بررسی تخصصی مفهوم تعدی و تفریط مستاجر و نقش آن در تخلیه ملک : یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستاجر، دعوای تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر است. بسیاری از موجرها نمی دانند که در چه شرایطی می توانند به استناد تعدی و تفریط، از دادگاه عمومی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه را کنند. و مستاجران نیز از حقوق قانونی خود در برابر این ادعاها بی اطلاع اند.
این مقاله با هدف شفاف سازی این مفاهیم و بررسی رویه های قضایی، به ویژه رای وحدت رویه تعدی و تفریط در عین مستاجره، نوشته شده است تا به زبان ساده به سوالات و دغدغه های حقوقی شما بزرگواران پاسخ دهد. تا در صورت نیاز، با دریافت مشاوره تخصصی از وکیل اجاره ، مسیر پیگیری قانونی حقوق شما هموار گردد.
تعدی و تفریط یعنی چه؟
در پاسخ به پرسش رایج «تعدی و تفریط یعنی چه؟» باید گفت:
تعدی به معنای تجاوز از حدود اختیارات قانونی یا قراردادی است، مثل اینکه شخص به جای سه نفر، ده نفر را در ملک استیجاری اسکان بدهد. و تفریط نیز به معنای کوتاهی و سهل انگاری در حفظ و نگهداری عین مستاجره می باشد. مانند آنکه مستأجر به تعمیرات جزئی اهمیتی ندهد و همین موضوع باعث آسیب به ملک شود.
این دو مفهوم، در ماده ۹۵۱ قانون مدنی تعریف شده اند و بر اساس ماده ۹۵۲ همان قانون، اگر کسی بدون اجازه و یا بدون مجوز قانونی مثل امر مقام صالح قانونی، مال دیگری را نابود کند. یا مسبب تلف شدن آن شود، در صورت تعدی یا تفریط، ضامن خواهد بود. منظور از ضمانت نیز این است که باید مثل یا قیمت آن مال را به مالک پس دهد و تلف را جبران کند. نکاتی برای دریافت حکم تخلیه
تعدی و تفریط در قانون مدنی
در قانون مدنی ایران، مواد ۴۸۶، ۴۸۷، ۴۹۱ و ۴۹۳ به صورت مستقیم به موضوع تعمیرات لازم و تعدی و تفریط پرداخته اند. بر اساس قواعد این قانون مقرر شده است که شخص مستاجر باید ملک مورد اجاره را به نحوی که شرط شده است، مورد استفاده قرار دهد و اگر شرطی نشده باشد. به نحوی که عرف آن استفاده را متناسب و معقول تشخیص می دهد. در غیر این صورت اگر شخص تعدی و تفریط کند، ضامن خواهد بود. بنابراین، اگر مستاجر برخلاف شرایط قرارداد یا عرف محل، از ملک استفاده کند. مرتکب تعدی شده است و مالک حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه را دارد.
مصادیق تعدی و تفریط
برای روشن شدن موضوع، در ادامه چند مورد از مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره را مرور می کنیم:
- تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر (مثلاً تبدیل مغازه به کارگاه صنعتی)
- وارد کردن خسارت به ملک، مثل تخریب دیوارها یا سیم کشی غیراستاندارد
- عدم نگهداری صحیح از تأسیسات ملک مثل موتور خانه، کولر، برق کشی و…
- واگذاری ملک به غیر بدون رضایت موجر؛ البته در این خصوص باید دید قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ است یا قانون ۷۶.
- استفاده از ملک به گونه ای که منجر به فرسایش زودرس یا کاهش ارزش آن شود.
در این موارد، موجر می تواند با ارائه نمونه دادخواست تأیید فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه به علت تعدی و تفریط، درخواست تخلیه ملک را از دادگاه عمومی حقوقی بخواهد.
رای وحدت رویه تعدی و تفریط در عین مستاجره
یکی از مهم ترین منابع بررسی حقوقی این موضوع، رای وحدت رویه شماره ۶۱۵ مورخ ۱۳۷۵/۲/۲ است. در این رای، صراحتاً بیان شده که اگر اجاره نامه تجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تنظیم شده باشد. حتی با گذشت سال ها، مادامی که رابطه استیجاری ادامه دارد، همچنان اجاره تابع همان قانون خواهد بود. این موضوع اهمیت زیادی دارد، چراکه طبق این قانون، تخلیه ملک صرفاً در موارد خاصی مانند تعدی و تفریط امکان پذیر است و تنها با اثبات تعدی و تفریط می توان بدون پرداخت سرقفلی از دادگاه تخلیه ملک را خواست.
نقش وکیل اجاره در دعاوی تعدی و تفریط
بسیاری از موجرها در اثبات تعدی و تفریط دچار مشکل می شوند که نقش وکیل اجاره در این زمینه بسیار حیاتی است. وکیل با جمع آوری ادله، تنظیم دادخواست تخصصی و ارائه دفاعیات موثر، می تواند از حقوق موکل خود چه در مقام موجر و چه در جایگاه مستاجر دفاع کند. مشاوره با وکیل متخصص ملکی ، از طرح دعاوی بی فایده یا خسارت بار جلوگیری می کند.
وکیل نادری در کنار شماست
تعدی و تفریط، از مفاهیم کلیدی در روابط استیجاری هستند که می توانند منجر به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه شوند. آشنایی با تعدی و تفریط در قانون مدنی، شناخت مصادیق تعدی و تفریط و بهره گیری از مشاوره یک وکیل اجاره می تواند مانع از بروز اختلافات گسترده و دعاوی پیچیده شود.
اگر فکر می کنید مستاجر شما به ملک آسیب زده یا در حفظ آن سهل انگاری کرده است. یا اگر به ناحق به شما اتهام تعدی زده شده، پیش از هر اقدامی با یک وکیل متخصص مشورت کنید. مجموعه حقوقی وکیل نادری با ارائه خدمات تخصصی در این زمینه، همراه مطمئن شما در حل اختلافات استیجاری خواهد بود.
پرسش های مهم
موجر چگونه می تواند تعدی یا تفریط مستاجر را اثبات کند؟
موجر می تواند با ارائه گزارش کارشناس رسمی دادگستری، شهادت شهود، بازدید از محل، عکس و فیلم و سایر مستندات مانند قرارداد اجاره، تعدی و تفریط را اثبات کند.
اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری واگذار کند، آیا این تفریط محسوب می شود؟
اگر در قرارداد اجاره تابع قانون 56، حق واگذاری ملک به مستاجر دیگر کتباً به مستاجر اصلی داده نشده باشد. این عمل می تواند برای فسخ مورد استناد قرار بگیرد و موجر می تواند از این بابت درخواست تخلیه دهد.
آیا بعد از پایان مدت اجاره هم می توان به استناد تعدی و تفریط اقدام کرد؟
بله، در صورت اثبات اینکه در طول مدت اجاره، مستاجر تعدی یا تفریط کرده است. حتی بعد از اتمام اجاره نیز می توان مطالبه خسارت یا طرح دعوای تخلیه (در اجاره های تابع قانون ۵۶) نمود.
در صورت نیاز به بررسی پرونده شما، مشاوران ما آماده ارائه خدمات تخصصی هستند.
