الزام به اخذ پایان کار ساختمان
یکی از الزامات مهم در فرآیند ساخت و ساز، اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری است. بدون این گواهی، انتقال رسمی سند، تفکیک آپارتمان ها و حتی انجام معامله با مشکلات جدی مواجه خواهد شد. در مواردی که سازنده یا مالک از انجام این تعهد خودداری می کند، ناچار باید از طریق دادگاه، دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان مطرح شود. در این مقاله به بررسی مبانی، شرایط و روند رسیدگی به این دعوا می پردازیم.
اهمیت پایان کار در معاملات ملکی
پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی و رعایت مفاد پروانه ساخت توسط شهرداری صادر می شود. در واقع شهرداری با صدور این گواهی تأیید می کند که ساختمان مطابق نقشه مصوب و ضوابط فنی و ایمنی ساخته شده است.
در صورت فقدان پایانکار، صدور سند رسمی برای واحد ها میسر نیست. این قاعده در قرارداد های مشارکت در ساخت نیز جاری است؛ حتی اگر مالک و سازنده دو شخص مجزا باشند، مالک باید سازنده را الزام به اخذ پایان کار کند. در چنین فرضی دیگر نیازی به دادخواست الزام به تنظیم سند نیست، زیرا مالک هنوز صاحب کل ملک است، اما بدون پایان کار نمی تواند اسناد تفکیکی را دریافت کند.
مسئول اخذ پایان کار چه کسی است؟
در بیشتر قرارداد های مشارکت یا پیشفروش، تعهد اخذ پایانکار بر عهده سازنده یا پیمانکار است. اگر وی به تعهد خود عمل نکند و یا در جریان ساخت مرتکب تخلفات ساختمانی شود، خریدار یا مالک می تواند از دادگاه درخواست کند تا سازنده را ملزم به اخذ پایان کار نماید.
این اقدام باید با تنظیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار انجام شود. خواهان معمولاً خریدار یا مالک و خوانده سازنده یا متعهد است.
نحوه تنظیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار
با توجه به الکترونیکی شدن فرآیند ثبت دادخواست، این موضوع از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود. دادخواست می تواند توسط وکیل دادگستری یا خود شخص تنظیم شود.
مدارک اصلی که باید در دادخواست ذکر شود عبارت است از:
- مشخصات کامل ملک شامل مساحت زمین و زیربنا
- تاریخ و شماره پروانه ساخت
- شماره نقشه مصوب شهرداری
- توضیح دقیق تعهد سازنده نسبت به اخذ پایان کار
دادخواست معمولاً به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع می شود.
روند رسیدگی در دادگاه
در جریان رسیدگی، دادگاه بررسی می کند که چه شخصی در قرارداد تعهد به اخذ پایان کار داشته است. اگر متعهد (معمولاً سازنده) از اجرای تعهد خودداری کرده باشد، دادگاه وی را به انجام تعهد محکوم می کند.
مطابق قانون پیش فروش آپارتمان ها، مرجع اصلی حل اختلاف در معاملات پیش فروش، داوری است؛ با این حال اگر در قرارداد شرط داوری ذکر نشده یا داور تعیین شده از انجام وظیفه خودداری کند، رسیدگی در دادگاه انجام می شود.
در صورت احراز تعهد، دادگاه حکم به الزام سازنده به اخذ پایان کار صادر می کند.
فروض مختلف در دعوای الزام به اخذ پایان کار
این دعوا تنها میان پیش خریدار و سازنده مطرح نمی شود.
بهعنوان مثال:
اگر مالک زمین (عرصه) خواهان و سازنده خوانده باشد، ممکن است سازنده ادعا کند که مالک نیز تعهداتی داشته است؛ مانند پرداخت چک تضمینی، انتقال سهمی از ملک یا اعطای وکالت بلاعزل. در این حالت اگر مالک تعهدات خود را انجام نداده باشد، دادگاه دعوا را تا اجرای تعهدات مالک متوقف یا مردود می کند.
اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار
چنانچه دادگاه حکم به الزام سازنده بدهد و این حکم قطعی شود، اجراییه از سوی دفتر اجرای احکام صادر خواهد شد. محکوم علیه ده روز مهلت دارد تا نسبت به اجرای حکم اقدام کند.
اگر او از انجام تعهد خودداری کند، مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له (شاکی) می تواند رأساً یا توسط شخص ثالث پایان کار را اخذ کرده و هزینه ها را از محکوم علیه مطالبه کند.
برای مثال اگر در شهرداری ملک مشمول جریمه باشد، محکومله می تواند جریمه را پرداخت کند و سپس تمام مبلغ را از محکوم علیه وصول نماید.
توصیه می شود پیش از پرداخت هرگونه هزینه، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع شود تا مبلغ دقیق برآورد گردد و در زمان مطالبه، با ایراد مواجه نشود.
مدارک لازم برای طرح دعوا
۱. ثبت نام در سامانه ثنا و دریافت حساب کاربری ابلاغ الکترونیک
۲. اصل یا تصویر مصدق قرارداد مشارکت، مبایعه نامه یا توافق نامه حاوی تعهد سازنده
۳. کارت ملی و مدارک شناسایی
۴. در صورت داشتن وکیل، وکالت نامه رسمی وکیل پایه یک دادگستری
هزینه دادرسی
هزینه دادخواست الزام به اخذ پایان کار در اغلب موارد غیر مالی محسوب می شود. هرچند بعضی محاکم با استناد به اینکه دعوا مربوط به ملک است، آن را مشمول هزینه اموال غیر منقول میدانند، اما در سامانه خدمات قضایی، این خواسته به عنوان غیر مالی ثبت و محاسبه می گردد.
