الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی : قبل از شروع به ماهیت این خواسته می بایست روشن شود که تقسیم نامه بیشتر در دعاوی مربوط به پیش فروش آپارتمان مورد بحث می باشد در جایی که ملک جدید در زمینی احداث شده و پایانکار آن جدیداً اخذ شده لیکن مالکین (شرکاء) توافقی رسمی در خصوص تقسیم واحدهای آپارتمان ، انباری های موجود ، پارکینگ و قسمتهای مشاعی دیگر نداشته اند .
برای شروع لازم است معنای عبارت و واژگان مربوطه را به درستی درک نماییم.
تقسیم نامه چیست ؟
واژه ی تقسیم از نظر لغوی یعنی قسمت کردن یا بخش کردن مالی میان شرکاء و معین نمودن سهم هریک مانند تقسیم مال مشاع منقول و غیر منقول بین شرکاء یا تقسیم ماترک متوفی بین ورثه و یا تقسیم مال الشرکه.
در ماده589 ق. م آمده: هرشریک المال میتواند هروقت تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردیکه تقسیم به موجب
این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
در ادامه مواردی دیگر از تقسیم که در قانون مدنی آمده است اشاره خواهد شد.
ماده 597 ق. م: تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
ماده 599 ق. م: تقسیم بعد از آنکه صحیحاٌ واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند…
و ماده 606 ق. م: که در رابطه با تقسیم ترکه میباشد.
تعریف تقسیم نامه
سند(نوشته) عادی یا رسمی است که موضوع و چگونگی و ترتیب تقسیم مال مشاع در آن قید شده باشد و به دو دادگاه صورت تنظیم و ثبت میشود:
الف: تقسیم نامه با تراضی تمام شرکای مال مشاع
که در این مورد تمامی شرکاء توافق و تراضی نسبت به تقسیم داشته و میتوانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم و ثبت سند تقسیم( تقسیم نامه ) اقدام نمایند.
ب: تقسیم به اجبار دادگاه (توسط داگاه)
که چنانچه شرکای مال مشاع یا ورثه نسبت به تقسیم اموال متوفی توافق نداشته باشند، پس از درخواست شرکای مال مشاع اعم از مالکین یا ورثه متوفی(نسبت به ماترک) دادگاه رسیدگی نموده و برابر قوانین جاری طی صورتجلسه ای سهم هریک از شرکاء یا ورثه را تعیین و طی حکمی به صاحبان سهام ابلاغ و تسلیم مینماید.با قطعی شدن دادنامه تقسیم، هریک از شرکاء میتوانند با ارائه ی دادنامه مزبور به اداره ثبت محل درخواست صدور سند مالکیت سهمی خود را بنمایند.
انواع تقسیم نامه
اسناد تقسیم که در دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم و ثبت میشود به شرح زیر است:
الف: اموال منقول
برای تنظیم سند تقسیم اموال منقول(متوفی) بین ورثه یا اموال مشترک منقول بین شرکاء باید:
- پس از احراز هویت متقاضیان تقسیم یا وکیل رسمی آنها
- ارائه ی گواهی انحصار وراثت در مورد تقسیم اموال متوفی بین ورثه به انضمام گواهی مفاصا حساب مالیات برارث
- صورت کلیه اموال مورد تقسیم
- توفق نامه تقسیم ویا اعلام کتبی نحوه ی تقسیم و تعیین سهم یا سهام هریک از اشخاص که اموال مورد تقسیم باید بین آنها قسمت گردد با تأیید و توافق آنها ارائه و سپس با دقت و بررسیهای لازم نسبت به تنظیم و ثبت سند تقسیم اقدام گردد.
ب: اموال غیرمنقول
برای تنظیم سند اموال غیرمنقول متوفی بین وراث رعایت نکات و موارد زیر ضروری است:
- اسناد مالکیت و مدارک مربوط به شخص متوفی از طرف ورثه برای بررسی ارائه گردد.
- از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک یا املاک متوفی استعلام وضعیت به عمل آید.
- ارائه گواهی نامه اداره امور اقتصادی و دارایی محل مبنی بر معافیت از پرداخت مالیات بر ارث یا پرداخت آن از طرف وراث.
روند رسیدگی در نحوه دادخواست الزام به تقسیم نامه رسمی
همانطور که در دادخواست دیگر مطلع شدیم در حال حاضر با الکترونیکی شدن سیستم ثبت دادخواست خواهان می بایست ابتدا به دفاتر خدمت قضایی مراجعه و اقدام به ثبت نام در سامانه ثنا نماید و سپس با حمایت حقوقی وکیل دادگستری و یا به تنهایی دادخواستی با ارائه مبایعه نامه عادی ، پایانکار ، تقسیم نامه عادی ، شهود و …. به طرفین کلیه مالکین و شرکاء دیگر مطرح نماید .
و از آن جهت که غالب این نوع دعاوی در خصوص اموال غیر منقول و ساختمان های نوساز است اطلاع از مواردی در خصوص تفکیک قطعات پلاک های ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک ضروری است .
