی ممکن است با ایراداتی مواجه و امکان رسیدن به نتیجه مطلوب که همان در اختیار گرفتن ملک می باشد را دشوار تر نماید .

توصیه می شود در مواردی که اختلاف در تصرف و نوع تصرف فی مابین طرفین وجود دارد خواهان با طرح دعوای خلع ید رسیدن به نتیجه مطلوب را تسهیل نماید .

خلع ید از اموال مشاعی

در خصوص اموال مشاعی نیز هر یک از شرکا می تواند با عنایت به مالکیت مشاع خود خلع ید شریک دیگر راه نسبت به کل ملک مطالبه نماید بدیهی است در مواردی مالکین مشاعی طی تقسیم نامه ای حدود و ثغور تصرفات خود را مشخص نموده اند در این فرض امکان اخذ حکم خلع ید محل تردید است چراکه مالکیت هر دو شریک نسبت به جز جز ملک محرز و مشخص است لیکن اراده طرفین برابر تقسیم نامه عادی در تصرفات برای طرف مقابل ایجاد حق نموده است در این حالت رکن عدوانی بودن تصرف و تسلط منتفی بوده و نمی‌توان متصرف را غاصب تلقی نمود ، البته گروهی دیگر بر این نظرند سند عادی می بایست در دادگاه بررسی گردد و اصالت آن به تایید برسد و این امر نیز جز با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی و یا تقسیم سهم الشرکه میسر نیست فلذا صرف استناد به یک سند عادی نمی‌تواند دعوای خلع ید را در اموال مشاعی با ایراد و اشکال روبرو نمایند و دادگاه ملزم است به استناد سند رسمی و مورد تایید ، حکم خلع ید شریک دیگر نسبت به کل ملک صادر نماید .

خلع ید از اموال موروثی

لازم به ذکر است در خصوص املاک موروثی نیز هر یک از وراث می تواند به طرفیت متصرف اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید هرچند سند مالکیت همچنان به نام مرحوم باشد چراکه با فوت مورث ، وراث به عنوان قائم مقام عام تلقی و مالکیت ایشان مفروض تلقی خواهد شد .

لازم به ذکر است در خصوص املاک موروثی نیز هر یک از وراث می تواند به طرفیت متصرف اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید هرچند سند مالکیت همچنان به نام مرحوم باشد چراکه با فوت مورث ، وراث به عنوان قائم مقام عام تلقی و مالکیت ایشان مفروض تلقی خواهد شد .

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

خواهان می تواند علاوه بر خلع ید نسبت به ملک اجرت المثل ایام تصرف متصرف را نیز همراه دادخواست مطرح نماید در این فرض دادگاه با ارجاع امر به کارشناس اجرت المثل متصرف را محاسبه و حکم به الزام به پرداخت آن صادر می نماید در خصوص اطلاعات بیشتر میتوانید به متن مشاوره حقوقی مطالبه اجرت المثل مراجعه فرمایید .

روند رسیدگی

در جهت طرح دعوای خلع ید بهتر آن است در ابتدا تامین دلیل از شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول اخذ و وجود تسلط خوانده بر ملک اثبات گردد و سپس دادخواست مربوطه به استناد سند مالکیت و تامین دلیل به دادگاه ارسال گردد .

دادگاه بعد از رسید دادخواست به شعبه ضمن تعیین وقت رسیدگی دستورات بایسته در خصوص استعلام از وضعیت پلاک ثبتی موضوع خلع ید را صادر میکند که در زمان برگزاری جلسه رسیدگی استعلام از اداره ثبت مربوطه واصل شده باشد و روند رسیدگی تسریع شود .

باید توجه داشت مطابق قانون و رای وحدت رویه ۶۷۲ خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است فلذا قبل از ورود به ماهیت خلع ید احراز مالکیت ضروری است .

ممکن است در دعوای خلع ید خوانده مدعی وجود حقی برای خود گردد اگر این حق مستند به اسناد رسمی باشد و یا در دادگاه صالح وجود حق به اثبات رسیده باشد از موارد دفاع در خلع ید تلقی می گردد در غیر این صورت ، صرف ادعای وجود حق دلیلی بر استیلا بر مال دیگری نخواهد بود .

هزینه دادرسی برای خلع ید

هزینه دادرسی دعوای خلع ید مطابق قانون وصول برخی از درآمدهای دولت برابر ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد لازم به ذکر است قیمت ارزش منطقه ای املاک بسیار ناچیزتر از قیمت واقعی و معاملاتی آنها می باشد .

