در معاملات ملکی، همیشه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه اولین گام تلقی می شد. سندی که بسیاری از مردم آن را معادل انتقال مالکیت می دانستند. اما با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب سال ۱۴۰۳، نقش مبایعه نامه به طرز چشمگیری تغییر کرده است. بر اساس این قانون جدید، صرف امضای مبایعه نامه یا بیع نامه برای انتقال مالکیت کافی نیست و تنها سند رسمی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی، مالکیت قانونی ایجاد می کند. این تغییر رویکرد در بردارنده نکات مهمی در خصوص معاملات املاک و حل و فصل دعاوی آن است.
موسسه حقوقی وکیل نادری در این مقاله تلاش دارد این تغییرات مهم را به زبان ساده و کاربردی برای شما شرح دهد و به سوالات متداول در این خصوص پاسخ دهد.
مبایعه نامه یا بیع نامه چیست؟
مبایعه نامه یا همان بیع نامه توافقی کتبی میان خریدار و فروشنده برای خرید و فروش ملک است. این سند معمولاً شامل مشخصات طرفین، مشخصات ملک، مبلغ معامله و شرایط پرداخت می شود. در گذشته، مبایعه نامه ها نقش مهمی در اثبات معامله داشتند. و خریداران می توانستند با استناد به آن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهند.
تغییر اساسی در قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول (1403)
طبق قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول (مثل خرید و فروش ملک، زمین، آپارتمان و…) باید به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
ماده 1 این قانون مکررا تصریح می کند:
مبـایعه نامـه و بیع نامه فاقد اثر قانونی در انتقال مالکیت هستند، مگر اینکه معامله به ثبت رسمی برسد. این در حالیست که طبق مواد 22، 46 و 48 قانون ثبت 1310، محاکم اسناد عادی و مبایعه نامه را برای وقوع بیع کافی می دانستند. که با تصویب قانون جدید، این رویه منسوخ شده است.
به بیان دیگر:
- الف) امضای مبایعه نامه به تنهایی حق مالکیت ایجاد نمی کند.
- ب) حتی اگر تمام مبلغ ملک پرداخت شده باشد، بدون ثبت رسمی، خریدار مالک محسوب نمی شود.
- ج) هیچ دادگاهی نمی تواند صرفاً بر مبنای مبایعه نامه الزام به تنظیم سند رسمی را صادر کند، مگر مطابق شرایط خاص و طی فرایند قانونی ثبت.
هدف قانون جدید از بی اثر کردن مبایعه نامه
- الف) جلوگیری از کلاهبرداری های ملکی
- ب) ممانعت از فروش یک ملک به چند نفر
- ج) شفاف سازی وضعیت مالکیت املاک
- د) تسهیل در ثبت معاملات در سامانه های رسمی و جلوگیری از فرار مالیاتی
لذا با اجرای این قانون، اعتبار معاملات فقط زمانی کامل می شود که ثبت رسمی صورت گیرد. و ثبت رسمی تنها طریق ایجاد مالکیت قانونی است.
مزایای ثبت رسمی ملک:
- الف) ایجاد سند قطعی و غیرقابل انکار
- ب) حفاظت کامل از حقوق خریدار در برابر اشخاص ثالث
- ج) امکان استناد رسمی در دعاوی حقوقی و کیفری
- د) جلوگیری از مشکلات آینده مثل توقیف ملک یا ادعاهای معارض
بنابراین حتی اگر فردی یک مبایعـه نامـه معتبر در دست داشته باشد. بدون طی مراحل رسمی ثبت، در معرض خطر از دست دادن حقوق خود قرار دارد.
تکلیف مبایعه نامه های قبلی چه می شود؟
سوالی که برای بسیاری مطرح است این است که آیا مبایعه نامه های قدیمی همچنان معتبرند؟
طبق قانون، برای معاملات انجام شده پیش از لازم الاجرا شدن قانون جدید (۱۴۰۳)، شرایط سابق رعایت می شود. یعنی اگر مبایعه نامه ای قبل از اجرای این قانون تنظیم شده باشد. می تواند طبق مقررات پیشین مبنای الزام به تنظیم سند رسمی قرار گیرد. اما برای معاملات جدید، مبایعه نامه بدون ثبت رسمی ارزشی ندارد. همچنین در قانون پیش بینی شده که دارندگان این مبایعه نامه ها همگی می بایست در ظرف مدت زمان قانونی نسبت به بارگذاری اسناد مصدق مالکیت خود نظیر مـبایعـه نـامه و اخذ سند رسمی اقدام نمایند و در غیر این صورت، این اسناد به هیچ عنوان در محاکم مورد پذیرش نخواهند بود.
با توجه به پیچیدگی های جدید قانون، مشورت با وکیل متخصص ملکی بیش از پیش ضرورت یافته است. موسسه حقوقی وکیل نادری با تیمی از وکلای مجرب، آماده ی ارائه ی مشاوره، پیگیری فرآیند ثبت رسمی معاملات و دفاع از حقوق خریداران و فروشندگان است. قبل از هرگونه معامله، با ما مشورت کنید.
نگران نباشید ، وکیل نادری در کنار شماست !
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول سال ۱۴۰۳، نقش مبایعه نامه به طور بنیادین تغییر کرده است. اکنون صرف امضای بیع نامه یا مبایعه نامه به هیچ وجه باعث انتقال مالکیت نمی شود. تنها راه ایجاد مالکیت رسمی و قانونی، ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی است.
برای جلوگیری از ضرر و زیان های احتمالی، توصیه می شود حتماً با وکلای متخصص، مانند تیم حرفه ای موسسه حقوقی وکیل نادری، مشورت نمایید و فرآیند ثبت معاملات خود را با دقت کامل انجام دهید.
خیر، طبق قانون جدید سال ۱۴۰۳، صرف مبایـعه نامـه حقی برای خریدار ایجاد نمی کند مگر ثبت رسمی انجام شده باشد
فقط در صورت ثبت رسمی اولیه می توان ادعای مالکیت کرد. در غیر این صورت دعوا بر اساس مسئولیت مدنی و خسارت مطرح می شود.
خیر، صرف امضای مـبایعـه نـامه بدون ثبت رسمی امکان الزام قانونی ایجاد نمی کند مگر تحت شرایط بسیار خاص و اثباتی قوی.
بایستی ظرف مهلت مقرر اقدام به بارگذاری اسناد خود در سامانه کنند.
یک پاسخ
کسانی که قبل از تصویب این قانون با مبایعه نامه ملک خریدهاند تا کی فرصت گرفتن سند رسمی دارند؟
اگر هنوز سند از اداره ثبت به دست مالک نرسیده تکلیف چیست؟