بایگانی دسته ی مشاوره املاک

دستور تخلیه
دستور تخلیه چیست؟

همانطور که در مشاوره حقوقی های قبلی املاک مطرح گردید به تصرف و در اختیار در آوردن املاک از طریق قانونی به طرق مختلف امکان پذیر می باشد که یکی ازین موارد اخذ دستور تخلیه مستاجر است .
دعاوی مشابه کیفری

باید توجه داشت در مواردی که متصرف با اذن و اجازه مالک به ملک وارد شده است عنوان کیفری ورود به عنف مصداق نداشته و مراجع کیفری نیز آنرا مجرمانه قلمداد نمی کنند .

اما ممکن است ورود در ابتدا با اذن و اجازه صورت گرفته باشد لیکن متجاوز به ملک (متهم) از خارج شدن از ملک خودداری کند و خود را متصرف قانونی بداند در این فرض امکان طرح شکایت وجود دارد اما می بایست توجه داشت محاکم کیفری صرفاً در جایی که شاکی خود دارای سند رسمی مورد تایید باشد شکایت او را بر علیه متصرف می پذیرم چرا که برابر قانون ، مراجع کیفری وظیفه‌ای در احراز مالکیت و قانونی بودن تصرفات نداشته و ندارند و صرفاً می توانند با استناد به اسناد مالکیت قطعی که در دفتر املاک به ثبت رسیده است مالک را شناسایی نماید و حکم مقتضی به نفع مالک در رفع تصرف صادر نمایند .

اما در خصوص دعاوی بر علیه مستاجر (دستور تخلیه و حکم تخلیه ) بعد از پایان مدت قرارداد اجاره ، شکایت کیفری تحت عنوان رفع تصرف مورد پذیرش نبوده چراکه دادسرا و دادگاه کیفری مرجع برطرف کردن اختلافات فی مابین افراد نبوده و لذا با توجه به پیش بینی قانونی اختلافات موجود در روابط مالک مستاجر در شورای حل اختلاف و یا دادگاه قابل طرح می باشد .
دادخواست های مشابه حقوقی

در دعاوی مالک و مستاجر طرح چند عنوان خواسته پیش بینی شده است نخست دستور تخلیه و دیگری حکم تخلیه لیکن برخی افراد به اشتباه چهار عنوان دادخواست حقوقی بی ارتباط را مطرح می نمایند که خیل کثیری از دعاوی به علت عدم اطلاعات حقوقی و بهره مندی از مشاوره حقوقی به صورت ناصحیح طرح شده و نتیجه ای جز رد دعوا در پی نخواهد داشت.

حال عناوین حقوقی مشابه دستور تخلیه به ترتیب ذیل عبارتند از

حکم تخلیه
تخلیه ید
رفع تصرف
خلع ید

باید توجه داشت قبل از انتخاب هر یک از عناوین مذکور و طرح دادخواست می بایست تمامی مدارک و دلایل به دقت بررسی شود و اقدامی صحیح و دادخواستی مرتبط به ثبت برسد بدیهی است طرح دادخواست به صورت ناقص و اشتباه عواقبی جز اتلاف وقت و هزینه در پی نخواهد داشت .
دستور تخلیه چیست ؟

همانطور که مشخص است تمامی عناوین مطرح شده در قالب حکم دادگاه بوده لیکن دستور تخلیه مانند دستور فروش تصمیم دادگاه می باشد و برخلاف احکام ، نیازمند برقراری جلسه رسیدگی نبوده و غیر قابل تجدید نظر خواهی می باشد به همین علت است که در دعاوی مالک و مستاجر بهترین دادخواست ممکن طرح دعوای دستور تخلیه است بدیهی است طرح این دعوا نیازمند شرایط خاص بوده که در متن مشاوره حقوقی حاضر آن موارد مورد بررسی قرار می گیرد.
ویژگی های دستور تخلیه

برابر قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی فی مابین مالک و مستاجر در صلاحیت شورا می باشد و لذا دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می شود از دیگر سو برابر قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد اجاره می‌بایست یا به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد ، بدیهی است در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می نماید و در نتیجه مالک ملک می‌بایست اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید و بدیهی است حکم تخلیه مستاجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستاجر می باشد .

بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک برابر قانون می بایست مبلغی را که به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستاجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند که به امضای قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می باشد انجام خواهد داد.