مرجع صالح در رسیدگی

مطابق قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی در خصوص اموال غیرمنقول در صلاحیت شورای حل اختلاف نبوده و موضوع با منشاء اموال غیر منقول می بایست در دادگاه عمومی و حقوقی مطرح گردد ولو آنکه قیمت ارزش منطقه ای ملک کمتر از مبلغ ۲۰ میلیون تومان باشد از دیگر سوئ دعاوی در خصوص اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه حوزه قضایی محل وقوع مال غیر منقول بوده و توسط وکیل حقوقی پیگیری می گردد .

مدارک مورد نیاز برای خلع ید

همانطور که در عناوین مشاوره حقوقی دیگر بیان گردید در تمامی دعاوی حقوقی خواهان می‌بایست دلایل و مستندات خود را همراه با دادخواست ضمیمه نماید و با امعان نظر به این امر که خلع ید فرع بر مالکیت است خواهان دعوی خلع ید ابتدا می بایست دلایل مثبت مالکیت خود را ضمیمه و سپس دلایل مثبت استیلا عدوانی خوانده را پیوست دادخواست نماید باید توجه داشت در هنگام مراجعه به وکیل و اعطای وکالت به ایشان همراه داشتن مدارک شناسایی معتبر ضروری می باشد از طرفی بدیهی است با توجه به تخصصی بودن دعاوی ملکی بهره مندی از علم و تجارب وکلای دادگستری در احقاق حق موثر خواهد بود .

با توجه به الزامی بوده ثبت نام در سانامه ابلاغ الکترونیک قبل از طرح دادخواست ، خواهان ابتدا می بایست در سیستم ثنا ثبت نام نماید .

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

صورتمجلس تفکیکی مطابق قانون ثبت،صورتجلسه ای است که توسط کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ی مربوطه تنظیم میگردد.طی این صورتمجلس حدود املاک مشخص و تقسیمات در واحد های ساختمانی معین خواهد شد.حتی در صورتمجلس نحوه تقسیم مشاعات ساختمان نیز تعیین میگردد. دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در مواردی است که ملک فاقد صورتمجلس تفکیکی بوده.

همانا تفکیک ملک عبارت است از تفکیک مال غیر منقول(خانه،زمین،هر مالی که قابلیت نقل و انتقال نداشته باشد.)به قسمت های کوچکتر.
نکاتی درباره الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در زیر مجموع مشاوره حقوقی املاک قرار میگیرد.الزام به اخذ پایان کار ساختمان زمانی بوجود می آید که فردی ملکی را به صورت پیش فروش خریداری میکند در حالی که مراحل ساختمانی آن هنوز به اتمام نرسیده است.

صورتمجلس تفکیکی یکی از موارد دعاوی است که برای پیش فروش واحدها مورد استفاده قرار میگیرد،زیرا واحد های پیش فروش شده قطعا فاقد پایان کار و همچنین فاقد صورتمجلس نیز میباشند.الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی خواسته ای است که مابین دو خواسته دیگر صورت میگیرد،خواسته اول الزام به اخذ پایان کار و خواسته دوم الزام به تنظیم سند.

در واقع طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به صورت تنهایی،صرف الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی خواسته مرسومی نمیباشد،زیرا نفس دریافت صورت مجلس نفیاٌ و اثباتاٌ فاقد فایده میباشد.بنابراین الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی جدا از الزام به تنظیم سند منفعتی نخواهد داشت.

در بعضی از موارد ممکن است،انجام روند ساختمانی به صورت مدیریت پیمان به شخص پیمانکار واگذار شود و در این صورت در قرارداد قید خواهد شد که اخذ پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی به عهده پیمانکار میباشد یا خیر.اگر فرد(پیمان کار) در این صورت مسئولیت دریافت صورتمجلس تفکیکی را به عهده بگیرد،در این صورت پیمان کار شروع به مدیریت پیمان میکند.
روند رسیدگی

هنگامی که دادخواستی به عنوان الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به دادگاه ارائه میگردد،در ابتدا دادگاه بررسی میکند که آیا خواهان مالک ملک هست یا خیر.سپس در وهله دوم بررسی های لازم راجع به پایان کار ملک است یا ملک در کدام مرحله از روند ساختمانی قرار دارد.سپس خواستار مدارکی است که خواهان طبق آن خوانده را موظف به اخذ صورتمجلس تفکیکی میداند.

حال اگر مسئولیت خوانده الزام به تنظیم سند رسمی یا مدیریت پیمان باشد،و مدارک لازم تعهد خوانده نیز به دادگاه ارائه شده باشد، دادگاه خوانده را محکوم به اخذ صورتمجلس را مینماید.حال خوانده موظف است،اقدامات لازم جهت اخذ صورتمجلس تفکیکی را انجام دهد.

