تعریف عرصه و اعیان : عرصه به زمین و مکانی گفته میشود که ساختمان روی آن بنا شده است. و اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته میشود. بعبارت دیگر عرصه به قطعه زمینی در موقعیت جغرافیایی مشخص گفته میشود که بر روی آن ساختمانهای مختلفی مانند برج، ویلا و آپارتمان ساخته میشود. همچنین منظور از اعیان همین ساختمانهای مختلفی هستند که بر روی یک قطعه زمین(عرصه) ساخته میشود.
کاربریهای عرصه و اعیان
با توجه به جوازهای کسب شده از مراجع ذیصلاح، عرصه و اعیان میتوانند کاربریهای مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر داشته باشند.
مالک اعیان و صاحب عرصه
مالک اعیان یا همان مالک آپارتمان نسبت به قدرالسهم اعیان خود، بصورت مشاعی صاحب عرصه خواهد شد. در حقیقت نسبت به آن اعیان صاحب عرصه نیز خواهد شد.
عرصه و اعیان در زمینهای اوقافی
سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نسبت به عرصه نمیدهد و باید اقساطی بصورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه است در قالب اجارهبها پرداخت کند. بعد از 99سال درباره اجاره مجدد این زمین تصمیمگیری میشود.
برای نقل و انتقال باید اداره اوقاف معامله مورد نظر را تأیید کند. در این حالت سازنده با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولاً اداره کل اوقاف میباشد، باید اجارهبها پرداخت کند و در نهایت باید توجه داشته باشد که او فقط مالک اعیان هست و در عرصه، مستأجر متولی میباشد.
مالکیت زمینهای اوقافی
باید به این مورد توجه شود که مالکیت زمینهای اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه است. این زمینها یا اراضی تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نیست. اگر در زمینهای وقفی ساخت و سازی صورت بگیرد بطور قطع سازنده و مالک اعیان، مستأجر آن عرصه میشود و نمیتواند خود را صاحب عرصه بداند.
چگونگی تفکیک اعیان
با ارائه گواهی پایانکار ساختمان توسط مالک یا سازنده یا نماینده قانونی آنها به اداره ثبت اسناد و املاک کشور، مراحل دریافت گواهی پایانکار با هدف تفکیک اعیان شروع میشود. پس از بازدید نقشهبردار و همینطور نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مورد نظر، نقشهبردار قسمتهای مفروزی و قسمتهای مشاعی را ترسیم و مشخص کرده و صورت مجلس تفکیکی تهیه و تنظیم مینماید. بعد از طی مراحل اداری و پرداخت هزینههای مربوطه، اعیان تفکیک میگردد.
چگونگی تفکیک عرصه
با تقاضای مالک یا وکیل ملکی او که عرصه را در اختیار گرفته است، از شهرداری منطقه مورد نظر در محدودهای که خانه واقع شده است. تقاضای نقشه تفکیک پلاک درخواست میشود. شهرداری پس از تحویل گرفتن مدارک مورد نیاز از مالک و با توجه به مقررات و ضوابط شهرداری، نقشه مصوب را در اختیار مالک قرار میدهد. برای بررسی و تطبیق این نقشهها با مدارک موجود، به اداره ثبت اسناد کشور ارسال میگردد.
گواهی عدم تجاوز به معابر
پس از دریافت نقشه توسط اداره ثبت اسناد، مأمور این اداره در محل مورد درخواست حاضر شده. و پس از بررسیهای لازم در مورد تطبیق نقشه ارسالی از طرف شهرداری و سند مالکیت صادر شده گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع بوسیله مأمور اداره ثبت اسناد تأیید و صادر میگردد. پس از آن مأمور ثبت، صورتمجلس تفکیکی که شامل توضیح کاملی از ملک است را تنظیم مینماید. و پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینههای لازم، تفکیک عرصه صورت میگیرد.
ساخت اعیان بر زمینهای اقافی بدون اجازه موقوفه چه وضعیت حقوقی را پیش میآورد؟
در حالتی که اعیانی بر روی زمینهای اوقافی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد. فرد سازنده نمیتواند ادعایی بر حق اعیانی کند.
آیا لازم است در هنگام خرید و فروش اعیان مانند خرید یک واحد آپارتمان، در رابطه با عرصه نیز توافق شود؟
در صورتی که قصد تخریب و نوسازی ملک وجود داشته باشد باید درباره عرصه نیز مذاکره شود.