بدیهی است مطابق قانون ، موجر میتواند اجاره های پرداخت نشده مستاجر و هزینه های شارژ و یا خسارات وارده به ملک را از مبلغ ودیعه توقیف نماید و بعد از اخذ حکم در خصوص محکومیت مستاجر به پرداخت آن از مبلغ واریزی به صندوق دادگستری وصول نماید.
مزیت های طرح دستور تخلیه

در جهت مشاوره حقوقی ویژگی های مثبت دستور تخلیه می توان به سریع بودن اخذ دستور و اجرای آن اشاره نمود همانطور که بیان شد این دعوای حقوقی در قالب دستور قاضی بوده بسیار سریع و بدون نیاز به جلسات رسیدگی می باشد.

دومین مزیت دستور تخلیه طرح آن در شورای حل اختلاف می باشد چرا که رسیدگی در شورا به نسبت سریع تر از دادگاه بوده و در مواردی ممکن است در همان ابتدا میان مالک و مستاجر با میانجیگری اعضای شورای حل اختلاف موضوع با صلح و سازش خاتمه بیابد .

سومین مزیت دستور تخلیه کم هزینه بودن آن است چراکه هزینه دادرسی الباقی دعاوی ملکی بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود لیکن دستور تخلیه به عنوان یک دعوای غیر مالی هزینه دادرسی به نسبت کمتری دارد.

چهارمین مزیت دستور تخلیه امکان توقیف اجور معوقه و هزینه های شارژ و خسارات از مبلغ ودیعه واریزی می باشد .

پنجمین مزیت دستور تخلیه بی نیاز بودن این دستور از حضور مستاجر است و لذا در صورت تکمیل بودن مدارک دستور تخلیه بدون حضور مستاجر نیز صادر می گردد.
روند رسیدگی

همانطور که در متن مشاوره حقوقی بالا اشاره شد دستور تخلیه نیازمند ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف می باشد از طرفی با توجه به الکترونیکی شدن ثبت دادخواست ها درخواست دستور تخلیه نیز از طریق دفاتر خدمات قضایی به شوراهای حل اختلاف ارجاع می گردد لذا پس از ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی دادخواست به یکی از شعبات شورای حل اختلاف محله ملک ارجاع می گردد شعبه مربوطه با بررسی مدارک و مستندات موجود و احراز این امر که خواهان مالک قانونی ملک بوده و طی قرارداد توسط خود او و یا مالک قبلی خوانده به عنوان مستاجر در آن سکونت داشته است و مبلغ ودیعه ایشان نیزبه صندوق سپرده دادگستری واریز شده است دستور تخلیه ملک را صادر می نماید در مواردی بنا به درخواست خواهان و یا تشخیص شورای حل اختلاف ممکن است مستاجر احضار و جلسه ای تشکیل گردد موضوع تخلیه بوسیله صلح و سازش در صورتجلسه گزارش اصلاحی به توافق طرفین برسد به هر ترتیب پس از صدور دستور تخلیه مراتب به اجرای احکام شورای حل اختلاف اجرا می شود که دادورز شورا ظرف مهلت قانونی نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام خواهد نمود .
مدارک مورد نیاز

در انتهای مشاوره حقوقی مدارک مورد نیاز بیان می شود در این دعوا نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر می بایست تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود از جمله این موارد سند مالکیت و یا هر دلیل دیگری که اثبات کننده مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع تخلیه باشد و همچنین اجاره نامه رسمی و یا عادی با شرایط مقرر قانونی به همراه فیش بانکی واریز مبلغ ودیعه به صندوق سپرده دادگستری می باشد .

در صورت مراجعه به دفتر وکالت ضمن اعطای وکالت می توانید کلیه مراحل دستور تخلیه را از طریق حمایت قضایی وکیل دادگستری پیگیری نماید که در این صورت بدواً وکالتنامه تنظیم و در ادامه مدارک مورد نیاز تحویل وکیل نادری می شود که به ترتیب مراحل ثبت دادخواست و اخذ دستور صورت پذیرد بدیهی است مبلغ ودیعه به شماره حساب اعلام شده ، توسط وکیل یا شخص موکل واریز می گردد .