اگر خوانده فروشنده واحد به خواهان یا مهندس مدیریت پیمان یا مهندس دفاترمهندسی باشد،این افراد متعهد هستند تمامی مراحل را خودشان انجام دهد.
مرحله اجرای حکم

اگر خوانده علیرغم محکومیت به الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نسبت به انجام تعهداتی و اجرای رای اقدامی ننماید،در این فرض خواهان میتواند برابر ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی خود شخصاٌ نسبت به اخذ صورتمجلس تفکیکی اقدام و یا موضوع را به شخص ثالثی ارجاع دهد.در این صورت انجام عملیات با هزینه محکوم علیه خواهد بود و بعد از طی مراحل قانونی و اخذ صورتمجلس تفکیکی،هزینه های صرف شده از حساب محکوم علیه در مرحله اجرای حکم قابل مطالبه خواهد بود.
مدارک مورد نیاز

با توجه به مواردی که مطرح شد طرح دادخواست حقوقی در وهله اول،نیازمند ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیکی ثنا بوده.فلذا ثبت نام در این سامانه با حضور در دفاتر خدمات قضایی الزامی است. در صورتی که بخواهید موضوع را وکیل دادگستری ارجاع دهید،همراه داشتن مبایعه نامه،قرارداد مشارکت در ساخت و هرگونه توافق نامه ای که در آن تعهدات سازنده به اخذ صورتمجلس تفکیکی را ذکر کرده باشد،ضروری است.به همراه کارت ملی و وکالتی که وکیل تنظیم می نماید و اما اگر بخواهید خودتان شخصا به دفاتر خدمات قضایی مراجه نمایید،علاوه بر مدارکی که تعهدات و مالکیت نسبت به واحد را نشان دهد. برخی از قراردادها دارای شرط داوری هستند،در این صورت شما نمیتوانید دادخواست خود را در دادگاه مطرح کنید.داور باید نسبت به موضوع رای صادر کند و یا در غیراینصورت نسبت به موضوع باید انصراف دهد.

الزام به اخذ پایان کار ساختمان

الزام به اخذ پایان کار ساختمان
نکاتی راجع به پایان کار ساختمان

الزام به اخذ پایان کار در زیر مجموع مشاوره حقوقی املاک قرار میگیرد.الزام به اخذ پایان کار ساختمان زمانی بوجود می آید که فردی ملکی را به صورت پیش فروش خریداری میکند در حالی که مراحل ساختمانی آن هنوز به اتمام نرسیده است شما طبق جواز ساختمانی (پروانه ساخت) که دریافت میکنید موظف هستید، بر طبق پروانه ساخت برای مثال چهار طبقه یا پنج طبقه بسازید زمانی که برای اخذ پایان کار اقدام مینمایید ، ساختمان ساخته شده باید مطابق پروانه ساخت احداث شده باشد اگر تمامی ساخت و سازهای انجام شده طبق جواز ساختمانی باشد ، پایان کار به شما تعلق میگیرد اما در غیر اینصورت و انجام تخلفات ساختمانی پایان کاری صادر نمیگردد ممکن است در مراحل اول اجازه اصلاح و یا پرداخت جریمه نقدی میسر باشد اما در خصوص اضافه بنا و تخلفات ساختمانی از این دست ، کمیسیونی تشکیل شده بنام کمیسیون ماده 100 شهرداری دراین کمیسیون راجع به تخریب تخلفات ساختمانی و یا عدم تخریب و پرداخت جریمه آن تعیین تکلیف میگردد.در اکثر موارد هنگامیکه تخلفی صورت میگیرد، ممکن است شهرداری تا یک ماه از ادامه روند ساخت و ساز جلوگیری کند.(ممانعت از ادامه فعالیت ساختمانی)

مشخص است بعد از ممانعت شهرداری در ادامه روند ساخت و ساز مالکین و یا نماینده قانونی آنها می بایست تخلفات صورت گرفته را اصلاح و پس از آن امکان ادامه روند ساخت میسر خواهد بود .

بعد از اتمام مراحل ساخت و ساز و تکمیل ساختمان مالکین و یا نماینده قانونی آنها برای اخذ پایان کار به شهرداری مربوطه مراجعه مینمایند و شهرداری موضوع را به کارشناسان متخصص خود ارجاع می دهد.تمامی ساختمان مطابق ضوابط شهرسازی مورد بازدید قرار گرفته و واحد ها اندازه گیری میشوند و با توجه به وضعیت موجود اگر همه قوانین ساختمانی رعایت شده باشد و ساختمان مطابق با پروانه ساخت باشد،پایان کار صادر خواهد شد.