قطعات تفکیکی
ملکی که در اثر احداث ساختمان به صورت چند یا چندین واحد شش دانگی آپارتمان، انباری و پارکینگ جداگانه درآمده و طبق قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی آن توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل تفکیک و برابر صورتمجلس تفکیکی تنظیمی در اداره ثبت مربوطه حدود و مشخصات و حقوق و مساحت هر قطعه و همچنین قسمتهای مشاعی و مشترک معین و مشخص گردیده است پس از تکمیل صورتمجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی اولیه ارسال میگردد(دفترخانه ای که درخواست تفکیک مالک یا مالکین را برای اقدام به اداره ثبت مربوطه فرستاده است.)
در صورتیکه دفترخانه مزبور به علتی قادر به تنظیم سند نباشد دفترخانه دیگری برای تنظیم سند تقسیم بین مالکین یا انتقال قطعات به غیر انتخاب و یا درخواست کتبی آنها فتوکپی مصدق صورتجلسه ی تفکیکی از اداره ثبت محل به دفترخانه مورد نظر ارسال میشود.
تقسیم نامه برای قطعات تفکیکی
برای تنظیم سند تقسیم بین مالکین قطعات تفکیکی پس از اینکه در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به درخواست تفکیک بین مالکین مشاع اقدام لازم به عمل آمد:
- اداره ثبت اسناد و املاک محل صورتجلسه تفکیک ملک را برای اقدام بعدی به دفترخانه ارسال مینماید.
- در صورتیکه نسبت به قطعه یا قطعاتی از تفکیکی قبلأ در دفترخانه دیگری نقل و انتقالات و یا اقدامی صورت گرفته باید چگونگی از دفترخانه مزبور استعلام و پس از اطمینان عدم انجام معامله نسبت به قطعات تفکیکی یا بقیه قطعات سند تقسیم بین شرکاء تنظیم گردد.
علاوه بر موارد فوق الذکر در سند تقسیم نامه حدود و مشخصات کامل حقوق، مساحت تعداد کل آپارتمانهای مجموعه و تعداد واحدهای هر طبقه، حدود بالکنها(ایوان) محل وقوع آپارتمانها(قطعات تفکیکی) مانند طبقه ضلع شمالی/غربی،شرقی یا جنوبی مطابق صورتجلسه تفکیکی هر انباری و پارکینگ به آپارتمان مربوطه اختصاص یابد و درصورتیکه تعداد پارکینگها و انباریها برابر و به اندازه واحدهای ساختمان نبود در این مورد اگر مالک یا مالکین خواستند برخلاف مفاد صورتجلسه تفکیکی عمل کند از اداره ثبت محل کتبأ استعلام و در صورت موافقت با هماهنگی اداره مربوطه اقدام لازم به عمل آید.
قسمت مشترک و مشاع
- مجموعه آپارتمانی (از لحاظ نوع،مساحت و تعداد) مغلوم شود.
- قسمت های مشاعی و مشترک(از لحاظ نوع، مساحت و تعداد) معلوم شود.
- وضع آب، برق و گاز اختصاصی هر واحد به وضوح با قید شماره اشتراک و پرونده مربوطه مشخص گردد.
- وضعیت قطعات مورد تقسیم از نظر اقرار به موافقت مالکان با تقسیم و سهام اختصاصی تعیین شده و تصرف آنها در سند تصریح شود.
- در پایان سند تنظیمی(تقسیم نامه) و ثبت دفتر دقت نمایند که به امضای کلیه اصحاب تقسیم نامه یا قائم مقام آنان و سردفتر و دفتریار برسد.
ممکن است به هنگام تقسیم حق و حقوقی نسبت به سرقفلی یا حق کسب و پیشه هم جزء موارد تقسیم باشد که در اینصورت پس از احراز حق مزبور و تعلق آن به مستأجر یا دیگری تطبیق با مشخصات صاحب حق با رعایت ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم اقدام میگردد.
مدارک مورد نیاز دادخواست الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی
ثبت نام در سامانه ثنا ، ارائه مدارک شناسایی معتبر ارائه دلیل مبنی بر وجود مالکیت به نحو مشاع و یا افرازی و ارائه مدارک عادی مبنی بر تقسیم ملک فی مابین مالکین (تقسیم نامه عادی) رسیدگی این دادخواست در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع مال غیر منقول است و با توجه به دلایل استنادی دادگاه حکم مقتضی را در تقسیم صادر مینماید که رای دادگاه در این خصوص در حکم تقسیم نامه رسمی است باید توجه داشت طرح این دادخواست در مواردی که ادعا صرفاً نسبت به یک ملک بوده و مالکی نسبت به آن ادعای مالکیت مطرح نمی نماید و یا در مواردی که نسبت به تمامی واحد های احداثی اسناد تفکیکی صادر شده است منتفی می باشد به عبارت دیگر در این موارد نیازی به طرح داخواست الزام به تقسیم نامه رسمی نمی باشد .
مشاوره حقوقی الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی
مشاوره حقوقی املاک را در وب سایت وکیل نادری دنبال کنید ، همچنین شما می توانید سوالات و پرسش های حقوقی و کیفری خود را در قسمت پرسش و پاسخ حقوقی بپرسید و از مشاوره رایگان ما بهره مند شوید.
2 پاسخ
سلام اگریکی ازطرفین بخواهد. مغازه تقسیم شود. وشریک دیگرنخواهد. چه میشود. قانون به کدام یک رأی می‌دهد.
با درود
دادخواست تقسیم مال مشاع و اذن فروش به طرفیت مالک با حفظ حقوق مالکانه مطرح میگردد.