در خصوص اجرای دستور تخلیه نیز ممکن است مستند تا زمان اجرا را تخلیه نمایند و یا اساساً در ملک حضور نداشته باشد که در این صورت بدون ممانعت ملک به تصرف مالک در خواهد آمد و در فرض دوم ممکن است مستأجر داخل ملک سکونت داشته و از اجرای رای خودداری نماید در این حالت ممکن است دادورز ضمن اعطای مهلت جهت تخلیه اجرا را برای مدتی به تاخیر بیندازد و در صورت عدم تخلیه با استفاده از ضابطین دادگستری دستور تخلیه اجرا می گردد و اموال موجود در اختیار امین اموال قرار می گیرد ممکن است در همان ابتدا کلیه اموال به انبار منتقل شود نحوه نگهداری آن اموال برابر قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود .

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

صورتمجلس تفکیکی مطابق قانون ثبت،صورتجلسه ای است که توسط کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ی مربوطه تنظیم میگردد.طی این صورتمجلس حدود املاک مشخص و تقسیمات در واحد های ساختمانی معین خواهد شد.حتی در صورتمجلس نحوه تقسیم مشاعات ساختمان نیز تعیین میگردد. دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در مواردی است که ملک فاقد صورتمجلس تفکیکی بوده.

همانا تفکیک ملک عبارت است از تفکیک مال غیر منقول(خانه،زمین،هر مالی که قابلیت نقل و انتقال نداشته باشد.)به قسمت های کوچکتر.
نکاتی درباره الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در زیر مجموع مشاوره حقوقی املاک قرار میگیرد.الزام به اخذ پایان کار ساختمان زمانی بوجود می آید که فردی ملکی را به صورت پیش فروش خریداری میکند در حالی که مراحل ساختمانی آن هنوز به اتمام نرسیده است.

صورتمجلس تفکیکی یکی از موارد دعاوی است که برای پیش فروش واحدها مورد استفاده قرار میگیرد،زیرا واحد های پیش فروش شده قطعا فاقد پایان کار و همچنین فاقد صورتمجلس نیز میباشند.الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی خواسته ای است که مابین دو خواسته دیگر صورت میگیرد،خواسته اول الزام به اخذ پایان کار و خواسته دوم الزام به تنظیم سند.

در واقع طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به صورت تنهایی،صرف الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی خواسته مرسومی نمیباشد،زیرا نفس دریافت صورت مجلس نفیاٌ و اثباتاٌ فاقد فایده میباشد.بنابراین الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی جدا از الزام به تنظیم سند منفعتی نخواهد داشت.

در بعضی از موارد ممکن است،انجام روند ساختمانی به صورت مدیریت پیمان به شخص پیمانکار واگذار شود و در این صورت در قرارداد قید خواهد شد که اخذ پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی به عهده پیمانکار میباشد یا خیر.اگر فرد(پیمان کار) در این صورت مسئولیت دریافت صورتمجلس تفکیکی را به عهده بگیرد،در این صورت پیمان کار شروع به مدیریت پیمان میکند.
روند رسیدگی

هنگامی که دادخواستی به عنوان الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به دادگاه ارائه میگردد،در ابتدا دادگاه بررسی میکند که آیا خواهان مالک ملک هست یا خیر.سپس در وهله دوم بررسی های لازم راجع به پایان کار ملک است یا ملک در کدام مرحله از روند ساختمانی قرار دارد.سپس خواستار مدارکی است که خواهان طبق آن خوانده را موظف به اخذ صورتمجلس تفکیکی میداند.

حال اگر مسئولیت خوانده الزام به تنظیم سند رسمی یا مدیریت پیمان باشد،و مدارک لازم تعهد خوانده نیز به دادگاه ارائه شده باشد، دادگاه خوانده را محکوم به اخذ صورتمجلس را مینماید.حال خوانده موظف است،اقدامات لازم جهت اخذ صورتمجلس تفکیکی را انجام دهد.

اگر خوانده فروشنده واحد به خواهان یا مهندس مدیریت پیمان یا مهندس دفاترمهندسی باشد،این افراد متعهد هستند تمامی مراحل را خودشان انجام دهد.
مرحله اجرای حکم

اگر خوانده علیرغم محکومیت به الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نسبت به انجام تعهداتی و اجرای رای اقدامی ننماید،در این فرض خواهان میتواند برابر ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی خود شخصاٌ نسبت به اخذ صورتمجلس تفکیکی اقدام و یا موضوع را به شخص ثالثی ارجاع دهد.در این صورت انجام عملیات با هزینه محکوم علیه خواهد بود و بعد از طی مراحل قانونی و اخذ صورتمجلس تفکیکی،هزینه های صرف شده از حساب محکوم علیه در مرحله اجرای حکم قابل مطالبه خواهد بود.
مدارک مورد نیاز

