وکیل الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی + شرایط جدید قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول : در سال های اخیر، دعاوی حقوقی متعددی در زمینه اختلافات میان موجر و مستاجر، خصوصاً در خصوص قرارداد های اجاره و سرقفلی در محاکم طرح شده است.
یکی از مهم ترین عوامل این اختلافات، نداشتن سند رسمی برای اجاره نامه ها یا قراردادهای سرقفلی است. موضوعی که با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و راه اندازی قریب الوقوع سامانه ساغر اهمیت دوچندان یافته است.
در این مقاله به بررسی شرایط الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ۱۳۷۶، شرایط قانونی ثبت سرقفلی، نحوه تنظیم نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی و نقش حیاتی وکیل متخصص در این پرونده ها میپردازیم.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ۱۳۷۶؛ مبنای قانونی اقدام مستاجران
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ مقرر میکند که اگر قراردادهای تابع این قانون، یا باید به صورت رسمی انجام بشوند. یا در دو نسخه با امضای ۲ شاهد، در صورت عادی بودن تنظیم گردند. پس نخستین نکته این است که الزامی برای ثبت رسمی اجارهها وجود ندارد. و از طرف دیگر به نظر میرسد حتی اگر قرارداد اجاره عادی، شرایط این قانون مثل دو نسخه ای بودن را نداشته باشد. باز هم معتبر و تابع قواعد عمومی قانون مدنی است.
با این حال، در بسیاری از موارد مالکین از حضور در دفترخانه خودداری میکنند. در حال بر خلاف شرایط فوق، در اجاره هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هستند. قرارداد شفاهی هم معتبر است و اگر موجر از اجرای قرارداد شفاهی امتناع کند. مستاجر میتواند با مراجعه به دادگاه و تنظیم نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی یا ملک مسکونی، الزام موجر به انجام این تعهد را تقاضا کند.
قانون جدید 1404 و ثبت اجاره نامه ها در سامانه ساغر
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، تمامی قراردادهای اجارهای که مدت آنها بیش از دو سال باشد. باید حداکثر ظرف مدت یک سال از راهاندازی سامانه ساغر یا سامانه اسناد غیررسمی معاملات غیرمنقول در این سامانه ثبت شوند. در غیر این صورت، این قراردادها از اعتبار رسمی برخوردار نخواهند بود و قطعاً در محاکم و هیچ اداره دولتی پذیرفته نمیشوند.
این موضوع به معنای آن است که ثبت رسمی اجاره نامه ها، دیگر یک توصیه نیست؛ بلکه یک الزام قانونی است که عدم رعایت آن میتواند خسارات جدی برای هر دو طرف قرارداد به همراه داشته باشد.
الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی مغازه؛ چرا مهم است؟
سرقفلی یکی از حساسترین موضوعات در قرارداد های تجاری است. بسیاری از مستاجران در هنگام عقد قرارداد، مبلغ قابل توجهی بابت سرقفلی پرداخت میکنند. اما سند رسمی دریافت نمیکنند. همین مسئله باعث میشود در زمان تخلیه یا اختلاف، حقوقشان تضییع شود.
در چنین شرایطی، مستاجر می تواند از طریق دادگاه، با استناد به پرداخت وجه و قرارداد طبق اجاره نامه عادی، اقدام به ارائه نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی مغازه کند. دادگاه در صورت احراز شرایط، موجر را ملزم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند خواهد کرد.
مزایای تنظیم رسمی قرارداد اجاره و سرقفلی
ثبت رسمی قرارداد اجاره یا سرقفلی، مزایای متعددی برای طرفین دارد. که از جمله مهمترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- امکان استناد به قرارداد در دعاوی و محاکم قضایی در صورت طولانی بودن مدت اجاره و پس از ایجاد سامانه ساغر
- شفاف سازی تعهدات طرفین
- قابلیت استفاده از قرارداد به عنوان وثیقه در بانکها
- کاهش احتمال سوءاستفاده از قرارداد عادی
- انطباق با قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و جلوگیری از بیاعتباری آن ها
نقش وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یا سرقفلی
هرچند در ظاهر، این دعاوی ساده به نظر می رسند، اما در عمل دارای پیچیدگی هایی هستند که فقط با کمک وکیل متخصص ملکی قابل مدیریت است. بررسی شرایط قرارداد، نحوه اثبات پرداخت سرقفلی، استناد به ماده های قانونی و پیگیری مراحل ثبت در سامانه ساغر نیازمند تجربه و دانش حقوقی یک متخصص است. مجموعه حقوقی وکیل نادری با تیمی از وکلای متخصص در حوزه املاک و سرقفلی و وکیل قرارداد اجاره ، آماده ارائه مشاوره تخصصی در این زمینه می باشد.
وکیل نادری همراه حقوقی شماست
با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول و اجرای قریب الوقوع سامانه ساغر، تنظیم رسمی قرارداد های اجاره و سرقفلی به ضرورتی انکارناپذیر تبدیل شده است. چنانچه شما دارای قرارداد عادی هستید یا موجر از تنظیم سند رسمی خودداری میکند، بهتر است هرچه زودتر اقدام حقوقی لازم را با کمک یک وکیل متخصص انجام دهید.
مجموعه حقوقی وکیل نادری با سالها تجربه در پیگیری پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ۱۳۷۶، ثبت رسمی سرقفلی و کمک در خصوص مشاوره مرتبط با سامانه ساغر، آماده همراهی در این مسیر با شماست. برای بررسی وضعیت قراردادتان همین حالا با ما تماس بگیرید.
برخی از سوالات شما
اگر موجر از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی خودداری کند، چه باید کرد؟
در این صورت، مستاجر میتواند با ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عقد اجاره ، از دادگاه بخواهد موجر را ملزم به حضور و امضای سند رسمی کند.
آیا قراردادهای اجاره قدیمی هم باید در سامانه ساغر ثبت شوند؟
اگر مدت قرارداد بالای دو سال باشد و همچنان معتبر باشد. طبق قانون جدید، در فرض تمدید آن یک سال پس از راه اندازی سامانه ساغر، باید ثبت شوند.
برای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی مغازه، چه مدارکی لازم است؟
قرارداد اجاره، رسید پرداخت اجاره بها، شهادت شهود، مکاتبات و مستندات مالی میتواند در اثبات دعوا مؤثر باشد. برای طرح دقیق و مؤثر دعوا بهتر است با وکیل مشورت شود.
