وکیل دستور تخلیه ملک

همانطور که مشخص است تمامی عناوین مطرح شده در قالب حکم دادگاه بوده لیکن دستور تخلیه مانند دستور فروش تصمیم دادگاه می باشد. و برخلاف احکام ، نیازمند برقراری جلسه رسیدگی نبوده و غیر قابل تجدید نظر خواهی می باشد به همین علت است که در دعاوی مالک و مستاجر بهترین دادخواست ممکن طرح دعوای دستور تخلیه است بدیهی است طرح این دعوا نیازمند شرایط خاص بوده که در متن مشاوره حقوقی حاضر آن موارد مورد بررسی قرار می گیرد.

دستور تخلیه، تصمیمی است که معمولاً در مواردی مانند پایان مدت اجاره، پرداخت نکردن اجاره بها، یا قراردادهای رسمی اجاره صادر می شود. دادگاه صلج بر اساس درخواست موجر و بررسی اجمالی مدارک، ممکن است حکم به تخلیه سریع صادر کند. این نوع دستورات، اگرچه برای موجر مطلوب هستند، اما گاهی بدون توجه کافی به دفاعیات مستاجر یا متصرف صادر می شوند.

مرجع صالح برای دستور تخلیه و قابلیت اعتراض

در قانون روابط موجر و مستاجر 76 برای نخستین بار نهادی فوری تحت عنوان دستور تخلیه که شبیه به دستورموقت، پیش بینی شد. امروزه با توجه به قانون دادگاه های صلح 1402، دادگاه صلح محل وقوع ملک صالح برای صدور دستور موقت است و اعتراض به آن نیز در همان دادگاه انجام می گیرد. لازم به ذکر است این اعتراض با تجدید نظرخواهی متفاوت است، چرا که اساسا دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی نیست. امروزه به موجب قانون جدید، صدور حکم تخلیه، علاوه بر دستور تخلیه نیز، در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است. بر خلاف گذشته که در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار داشت

شرایط و نحوه اعتراض به دستور تخلیه فوری

برای اعتراض به دستور تخلیه فوری، رعایت نکات زیر ضروری است:

• تنظیم نمونه دادخواست ابطال دستور تخلیه فوری همراه با دلایل و مستندات قانونی
• تقدیم دادخواست به دادگاه صلح
• ارائه مدارک دال بر وجود قرارداد، پرداخت اجاره، نداشتن تخلف یا هرگونه توافق کتبی با موجر
• تودیع تامین، اصولا، بنا به نظر دادگاه جهت توقیف فرایند تخلیه

در این مرحله، نقش وکیل متخصص در جلوگیری از اجرای فوری و بازگرداندن حق بسیار کلیدی است.

نمونه دادخواست اعتراض به دستور تخلیه چگونه است؟

در نمونه دادخواست اعتراض به دستور تخلیه، موارد زیر باید ذکر شود:

• مشخصات کامل موجر و مستاجر
• تاریخ صدور و ابلاغ دستور
• دلایل اعتراض (مثلاً ادامه پرداخت اجاره، تمدید ضمنی قرارداد، تخلف در ابلاغ، یا نداشتن حق قانونی برای تخلیه)
• تقاضای صدور دستور توقف اجرای حکم و ابطال دستور تخلیه

نمونه رای رد دستور تخلیه؛ امیدی برای متصرف؟

در بسیاری از موارد، دادگاه با بررسی اعتراض و مستندات، دستور تخلیه را رد می کند. نمونه رای رد دستور تخلیه معمولاً مبتنی بر این است که متصرف همچنان حق استیفای منفعت دارد یا قرارداد تمدید شده و دستور تخلیه فاقد شرایط قانونی بوده است.

وکیل متخصص برای گرفتن دستور تخلیه

برابر قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی فی مابین مالک و مستاجر در صلاحیت شورا می باشد. لذا دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک توسط وکیل دستور تخلیه مطرح می شود. از دیگر سو برابر قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد اجاره می‌بایست یا به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد. بدیهی است در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می نماید. و در نتیجه مالک ملک می‌بایست اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید و بدیهی است حکم تخلیه مستاجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستاجر می باشد .

بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک برابر قانون می بایست مبلغی را که به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستاجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید. اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند. که به امضای قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می باشد انجام خواهد داد.

بدیهی است مطابق قانون ، موجر میتواند اجاره های پرداخت نشده. مستاجر و هزینه های شارژ و یا خسارات وارده به ملک را از مبلغ ودیعه توقیف نماید. بعد از اخذ حکم در خصوص محکومیت مستاجر به پرداخت آن از مبلغ واریزی به صندوق دادگستری وصول نماید.