با توجه به مواردی که مطرح شد طرح دادخواست حقوقی در وهله اول،نیازمند ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیکی ثنا بوده.فلذا ثبت نام در این سامانه با حضور در دفاتر خدمات قضایی الزامی است. در صورتی که بخواهید موضوع را وکیل دادگستری ارجاع دهید،همراه داشتن مبایعه نامه،قرارداد مشارکت در ساخت و هرگونه توافق نامه ای که در آن تعهدات سازنده به اخذ صورتمجلس تفکیکی را ذکر کرده باشد،ضروری است.به همراه کارت ملی و وکالتی که وکیل تنظیم می نماید و اما اگر بخواهید خودتان شخصا به دفاتر خدمات قضایی مراجه نمایید،علاوه بر مدارکی که تعهدات و مالکیت نسبت به واحد را نشان دهد. برخی از قراردادها دارای شرط داوری هستند،در این صورت شما نمیتوانید دادخواست خود را در دادگاه مطرح کنید.داور باید نسبت به موضوع رای صادر کند و یا در غیراینصورت نسبت به موضوع باید انصراف دهد.

نکاتی درباره مشاوره حقوقی رفع تصرف عدوانی

در خصوص مشاوره حقوقی رفع تصرف عدوانی می بایست ابتدا دعاوی مشابه رفع تصرف تحت عناوین حقوقی و کیفری به اختصار بیان گردد .
عنوان مجرمانه کیفری مشابه

علاوه بر جرم تصرف عدوانی دو عنوان مجرمانه دیگر ایجاد مزاحمت و یا ممانعت از حق نیز قابل طرح شکایت می باشد که مبنای قانونی آن ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات می باشد و علاوه بر این ماده ، قانون جلوگیری از تصرف عدوانی و همچنین قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی نیز در سال ۱۳۰۹ و ۱۳۵۲ تصویب گردیده لیکن به جهت عدم استفاده بصورت قانون متروک در آمده و مورد استناد قرار نمیگیرد .
عناوین دادخواست حقوقی مشابه

در خصوص دعاوی مشابه با رفع تصرف عدوانی می‌توان به چهار دعوای حقوقی اشاره نمود

خلع ید
تخلیه ید
دستور تخلیه
حکم تخلیه

لازم به ذکر است طرح هر یک از عناوین خواسته های مذکور دارای شرایطی بوده لیکن در حال حاضر در بحث مشاوره حقوقی دعوای رفع تصرف به شرایط شکلی و روند رسیدگی این نوع دعوا پرداخته می‌شود و در خصوص دریافت اطلاعات دعاوی مورد اشاره دیگر میتوانید به مشاوره های حقوقی مربوطه مراجعه نمایید .
تعریف تصرف عدوانی

با توجه به ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی که بیان می کند تصرف عدوانی دعوایی است که متصرف قانونی سابق مال غیر منقول ، برعلیه متصرف غیر قانونی کنونی طرح می نماید و مدعی آن می‌شود که متصرف بدون اذن و اجازه و به صورت غیرقانونی ملک را از تصرف ایشان خارج نموده است .
تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری

تفاوت تصرف عدوانی حقوقی با تصرف عدوانی کیفری سوء نیت و قصد مجرمانه متصرف می‌باشد چرا که ممکن است متصرف مدعی قانونی بودن اقدامات خود شود در این فرض عنصر معنوی جرم و همان سوءنیت می باشد محرز و مشخص نشده است هرچند این تصرفات در واقعیت ناصحیح باشد ، در این فرض متصرف قبلی که تصرفات او قانونی بوده می‌تواند برابر حکم دادگاه عمومی و حقوقی رفع تصرف را بخواهد و مجازات متصرف منتفی می باشد چرا که سوء نیت مجرمانه محرز نیست .
ارکان ضروری دادخواست تصرف عدوانی

حال همانطور که در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی بیان گردید چهار عنصر اساسی جهت طرح دادخواست حقوقی رفع تصرف عبارتند از:

تصرفات نسبت به اموال غیر منقول صورت گرفته باشد
سابقاً ملک به صورت قانونی در تصرف خواهان بوده
در حال حاضر ملک به صورت غیرقانونی در تصرف خوانده باشد
این تصرفات بدون اذن و به نحو عدوانی صورت گرفته باشد