هنگامیکه پایان کار را دریافت مینمایید،برای اخذ سند شاهد روندی هموار خواهیم بود که 2 تا 6 ماه به طول می انجامد،در یک حالت معمولی برای سند تک برگ.
نکاتی درباره الزام به اخذ پایان کار

حال کسی که ساختمان را پیش خرید کرده است،برای دریافت سند واحد یا واحدهایی که پیش خرید کرده می بایست فروشنده را ملزم به اخذ پایان کار نماید در جهت اطلاع از نحوه طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می توانید به متن مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی مربوطه مراجعه نمایید .

در صورت فقدان پایان کار امکان دریافت سند میسر نخواهد بود در حالت های مشارکتی(مالک شخص دیگر و سازنده فرد دیگری است) نیز همین روند جاری است مالک باید سازنده را الزام به اخذ پایان کار نماید.

حال اگر سازنده یا پیمانکار طبق قوانین و پروانه عمل نکرده و تخلفات بسیار زیادی را مرتکب شده باشد و در واقع امکان اخذ پایان کار از ساختمان سلب میگردد در این فرض خریدار میبایست فروشنده را ملزم به اخذ پایانکار نماید حال باید دادخواستی با مضمون الزام به اخذ پایان کار بر علیه کسی که تعهد بر اخذ پایان کار داشته(به طور معمول سازنده یا پیمانکار متعهد به اخذ پایان کار هستند.)تنظیم گردد.
روند رسیدگی

با توجه به اینکه ثبت دادخواست الکتریکی شده است و از طریق دفاتر خدمات قضایی صورت میگیرد پس در وهله اول یا موضوع پرونده به وکیل دادگستری ارجاع میشود که با حمایت قضایی وکیل دادخواست مربوطه مطرح میگردد و در وهله دوم شخص خودش اقدام میکند و در مرحله اول با مراجعه به دفتر خدمات قضایی باشد دادخواستی را به همراه مدارک مربوطه تحویل دهد. مدارک شامل:اگر قرارداد بصورت مشارکت آمده باشد،قرارداد مشارکت و اگر خواهان ملک را خریداری کرده باشد مبایعه نامه. دادخواستی با مضمون الزام به اخذ پایان کار بر علیه متعهد یا کسی که ساختمان را ساخته است به دادگاه ارائه میگردد.حال متعهد یا سازنده دو حالت دارند:یا به تعهدات خود راجع به اخذ پایان کار عمل نماید و یا از این کار که با آن متعهد شده بود،شانه خالی کند و آن را نپذیرد.دادگاه به این دادخواست رسیدگی های لازم را به عمل می آورد و در صورت محرز بودن مسئولیت ها و تعهدات سازنده،وی را الزام به اخذ پایان کار مینماید.اگر این تعهدات در قرارداد بصورت مشارکت آمده باشد،قرارداد مشارکت و اگر خواهان ملک را خریداری کرده باشد مبایعه نامه باید به دادگاه رسیدگی تحویل داده شود.

در موردی دیگر اگر در این دادخواست خواهان مالک و خوانده سازنده باشد،و خوانده مدعی شود که در قرارداد مشارکتی تعهداتی نیز وجود دارد که مالک به آنها متعهد شده است و زمان اعمال این تعهدات قبل از صدور پایان کار بوده و یا در قبال اخذ پایان کار در این صورت دادگاه حکم به رد دعوا صادر مینماید تا زمانی که مالک به تعهدات خود عمل نماید.

ممکن است تعهدات مالک برای مثال صدور چکی تضمینی برای سازنده،انتقال سندی برای وی و یا وکالت بلاعزل برای مالکیت ملک برای مثال دو دانگ از ساختمان را بنام سازنده بزند.

در زمانی که سازنده متعهد و ملزم به اخذ پایان کار شود،اجرای حکم بدین ترتیب است که خود خواهان و یا شخصی غیر از خوانده به اجرای احکام مراجعه میکند و بعد از اینکه اجراییه ابلاغ شد و سازنده به تعهداتش عمل نکرده،آمادگی خود را برای دریافت پایان کار بجای سازنده اعلام میکند.اگر خود مالک یا خواهان یا شخص ثالثی برای دریافت پایان کار اقدام کند،مبالغ و فیش های پرداختی را به همراه اجرت خودش برای دریافت پایان کار به اجرای احکام معرفی میکند.اجرای احکام نیز در مرحله اجرا مبلغ هزینه های پرداختی را به خوانده اعلام و از وی میگیرد.
مدارک مورد نیاز