مزیت های طرح دستور تخلیه

• در جهت مشاوره حقوقی ویژگی های مثبت دستور تخلیه می توان به سریع بودن اخذ دستور و اجرای آن اشاره نمود. همانطور که بیان شد این دعوای حقوقی در قالب دستور قاضی بوده بسیار سریع و بدون نیاز به جلسات رسیدگی می باشد.
• دومین مزیت دستور تخلیه طرح آن در شورای حل اختلاف می باشد. چرا که رسیدگی در شورا به نسبت سریع تر از دادگاه بوده و در مواردی ممکن است در همان ابتدا میان مالک و مستاجر با میانجیگری اعضای شورای حل اختلاف موضوع با صلح و سازش خاتمه بیابد .
• سومین مزیت دستور تخلیه کم هزینه بودن آن است چراکه هزینه دادرسی الباقی دعاوی ملکی بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود. لیکن دستور تخلیه به عنوان یک دعوای غیر مالی هزینه دادرسی به نسبت کمتری دارد.
• چهارمین مزیت دستور تخلیه امکان توقیف اجور معوقه و هزینه های شارژ و خسارات از مبلغ ودیعه واریزی می باشد .
• پنجمین مزیت دستور تخلیه بی نیاز بودن این دستور از حضور مستاجر است. لذا در صورت تکمیل بودن مدارک دستور تخلیه بدون حضور مستاجر نیز صادر می گردد.

مدارک مورد نیاز

در انتهای مشاوره حقوقی مدارک مورد نیاز بیان می شود در این دعوا نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر می بایست تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود. از جمله این موارد سند مالکیت و یا هر دلیل دیگری که اثبات کننده مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع تخلیه باشد. همچنین اجاره نامه رسمی و یا عادی با شرایط مقرر قانونی به همراه فیش بانکی واریز مبلغ ودیعه به صندوق سپرده دادگستری می باشد .

در صورت مراجعه به دفتر وکالت ضمن اعطای وکالت می توانید کلیه مراحل دستور تخلیه را از طریق حمایت قضایی وکیل دادگستری پیگیری نماید. که در این صورت بدواً وکالتنامه تنظیم و در ادامه مدارک مورد نیاز تحویل وکیل نادری می شود که به ترتیب مراحل ثبت دادخواست و اخذ دستور صورت پذیرد. بدیهی است مبلغ ودیعه به شماره حساب اعلام شده ، توسط وکیل یا شخص موکل واریز می گردد .

درخصوص اجرای حکم نیز ممکن است مستند تا زمان اجرا را تخلیه نمایند و یا اساساً در ملک حضور نداشته باشد. که در این صورت بدون ممانعت ملک به تصرف مالک در خواهد آمد و در فرض دوم ممکن است مستأجر داخل ملک سکونت داشته و از اجرای رای خودداری نماید در این حالت ممکن است دادورز ضمن اعطای مهلت جهت تخلیه اجرا را برای مدتی به تاخیر بیندازد. و در صورت عدم تخلیه با استفاده از ضابطین دادگستری دستور تخلیه اجرا می گردد. و اموال موجود در اختیار امین اموال قرار می گیرد ممکن است در همان ابتدا کلیه اموال به انبار منتقل شود نحوه نگهداری آن اموال برابر قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود .

تفاوت دستور تخلیه املاک تجاری و مسکونی

توضیح دادیم که در املاک مسکونی شرایطی برای دستور تخلیه فوری و قابلیت اعتراض ان در دادگاه صلح به چه صورت میتوان باشد. اما در املاک تجاری که دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه میباشند اصلی به نام دستور تخلیه فوری را نخواهیم داشت

دستور تخلیه در املاک تجاری که دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه هستند بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 انجام میپذیرد. فلسفه فوری نبودن دستور تخلیه در املاک تجاری این است که باید دلایلی همچون نیاز شخصی مالک . تغیر شغل بدون اجازه یا انتقال به غیر بدون مجوز است. و بررسی این موارد نمیتوان با سرعت انجام شود . به همین خاطر صدور دستور تخلیه در املاک تجاری با تفاوت بسیار از دستور تخلیه فوری در دادگاه عمومی با تشکیل جلسه دادرسی انجام خواهد گرفت

آخرین نکته در املاک تجاری این است که حتی در صورت تخلف مستاجر باید سرقفلی و حق کسب وپیشه مستاجر بررسی و پرداخت شود

برای مطالعه بیشتر درباره حقوق مستاجر و شرایط قانونی تخلیه، مقاله فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را در سایت وکیل نادری مطالعه کنید.

وکیل نادری در کنار شماست

اعتراض به دستور تخلیه صادره از دادگاه صلح یکی از مهم ترین ابزارهای دفاعی مستاجر در برابر تصمیمات فوری است. این اعتراض، اگر به موقع و با دلایل مستند ارائه شود. می تواند منجر به توقف اجرای تخلیه و احقاق حق متصرف شود. در شرایط فعلی و با توجه به قانون دادگاه های صلح، دانستن دقیق مرجع صالح برای اعتراض اهمیت دوچندان دارد. توصیه می شود حتماً پیش از اقدام، از مشاوره وکیل متخصص امور ملکی استفاده کنید.

مجموعه حقوقی وکیل نادری آماده ارائه مشاوره تخصصی و قبول وکالت در پرونده های اعتراض به دستور تخلیه و دعاوی ملکی است.

سوالات متداول کاربران و موکلین

وکیل نادری – وکیل متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه مشاوره حقوقی تلفنی به صورت رایگان به هموطنان عزیز می باشد.