مشاوره تخصصی اعلام جزئی یا اساسی بودن تعمیرات عین مستاجره ؛ چه کسی باید ملک را تعمیر کند؟ یکی از رایج ترین چالش هایی که در روابط استیجاری میان موجر و مستاجر رخ می دهد، مربوط به تعمیرات ملک است. بسیاری از مستاجرها هنگام بروز مشکل در ملک، نمی دانند که چه کسی مسئول تعمیر آن است.
آیا این وظیفه بر عهده مستاجر است یا موجر؟
این سوال وقتی پیچیده تر می شود که تعمیرات از حالت معمولی و عادی فراتر رود و شکل اساسی به خود بگیرد؛ مثلاً دیوارهای ملک ترک بردارد یا سقف آن شروع به ریزش کند. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، مسئولیت برخی از این تعمیرات با موجر است. اما همیشه این موضوع به سادگی قابل تشخیص نیست. در این مقاله قصد داریم به بررسی دقیق تفاوت میان تعمیرات جزئی عین مستاجره و تعمیرات اساسی مورد اجاره بپردازیم، راهکارهای حقوقی را در صورت اختلاف را بیان کنیم، و در نهایت با ارائه مشاوره حقوقی تخصصی از سوی وکیل عقد اجاره، به شما کمک کنیم حقوق خود را بهتر بشناسید.
تعمیرات جزئی عین مستاجره چیست؟
تعمیرات جزئی به آن دسته از اقداماتی اطلاق می شود که ناشی از استفاده روزمره و معمول از ملک هستند. این موارد شامل تعویض لامپ، تعمیر درب ها، تعمیر شیرآب، یا تعمیر قفل ها و کلیدها است. در رویه قضایی و نیز در نظر عرف، این نوع تعمیرات بر عهده مستأجر گذاشته شده؛ مگر اینکه در اجاره نامه خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین، توصیه می شود پیش از امضای قرارداد اجاره، از مشاوره وکیل اجاره بهره مند شوید تا حدود مسئولیت ها به صورت شفاف تعیین شود.
تعمیرات اساسی مورد اجاره و وظایف موجر
بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، موجر موظف به انجام تعمیراتی است که برای استفاده متعارف از ملک ضرورت دارد. این تعمیرات ممکن است شامل خرابی در سیستم برق کشی، نشتی شدید لوله ها، ریزش دیوار یا سقف، خرابی آسانسور یا سیستم گرمایشی یا سرمایشی مرکزی باشد. این موارد تحت عنوان «تعمیرات اساسی مورد اجاره» شناخته می شوند و اگر موجر از انجام آن خودداری کند، مستاجر حق دارد با تنظیم نمونه دادخواست وکیل الزام موجر به تعمیرات ، از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
چه زمانی موضوع به کارشناس سپرده می شود؟
تشخیص اینکه تعمیرات صورت گرفته یا موردنیاز، جزئی است یا اساسی، در بسیاری از موارد محل اختلاف قرار می گیرد. در چنین شرایطی، دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به تعیین نوع تعمیرات و میزان ضرورت و نوع آن می نماید. این موضوع می تواند حکم صادرشده در مورد یک پرونده را تغییر دهد؛ لذا داشتن یک وکیل اجاره متخصص در این مسیر، نقش حیاتی دارد.
نمونه دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
اگر مستاجر در خانه ای سکونت دارد که نیازمند تعمیرات اساسی است، اما موجر از اقدام خودداری می کند، می تواند با مراجعه به وکیل اجاره، نمونه دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را تنظیم کرده و به دادگاه تقدیم نماید. در این دادخواست باید نوع خرابی، آثار آن بر زندگی روزمره و ضرورت انجام فوری تعمیرات ذکر شود. همچنین، مستاجر می تواند تقاضای ارجاع به کارشناس را برای اثبات ضرورت تعمیرات برای استفاده از ملک ارائه کند.
مجاز بودن یا نبودن کسر هزینه از اجاره بها
یکی دیگر از سوالات رایج این است که آیا مستاجر می تواند رأساً تعمیرات را انجام داده و هزینه را از اجاره کم کند؟ پاسخ این است که تنها در شرایطی که موضوع در دادگاه طرح شده و با نظر قاضی، اجازه انجام تعمیرات به مستاجر داده شده باشد، امکان چنین اقدامی وجود دارد. در غیر این صورت، مستاجر ممکن است هیچ پولی بابت انجام تعمیرات و هزینه هایش دریافت نکند. البته در صورتی که تعمیرات فوری باشد و امکان دسترسی به موجر و کسب اجاره از او میسور نشود. یا در فرضی که بر اساس قرارداد، مستاجر میتواند هزینه انجام تعمیرات را از موجر مطالبه کند. هیچ مانعی برای رجوع مستاجر با راهنمایی وکیل اجاره، به موجر وجود ندارد.
نقش وکیل اجاره در اختلافات مربوط به تعمیرات
وجود یک وکیل اجاره متخصص در کنار مستاجر یا موجر، می تواند در پیشگیری از اختلافات و یا حل سریع آن ها بسیار مؤثر باشد. وکیل اجاره با آشنایی دقیق به ماده ۴۸۶ قانون مدنی و دو قانون روابط موجر و مستأجر که یکی مصوب سال ۷۶ و دیگری ۵۶ است. رویه های قضایی و نحوه تنظیم نمونه دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، می تواند از تضییع حقوق موکل خود جلوگیری کند. اگر شما هم درگیر چنین مسائلی هستید، مجموعه حقوقی وکیل نادری با سابقه درخشان در پرونده های ملکی، آماده ارائه مشاوره و پذیرش پرونده های تخصصی در این زمینه است.
وکیل نادری همراه شماست
مرز میان تعمیرات جزئی و اساسی، اگرچه در ظاهر ساده به نظر می رسد، اما در عمل منشأ بسیاری از اختلافات میان موجر و مستاجر است. آگاهی از قانون، به ویژه ماده ۴۸۶ قانون مدنی و تجربه وکیل قرارداد اجاره، می تواند از ایجاد مشکلات بعدی جلوگیری کند. در صورتی که موجر به تعهدات خود عمل نکند. مستاجر باید از طریق نمونه دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی اقدام کند. ما در مجموعه حقوقی وکیل نادری آماده ایم تا شما را در این مسیر همراهی کنیم و از حقوق قانونی تان دفاع کنیم.
سوال کاربران
اگر موجر تعمیرات اساسی را انجام ندهد، مستاجر چه اقدام قانونی می تواند انجام دهد؟
مستاجر می تواند نمونه دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را تنظیم کرده. و با مراجعه به دادگاه، وی را ملزم به انجام رساندن تعمیرات کند. در صورت نیاز، دادگاه از کارشناس برای تعیین ماهیت و هزینه تعمیرات استفاده خواهد کرد.
آیا تمام تعمیرات بر عهده موجر است؟
خیر. تعمیرات جزئی عین مستاجره مثل تعویض کلید، تعمیر لامپ یا قفل، معمولاً بر عهده مستاجر است. مگر آنکه در اجاره نامه چیز دیگری قید شده باشد.
مستاجر بدون اجازه موجر می تواند تعمیرات اساسی انجام دهد و از اجاره کم کند؟
خیر، مگر آنکه با اجازه دادگاه یا تصریح در قرارداد، چنین اقدامی مجاز باشد. توصیه می شود حتماً قبل از هر اقدامی با وکیل اجاره مشورت شود.