مدارک مورد نیاز

با توجه به مواردی که مطرح شد طرح دادخواست حقوقی در وهله اول،نیازمند ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیکی سنا بوده.فلذا ثبت نام در این سامانه با حضور در دفاتر خدمات قضایی الزامی است.در صورتی که بخواهید موضوع را وکیل دادگستری ارجاع دهید،همراه داشتن مبایعه نامه،قرارداد مشارکت در ساخت و هرگونه توفق نامه ای که در آن تعهدات سازنده به اخذ پایان کار را ذکر کرده باشد،ضروری است.به همراه کارت ملی و وکالتی که وکیل تنظیم می نماید و اما اگر بخواهید خودتان شخصا به دفاتر خدمات قضایی مراجه نمایید،علاوه بر مدارکی که تعهدات و مالکیت نسبت به واحد را نشان دهد. برخی از قراردادها دارای شرط داوری هستند،در این صورت شما نمیتوانید دادخواست خود را در دادگاه مطرح کنید.داور باید نسبت به موضوع رای صادر کند و یا در غیراینصورت نسبت به موضوع باید انصراف دهد.
هزینه دادرسی

هزینه دادرسی مطابق تعرفه ارزش قیمت منطقه ای است.قیمت منطقه ای زمین اصولا قیمتی پایین تر از ارزش واقعی آن است و تفاوت بسیار زیادی با قیمت واقعی آن دارد،قیمتی است که تمبر های دولتی بر حسب آن محاسبه میشود.

نکاتی درباره مشاوره حقوقی رفع تصرف عدوانی

نکاتی درباره مشاوره حقوقی رفع تصرف عدوانی

در خصوص مشاوره حقوقی رفع تصرف عدوانی می بایست ابتدا دعاوی مشابه رفع تصرف تحت عناوین حقوقی و کیفری به اختصار بیان گردد .
عنوان مجرمانه کیفری مشابه

علاوه بر جرم تصرف عدوانی دو عنوان مجرمانه دیگر ایجاد مزاحمت و یا ممانعت از حق نیز قابل طرح شکایت می باشد که مبنای قانونی آن ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات می باشد و علاوه بر این ماده ، قانون جلوگیری از تصرف عدوانی و همچنین قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی نیز در سال ۱۳۰۹ و ۱۳۵۲ تصویب گردیده لیکن به جهت عدم استفاده بصورت قانون متروک در آمده و مورد استناد قرار نمیگیرد .
عناوین دادخواست حقوقی مشابه

در خصوص دعاوی مشابه با رفع تصرف عدوانی می‌توان به چهار دعوای حقوقی اشاره نمود

خلع ید
تخلیه ید
دستور تخلیه
حکم تخلیه

لازم به ذکر است طرح هر یک از عناوین خواسته های مذکور دارای شرایطی بوده لیکن در حال حاضر در بحث مشاوره حقوقی دعوای رفع تصرف به شرایط شکلی و روند رسیدگی این نوع دعوا پرداخته می‌شود و در خصوص دریافت اطلاعات دعاوی مورد اشاره دیگر میتوانید به مشاوره های حقوقی مربوطه مراجعه نمایید .
تعریف تصرف عدوانی

با توجه به ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی که بیان می کند تصرف عدوانی دعوایی است که متصرف قانونی سابق مال غیر منقول ، برعلیه متصرف غیر قانونی کنونی طرح می نماید و مدعی آن می‌شود که متصرف بدون اذن و اجازه و به صورت غیرقانونی ملک را از تصرف ایشان خارج نموده است .
تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری

تفاوت تصرف عدوانی حقوقی با تصرف عدوانی کیفری سوء نیت و قصد مجرمانه متصرف می‌باشد چرا که ممکن است متصرف مدعی قانونی بودن اقدامات خود شود در این فرض عنصر معنوی جرم و همان سوءنیت می باشد محرز و مشخص نشده است هرچند این تصرفات در واقعیت ناصحیح باشد ، در این فرض متصرف قبلی که تصرفات او قانونی بوده می‌تواند برابر حکم دادگاه عمومی و حقوقی رفع تصرف را بخواهد و مجازات متصرف منتفی می باشد چرا که سوء نیت مجرمانه محرز نیست .
ارکان ضروری دادخواست تصرف عدوانی

حال همانطور که در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی بیان گردید چهار عنصر اساسی جهت طرح دادخواست حقوقی رفع تصرف عبارتند از:

تصرفات نسبت به اموال غیر منقول صورت گرفته باشد
سابقاً ملک به صورت قانونی در تصرف خواهان بوده
در حال حاضر ملک به صورت غیرقانونی در تصرف خوانده باشد
این تصرفات بدون اذن و به نحو عدوانی صورت گرفته باشد

