قواعد عمومی خیارات بخش اول

قواعد عمومی خیارات بخش اول  : خیار اختیار برهم ‌زدن قرارداد لازم است که برای فسخ‌ کننده ایجاد می‌شود و مبتنی بر خیار، قرارداد را فسخ می‌کند. فسخ ایقاع است یعنی تنها با اراده‌ ی فسخ‌ کننده صورت می‌پذیرد و باعث ازبین ‌رفتن قرارداد می‌گردد. فسخ ترکیبی از قصد و رضا می‌باشد. اگر فاسخ به دلیلی مانند مستی قصد فسخ قرارداد را نداشته باشد، فسخ باطل است و قرارداد همچنان به قوت خود باقی است ولی اگر فسخ‌کننده قصد فسخ داشت ولی تحت تاثیر تهدید وادار به فسخ قرارداد گشته باشد، فسخ غیرنافذ است و او می‌تواند بعد از برطرف ‌شدن تهدید فسخ را تنفیذ کند. در ادامه با وکیل نادری همراه باشید…

حق فسخ برای دو طرف قرارداد:

در قواعد عمومی خیارات در صورتی که هر دو طرف قرارداد حق فسخ داشته باشند مثلاً فروشنده به استناد خیار غبن و خریدار به استناد خیار تدلیس حق فسخ داشته باشد و یکی از آن دو فرد، حق فسخ خود را ساقط کند، بازهم طرف دیگر می‌تواند از حق فسخ خود بهره ببرد و قرارداد را برهم ‌زند.

همچنین در صورتی که یکی از دو طرف قرارداد چند خیار داشته باشد مثلاً فروشنده هم خیار عیب داشته باشد و هم خیار تدلیس و یکی از دو خیار خود را ساقط نماید، بازهم می‌تواند به استناد خیار فسخ باقی ‌مانده، قرارداد را برهم‌زند.

فوریت در اعمال خیارات:

خیارات غبن، عیب، تدلیس، رؤیت و تخلف از وصف و خیار فسخ نکاح خیارات فوری هستند و بنابراین کسی که چنین حق فسخی دارد باید در اولین فرصت متعارف نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند و هرگونه تاخیر باعث ازبین ‌رفتن حق فسخ او خواهد شد مشروط برآنکه این شخص هم علم به موضوع داشته باشد یعنی اینکه بداند که در قرارداد منعقد شده مغبون شده یا مالی معیوب به او فروخته شده است و هم علم به حکم داشته باشد یعنی بداند که در نظام حقوقی ایران برای خریداری که مالی را بسیار گران خریداری نموده است یا مال معیوبی به او فروخته شده است، حق فسخ وجود دارد.

تأخیر در اعمال خیارات:

در قواعد عمومی خیارات خیارات غیرفوری یا خیارات بدون مدت، حتی اگر با تأخیر اعمال شوند، ایرادی ندارد ولی چنانچه پس از مدتی که عرفاً بسیار طولانی تلقی می‌شود، آن را اعمال نماید، قرارداد دیگر فسخ نخواهد شد؛ زیرا اعمال آن پس از مدت طولانی در حکم صرف نظرکردن از حق فسخ است.

مثلاً فروشنده، خودرو خود را به خریدار فروخته و سپس خریدار ورشکسته گشته و نتوانسته بهای خودرو را بپردازد. در این فرض که فروشنده میتواند به استناد خیار تفلیس قرارداد را فسخ و خودرو را مسترد نماید، از اعمال حق فسخ به مدت 6ماه خودداری نموده است. در این حالت حق فسخ او ساقط می‌شود و برای گرفتن ثمن باید داخل در طلبکاران تاجر ورشکسته شود.

تغییرات بوجودآمده در مورد معامله قبل از فسخ:

اگر مشتری قبل از فسخ، در مورد معامله مانند زمین، ساختمانی احداث یا درختی کاشته باشد، سه حالت قابل تصور است:

1. فسخ قرارداد بیع به استناد خیار شرط بعمل آمده است که در این حالت فروشنده، خریدار را وادار به خراب کردن ساختمان و کندن درختان خواهد نمود بدون آنکه فروشنده خسارتی به خریدار بپردازد.
2. اگر فسخ قرارداد به استناد سایر خیارات مثلا غبن یا تدلیس بعمل آمده است و خریدار از سبب خیار آگاه بوده است مثلاً مشتری، فروشنده را با عملیات فریبکارانه راضی به انجام معامله نموده است یا اینکه زمین را با قیمتی بسیار ارزان از فروشنده خریداری کرده است و می‌داند که در قرارداد، مرتکب تدلیس یا غبن گشته است. در این حالت نیز اگر قرارداد فسخ شود تمام احداثات جدید بدون پرداخت هیچ خسارتی تخریب می‌شود.
3. چنانچه مشتری از سبب خیار ناآگاه باشد مثلاً نمی‌دانسته آن ثمنی که فروشنده داده معیوب است و فروشنده حق فسخ دارد، در صورت فسخ قرارداد، اگرچه فروشنده می‌تواند او را وادار به تخریب ساختمان کند ولی باید خسارت بپردازد.

اگر قبل از فسخ قرارداد مشتری مورد معامله را به غیر واگذار کرده باشد تکلیف چیست؟

معاملات انجام شده در حکم تلف است و مشتری به موجب فسخ قرارداد، باید مثل مبیع را به فروشنده برگرداند.

اگر خریدار خانه خریداری شده را به دیگری اجاره دهد و بعد به سبب فسخ قرارداد، بیع از بین رود تکلیف چیست؟

خانه به فروشنده برمی‌گردد ولی قرارداد اجاره برهم نخواهد خورد.