آثار عدم اخذ پایان کار
۱. عدم امکان صدور سند رسمی برای ملک
۲. منع تفکیک و انتقال رسمی واحد ها
۳. ایجاد مشکلات حقوقی در معاملات بعدی
۴. احتمال صدور دستور تخریب یا توقف عملیات ساختمانی توسط شهرداری
بنابراین، اخذ پایانکار نه تنها الزامی قانونی است بلکه در حفظ ارزش و اعتبار ملک نیز نقش مستقیم دارد.
دعوت به مشاوره با مجموعه حقوقی وکیل نادری
اگر با سازنده ای رو به رو هستید که از اخذ پایان کار خودداری می کند یا قصد دارید دعوای الزام به اخذ پایان کار مطرح کنید، مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی می تواند مسیر پرونده را ساده تر و سریع تر کند.
کارشناسان مؤسسه وکیل نادری آماده اند تا کلیه مراحل ثبت دادخواست، پیگیری قضایی، و اجرای حکم را از ابتدا تا انتها برای شما انجام دهند. توصیه می شود جهت کسب اطلاعات بیشتر مقالات مزاحمت همسایه و مجازات همسایه آزاری را در سایت مجموعه حقوقی وکیل نادری مطالعه نمایید.
پرسش های متداول
۱. عدم دریافت پایان کار چه تبعاتی دارد؟
عدم اخذ پایان کار مانع از تنظیم سند رسمی، تفکیک آپارتمان ها و حتی فروش ملک خواهد شد.
۲. اگر شهرداری از صدور پایان کار خودداری کند چه باید کرد؟
در صورت امتناع غیر موجه شهرداری، میتوان از طریق دادگاه عمومی یا شورای حل اختلاف الزام به صدور پایان کار را درخواست نمود.
۳. آیا صدور پایان کار مشروط ممکن است؟
بله. اگر ساختمان دارای نواقص جزئی باشد، شهرداری می تواند پایان کار مشروط صادر کند و مهلتی برای رفع نواقص تعیین نماید.
10 پاسخ
سلام وقت بخیر خسته نباشید
ایا قانون یا بخشنامه ای در خصوص اینکه مالک مکلف به اخذ پایانکار می باشد ملاحظه نموده اید اگر هر مستندی دارید اعلام فرمایید ممنون می شوم
سلام
باید بیشتر و دقیقتر توضیح بدید در حالت کلی اگر مالک متعهد به تنظیم سند باشد موظف به اخذ پایانکار خواهد بود .
بر اساس ماده 73 منشور حقوق شهروندی مصوب 29/9/95 حق شهروندان است که از مسکن ایمن و متناسب با نیاز خود و خانوادشان بهره مند شوند
و مسکن ایمن نیز مسکنی است که طبق ظوابط فنی و مهندسی و اصول شهر سازی بنا شده و دارای کلیه تأییدیه های مربوطه از مراجع ذیربط باشند.
سلام . ساختمان بامجوز۴طبقه کار کرده ام ولی اسانسوردرنقشه هست ولی توانایی نصب ان را ندارم ولی کل ساختمان طبق نقشه ساخته شده پایان کار اقدام کرده ام به مشکل نمیخورم بخاطر اسانسورنصب نکرده ام . تشکراز شما
سلام باید قرارداد شما مطالعه شود ولی در حالت کلی چون جز تعهدات بوده موظف به اجرا هستید
.سلام ، پیشرفت تکنولوژی تغییرات زیادی در دستگاه قضایی هم ایجادکرده که خیلی تغییر روشها حتی بدون بخشنامه انجام شده ؛
در قانون اجرای احکام مدنی بر ابلاغ حکم قطعی به هردوطرف تاکید شده ؛ اکنون حکم قطعی تجدیدنظراستان با سامانه به هردو طرف ابلاغ و قابل مشاهده و چاپ است ، اکنون میتوانم برای تسریع در اجرای حکم (الزام به اخذپایانکار) تا برگشت پرونده ، درخواست اجراییه را با پیوست حکم بدوی و قطعی و مدارک ملک بدهم؟؟
با سلام
آیا در یک مجتمع آپارتمانی ۳۶ واحده که سازنده تمام واحد ها را بصورت پیش فروش، و قبل از اخذ پایان کار فروخته، و بیش از شش سال از زمان پیش فروش گذشته، می توان بصورت انفرادی اقدام به دادخواست الزام اخذ پایان کار نمود یا باید بصورت دسته جمعی اقدام گردد؟
با تشکر
با درود
هر یک از مالکین میتوانند دادخواست الزام به اخذ پایانکار را مطرح نمایند.
مطابق قوانین جدید دادگاه صالح به رسیدگی این دادخواست دادگاه صلح میباشد.
سلام
مقدار ۶۰متر از زمین بنده در تصرف عدوانی همسایه میباشد که فعلا در آن سکونت دارد .بنده برای بقیه زمینم پروانه ساخت و ساز گرفتم و هم اکنون طبق پروانه عمل نموده و تمامی عوارض به شهرداری پرداخت شده.برای پایانکار که اقدام کردم شهرداری بدون توجه به پروانه صادر شده از طرف خودش شرط صدور پایانکار را طرح شکایت از همسایه و بازپس گیری بقیه زمینم قرار داده!آیا چنین چیزی وجود دارد؟؟؟تشکر از راهنمایی شما
بادرود
باید تکلیف وضعیت ثبتی مشخص شود این اقدام در جهت جلوگیری از مشکلات بیشتر به نفع شماست.