نکاتی که در خصوص طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی

نخست آنکه در صورت وجود قرارداد فی مابین متصرف کنونی و مالک اصلی طرح این عنوان خواسته محکوم به رد می باشد .
دوم آنکه روابط مالک و مستاجر در چارچوب دعوای رفع تصرف عدوانی قابل طرح نخواهد بود هرچند گروهی از حقوقدانان معتقدند رفع تصرف بعد از پایان مدت قرارداد و ارسال اظهارنامه به مستاجر برابر ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی قابل طرح می باشد ، اما این نظر از طرفداران کمتری برخوردار می باشد .
سوم آنکه وجود مالکیت قطعی برای خواهان می تواند دلیلی بر سابقه تصرفات خواهان باشد اما صرف وجود سند مالکیت جهت طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی کافی نیست .

مزیتهای دعوای رفع تصرف عدوانی

اولین مزیت این دعوا عدم نیاز به وجود مالکیت نسبت به ملک موضوع تصرف می باشد .

این دعوا بر خلاف دعوای خلع ید جزء دعاوی غیر مالی بوده و هزینه دادرسی آن به نسبت دعاوی مالی ناچیز می باشد .

سومین مزیت در خصوص دعاوی رفع تصرف عدوانی آن است که برابر ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی تجدیدنظرخواهی نسبت به رای دادگاه بدوی مانع اجرا نیست و لذا بعد از صدور رای دادگاه در خصوص رفع تصرف ، موضوع به قید فوریت اجرا میگردد .

آخرین مزیت دعوی رفع تصرف عدوانی آن است که برابر ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی از این دست به صورت خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی رسیدگی می گردد .
روند رسیدگی

همانطور که در مشاوره حقوقی ارکان ضروری جهت ثبت دادخواست بیان گردید در دعوای رفع تصرف عدوانی ، ادعای خواهان صرفاً بر مبنای تصرفات بوده فلذا اولویت دادگاه در بررسی نوع ، قدمت و ویژگی های تصرفات خواهان و خوانده صورت می‌گیرد و مالکیت موضوع تنازع (ملک متصرف) در اولویت بررسی نخواهد بود به دیگر سخن اگر تصرف سابق ملک توسط خواهان اثبات گردد ولو آنکه ایشان مالک رسمی موضوع اختلاف نباشد دادگاه نسبت به رفع تصرف از ملک انشائ رای خواهد کرد .

از دیگر سو ممکن است خوانده دعوا که در حال حاضر متصرف ملک میباشد با اذن و اجازه از مالک اصلی ، ملک را تصرف نموده در این صورت تصرفات لاحق ایشان قانونی و فاقد رکن عدوانی بوده و البته تاثیر مالکیت در دعوای رفع تصرف عدوانی منشا اختلاف این عنوان خواسته با دعوای خلع ید می باشد .
مرجع صالح

دادگاه صالح در خصوص رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ، دادگاه عمومی و حقوقی حوزه قضایی ، محل وقوع ملک موضوع تصرف می باشد.
مدارک مورد نیاز

مطابق تمامی دعاوی حقوقی خواهان می‌بایست دلایل و مستندات خود را همراه با دادخواست ضمیمه نماید مطابق مشاوره حقوقی بیان شده در خصوص دعوای رفع تصرف عدوانی ارکان اساسی وجود تصرفات اولیه خواهان و الحاق تصرفات عدوانی خوانده که بدون اذن صورت گرفته است از دلایل لازم و قطعی جهت طرح دادخواست می باشد باید توجه داشت تامین دلیل در این قبیل دعاوی در جهت اخذ حکم رفع تصرف بسیار راهگشا و موثر خواهد بود از دیگر سو همانطور که بیان گردید استناد به مالکیت ملک موضوع تصرف نیز میتوانند از دلایل مثبت تصرفات سابق مالک باشد باید توجه داشت در هنگام مراجعه به وکیل و اعطای وکالت به ایشان همراه داشتن مدارک شناسایی معتبر ضروری می باشد از طرفی بدیهی است با توجه به تخصصی بودن دعاوی ملکی بهره مندی از علم و تجارب وکلای دادگستری در احقاق حق موثر خواهد بود .

این دادخواست نیز مانند الباقی دعاوی حقوقی از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت میشود فلذا ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیک ثنا در جهت ثبت دادخواست ضروری می باشد .