نکاتی که در خصوص طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی

نخست آنکه در صورت وجود قرارداد فی مابین متصرف کنونی و مالک اصلی طرح این عنوان خواسته محکوم به رد می باشد .
دوم آنکه روابط مالک و مستاجر در چارچوب دعوای رفع تصرف عدوانی قابل طرح نخواهد بود هرچند گروهی از حقوقدانان معتقدند رفع تصرف بعد از پایان مدت قرارداد و ارسال اظهارنامه به مستاجر برابر ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی قابل طرح می باشد ، اما این نظر از طرفداران کمتری برخوردار می باشد .
سوم آنکه وجود مالکیت قطعی برای خواهان می تواند دلیلی بر سابقه تصرفات خواهان باشد اما صرف وجود سند مالکیت جهت طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی کافی نیست .

مزیتهای دعوای رفع تصرف عدوانی

اولین مزیت این دعوا عدم نیاز به وجود مالکیت نسبت به ملک موضوع تصرف می باشد .

این دعوا بر خلاف دعوای خلع ید جزء دعاوی غیر مالی بوده و هزینه دادرسی آن به نسبت دعاوی مالی ناچیز می باشد .

سومین مزیت در خصوص دعاوی رفع تصرف عدوانی آن است که برابر ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی تجدیدنظرخواهی نسبت به رای دادگاه بدوی مانع اجرا نیست و لذا بعد از صدور رای دادگاه در خصوص رفع تصرف ، موضوع به قید فوریت اجرا میگردد .

آخرین مزیت دعوی رفع تصرف عدوانی آن است که برابر ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی از این دست به صورت خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی رسیدگی می گردد .
روند رسیدگی

همانطور که در مشاوره حقوقی ارکان ضروری جهت ثبت دادخواست بیان گردید در دعوای رفع تصرف عدوانی ، ادعای خواهان صرفاً بر مبنای تصرفات بوده فلذا اولویت دادگاه در بررسی نوع ، قدمت و ویژگی های تصرفات خواهان و خوانده صورت می‌گیرد و مالکیت موضوع تنازع (ملک متصرف) در اولویت بررسی نخواهد بود به دیگر سخن اگر تصرف سابق ملک توسط خواهان اثبات گردد ولو آنکه ایشان مالک رسمی موضوع اختلاف نباشد دادگاه نسبت به رفع تصرف از ملک انشائ رای خواهد کرد .

از دیگر سو ممکن است خوانده دعوا که در حال حاضر متصرف ملک میباشد با اذن و اجازه از مالک اصلی ، ملک را تصرف نموده در این صورت تصرفات لاحق ایشان قانونی و فاقد رکن عدوانی بوده و البته تاثیر مالکیت در دعوای رفع تصرف عدوانی منشا اختلاف این عنوان خواسته با دعوای خلع ید می باشد .
مرجع صالح

دادگاه صالح در خصوص رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ، دادگاه عمومی و حقوقی حوزه قضایی ، محل وقوع ملک موضوع تصرف می باشد.
مدارک مورد نیاز

مطابق تمامی دعاوی حقوقی خواهان می‌بایست دلایل و مستندات خود را همراه با دادخواست ضمیمه نماید مطابق مشاوره حقوقی بیان شده در خصوص دعوای رفع تصرف عدوانی ارکان اساسی وجود تصرفات اولیه خواهان و الحاق تصرفات عدوانی خوانده که بدون اذن صورت گرفته است از دلایل لازم و قطعی جهت طرح دادخواست می باشد باید توجه داشت تامین دلیل در این قبیل دعاوی در جهت اخذ حکم رفع تصرف بسیار راهگشا و موثر خواهد بود از دیگر سو همانطور که بیان گردید استناد به مالکیت ملک موضوع تصرف نیز میتوانند از دلایل مثبت تصرفات سابق مالک باشد باید توجه داشت در هنگام مراجعه به وکیل و اعطای وکالت به ایشان همراه داشتن مدارک شناسایی معتبر ضروری می باشد از طرفی بدیهی است با توجه به تخصصی بودن دعاوی ملکی بهره مندی از علم و تجارب وکلای دادگستری در احقاق حق موثر خواهد بود .

این دادخواست نیز مانند الباقی دعاوی حقوقی از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت میشود فلذا ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیک ثنا در جهت ثبت دادخواست ضروری می باشد .