نکاتی درباره الزام به تنظیم سند رسمی

نکاتی درباره الزام به تنظیم سند رسمی

در خصوص مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی در ابتدا لازم است نکاتی در خصوص خرید و فروش اموال منقول (اتومبیل ، خط موبایل و… ) و اموال غیر منقول (زمین ، آپارتمان و…. ) بیان شود چرا که اساس و مبنای ایجاد مشکل همان ابتدای کار در زمان تنظیم مبایعه نامه می باشد .
نکات مهم در زمان تنظیم مبایعه نامه
۱-مدارک مالکیتی و هویتی طرف مقابل را شخصاً رویت و رونوشت بگیرید

هرچند غالب قرار دادهای مربوط به معاملات املاک در بنگاهها و مشاورین املاک تنظیم میگردد و معاملات خودرو و دیگر اموال منقول نیز در این قبیل مراکز صورت می گیرد و متصدیان این بنگاهها خود شخصا مدارک هر دو طرف خریدار و فروشنده را بررسی می نمایند امّا بهتر آنست که هر یک از طرفین تمامی مدارک هویتی و مالکیتی طرف مقابل را روئت کرده و شخصاً یک رونوشت از آن تهیه نمایند چرا که بسیاری از دعاوی طرح شده در مراجع قضایی به علت عدم بررسی دقیق مدارک مالکیتی محکوم به رد می شوند .
۲-طرف مقابل حتماً مالک و یا نماینده قانونی مالک باشد

در بسیاری از موارد شخص معامله کننده مالک اصلی نبوده و ممکن است به ادعای این امر که از همسر خود اجازه فروش و یا وکالتی از ایشان دارد که به علت فراموش کاری همراه نداشته از شما درخواست نماید مبایعه نامه اولیه را فی مابین تنظیم نمایید ، در این قبیل موارد حتماً توجه داشته باشید به هیچ عنوان وارد معامله نشده و مبایعه نامه ای تنظیم ننمایید هرچند ممکن است طرف مقابل صادق بوده و قصد فریب نداشته باشد و یا حتی مشاور و بنگاه معاملاتی نیز طرف مقابل را تایید نماید اما به یاد داشته باشید احتمال بروز مشکلات حقوقی در این موارد بسیار زیاد بوده و هرگز نباید این شرایط مورد پذیرش قرار بگیرد
۳-تا زمان پرداخت نشدن کلیه مبلغ سند رسمی تنظیم ننمایید

در بسیاری از معاملات خریدار بخشی از ثمن معامله (قیمت موضوع معامله) را بوسیله چک شخصی پرداخت می نماید که باید توجه داشت در این قبیل موارد تا زمان تسویه حساب نهایی و وصول شدن آخرین برگه چک نسبت به تنظیم سند رسمی به نفع ایشان خودداری نمایید چرا که ممکن است بعد از انتقال سند خریدار از اجرای تعهدات خود خودداری کرده و چکهای ایشان با گواهی عدم پرداخت روبرو شود و در این صورت محاکم صرفاً فروشنده را محق دریافت مبلغ چک دانسته و معامله صورت گرفته را بی اعتبار نمی دانند .
۴-جهت تاخیر در انجام تعهد از طرف مقابل خسارت و حق فسخ بگیرید

در زمان تنظیم مبایعه نامه ممکن است تعهداتی برای هر یک از طرفین در نظر گرفته شود به عنوان مثال در معاملات املاک زمانی جهت تحویل واحد آپارتمان و یا زمانی جهت واریز الباقی ثمن معامله به خریدار مهلت داده می شود در این قبیل موارد می بایست 2 نکته را مد نظر قرار دهید نخست آنکه در صورت تاخیر در انجام تعهد برای طرف مقابل خسارتی در نظر بگیرد و دوم آنکه در صورت تاخیر و یا خودداری از انجام تعهد برای خود حق فسخ ایجاد نمایید که بوسیله آن بتوانید معامله را یک طرفه فسخ نمایید .
۵-شرط داوری که در انتهای قرار داد قید میگردد را حذف کنید

باید توجه داشت شرط داوری در قرار دادها ، شرط بسیار کارآمد و مفیدی می باشد و دفتر حقوقی وکیل نادری نیز مفتخر است امور داوری در زمینه های مختلف را پذیرفته و نسبت به رفع اختلاف اقدام نماید ، اما متاسفانه در فرم های عمومی قرار دادهای خرید و فروش شرط داوری بصورت بسیار ناقص و بدون بررسی دقیق ذکر می شود که نه تنها راهگشا نبوده بلکه طرفین معامله را درگیر مسائل پیچیده داوری مینماید پس بهتر آنست از اساس شرط حل اختلاف توسط داور را در قرار دادهای خود را حذف نمایید و یا وکیل پایه دادگستری و یا حقوق دانی معتبر و معتمد را به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب نمایید ( در صورت تمایل از بهره مندی تخصصی داوری این مجموعه می توانید اطلاعات بیشتر را طی تماس دریافت نمایید) .
روند رسیدگی

در جهت مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی باید متذکر شویم در صورت عدم ذکر شرط داوری تمامی دعاوی راجع به الزام به تنظیم سند املاک در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی و در خصوص الزام به تنظیم سند برخی از اموال منقول موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد .

باید توجه داشت الزام به تنظیم سند رسمی می بایست به طرفین مالک اصلی و ایادی ما بعد آن طرح گردد و در صورت عدم ذکر مالک اصلی در دادخواست ، دعوی طرح شده با قرار رد دادگاه روبرو خواهد شد به عنوان مثال ملکی بنام آقای جعفری بوده و ایشان طی مبایعه نامه عادی آنرا به آقای احمدی منتقل می نماید و ایشان نیز به موجب سند نکاح ملک را به عنوان مهریه به همسر خود خانم غفاری منتقل مینماید حال خانم غفاری ملک خود را به شخصی میفروشد در این فرض خریدار جدید می بایست تمامی مالکین ، از آقای جعفری به عنوان مالک رسمی سند و ایادی ما بعد را طرف دعوی قرار دهد و الزام ایشان را به تنظیم سند رسمی از دادگاه مطالبه نماید .

در مواردی ممکن است ملک موضوع معامله فاقد سند تفکیکی ، پایان کار و… بوده و یا در به علت دریافت تسهیلات در رهن بانک باشد در این شرایط خریدار می بایست موجبات رفع موانع جهت تنظیم سند رسمی را هم از فروشنده بخواهد که عناوین دادخواست های آن عبارتند از :

الزام به فک رهن
الزام به اخذ پایانکار
الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
الزام به اخذ تقسیم نامه رسمی
الزام به انجام تعهدات قرار دادی(مالی و غیر مالی)

البته بند آخر بسیار عام بوده و موارد بسیاری را که مقدمه تنظیم سند می باشد میتواند در خود جای دهد .
اقدامات دادگاه به محض وصول پرونده

اصولا در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مراجع در ابتدا مالکیت موضوع اختلاف را استعلام مینمایند به عنوان مثال در خصوص خودرو موضوع مالکیت از راهنمایی و رانندگی نیروی انتظامی و در خصوص املاک موضوع مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام میگردد و در زمان رسیدگی در صورت قرار داشتن مالک اصلی در بین خواندگان دادگاه انتقال مالکیت فی مابین ایادی را بررسی و در صورت صحیح و قانونی بودن نقل و انتقالات فی مابین افراد و عدم وجود مانع قانونی حکم به الزام تنظیم سند رسمی به نفع خریدار صادر میگردد .
هزینه دادرسی

همانطور که بیان گردیده ممکن است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه و یا شورای حل اختلاف طرح گردد و در صورت طرح دادخواست در دادگاه مبلغ دو ونیم درصد تا مبلغ 200.000.000 ریال و مازاد بر آن معادل سه و نیم درصد مبلغ خواسته به عنوان هزینه دادرسی پرداخت و در صورت طرح در شورا هزینه دادرسی دو ونیم درصد خواهد بود و باید توجه داشت مبلغ خواسته در خصوص اموال غیر منقول تعیین ارزش منطقه ای آن می باشد و مطابق قانون ارزش منطقه ای جهت ابطال تمبر های دولتی تعیین میشود و نسبت به ارزش واقعی املاک بسیار اندک خواهد بود .
مدارک مورد نیاز

مدارک مورد نیاز جهت ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از اصل مبایعه نامه و یا قرار دادی که به استناد آن مالکیت به ذیحق منتقل شده است و مدارک مبنی بر مالکیت فروشنده نسبت به موضوع معامله و مدارک هویتی رسمی مانند شناسنامه و کارت ملی و با توجه به الزامی بودن ثبت دادخواست از طریق الکترونیکی ، ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیکی ثنا لازم و ضروری می باشد .

لازم به ذکر مجدداً متذکر شویم این قبیل دعاوی از لحاظ حقوقی دارای پیچیدگی بسیار می باشد و اقدام بدون مشورت با وکیل دادگستری هزینه و زمان بیشتری از ذیحق اتلاف می نماید پس بهتر است قبل از هر اقدام به دفتر وکالت مراجعه و با اخذ مشاوره حقوقی صحیح و اعطای وکالت به وکیل دادگستری از حمایت قضایی بهره مند شوید .