وکیل رهن املاک ؛ بررسی حقوقی و ثبتی سند رهنی، وثیقه و مزایده : رهن املاک یکی از متداول ترین راهکارها برای دریافت تسهیلات مالی به ویژه از بانک هاست. در این فرآیند، ملک به عنوان سند وثیقه در اختیار بانک قرار می گیرد تا در صورت عدم بازپرداخت وام، امکان مزایده ملک در رهن بانک فراهم شود. تنظیم این نوع معاملات، نیازمند رعایت مقررات ثبتی، بانکی و حتی توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول است. قانون جدید تنظیم سند رسمی را شرط صحت رهن املاک قرارداده است. در این مقاله به بررسی دقیق سند در رهن بانک برای وام، نحوه تنظیم سند رهنی در دفترخانه، وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک و حتی نمونه سند رهنی شخصی پرداخته ایم.
سند در رهن بانک برای وام چیست؟
زمانی که فردی برای دریافت وام ملکی یا تسهیلات کلان، ملک خود را در رهن بانک می گذارد، در واقع سند در رهن بانک برای وام قرار گرفته است. این سند، رسمی و دارای اعتبار قانونی است و بانک می تواند در صورت عدم پرداخت اقساط، از طریق اجرائیه ثبت یا دادگاه، ملک را به مزایده بگذارد.
در این نوع قرارداد، بانک به عنوان مرتهن و مالک ملک به عنوان راهن شناخته می شود و تا زمان تسویه کامل وام، سند در اختیار بانک باقی می ماند.
سند وثیقه چه تفاوتی با سند رهنی دارد؟
اصطلاح سند وثیقه معمولاً معادل سند رهنی به کار می رود؛ اما در برخی موارد ممکن است به وثیقه هایی غیر از ملک نیز اشاره کند. در رهن ملکی، سند ملک به عنوان وثیقه ثبت رسمی می شود. این سند می تواند:
- به نام مالک باشد و در رهن بانک قرار گیرد
- یا به صورت نمونه سند رهنی شخصی تنظیم شود بین دو فرد حقیقی برای تضمین معامله یا قرض
در هر صورت، باید توجه داشت که طبق قانون جدید الزام به ثبت اموال غیرمنقول، این نوع اسناد تنها زمانی معتبرند که در دفترخانه رسمی ثبت شوند.
نحوه تنظیم سند رهنی در دفترخانه
نحوه تنظیم سند رهنی در دفترخانه تابع تشریفات قانونی و ثبتی خاصی است:
- تنظیم قرارداد رهن بین راهن و مرتهن
- بررسی مدارک مالکیت ملک
- ثبت سند رسمی رهن در دفترخانه
- قید شرایط مانند مبلغ وام، مدت، حق مزایده و غیره
- ارسال خلاصه سند به اداره ثبت برای قفل شدن سند (توقیف)
طبق قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول (۱۴۰۳)، هیچ قراردادی در خصوص رهن ملک معتبر نیست مگر اینکه به صورت سند رسمی ثبت شده باشد.
وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک
گاهی دیده می شود که بانک ها به جای سند رهنی، از مالک درخواست وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک می کنند تا در صورت عدم بازپرداخت، ملک را به نام خود منتقل کنند. این روش، به دلیل ایرادات قانونی و نقض اصل بی نیازی به حکم دادگاه، با انتقاد روبروست. البته رویه قضایی اصولا تنظیم وکالت نامه بلاعزل را اماره وقوع معامله می دانند.
با تصویب قوانین جدید، استفاده از وکالت بلاعزل در چنین مواردی محدودتر شده و توصیه می شود صرفاً از سند رسمی رهنی برای تضمین استفاده شود. به نظر می رسد تبصره 2 ماده 1 قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول، صرفا ناظر به تنظیم وکالت نامه بلاعزل برای فروش املاک واجد اثر است، نه برای معاملات رهنی.
مزایده ملک در رهن بانک چگونه انجام می شود؟
اگر بدهکار به تعهدات خود عمل نکند، بانک می تواند از طریق اجرای ثبت یا دادگاه، درخواست مزایده ملک در رهن بانک را بدهد. فرآیند مزایده شامل:
- اخطار رسمی به بدهکار
- صدور اجرائیه
- ارزیابی ملک
- انتشار آگهی مزایده
- فروش ملک از طریق مزایده عمومی
مالک می تواند تا قبل از برگزاری مزایده، کل بدهی را پرداخت و ملک را آزاد کند.
نمونه سند رهنی شخصی بین افراد
رهن تنها بین بانک و مشتری نیست؛ افراد نیز می توانند با تنظیم نمونه سند رهنی شخصی، ملک را نزد دیگری به رهن گذارند. مثلاً اگر کسی مبلغی به دیگری قرض دهد، برای تضمین بازپرداخت می توانند با مراجعه به دفترخانه، سند رسمی رهنی تنظیم کنند.
در این حالت نیز باید مقررات ثبت و قانون الزام به ثبت اموال رعایت شود و در متن قرارداد، مبلغ، مدت و شرایط به دقت ذکر شود. برای آشنایی بیشتر با مسائل مرتبط، پیشنهاد می شود مقاله ابطال سند رسمی و نحوه توقیف اموال بدهکار در سایت وکیل نادری را مطالعه کنید.
وکیل نادری در کنار شماست
رهن املاک روشی متداول برای دریافت وام یا تضمین تعهدات مالی است. اما پیچیدگی های حقوقی آن ایجاب می کند با دقت و مشاوره حقوقی اقدام شود. چه در قراردادهای بانکی و چه در نمونه سند رهنی شخصی، رعایت تشریفات رسمی در دفترخانه طبق قانون جدید ثبت اموال غیرمنقول ضروری است. همچنین، مسائل مانند مزایده ملک در رهن بانک یا وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک باید با احتیاط بررسی شود.
مجموعه حقوقی وکیل نادری با سابقه تخصصی در دعاوی مالی و ملکی ، آماده همراهی و دفاع از حقوق شما در زمینه قراردادهای رهنی و تسهیلات بانکی است.
سوالات مربوطه
آیا بدون ثبت سند در دفترخانه، رهن معتبر است؟
خیر، طبق قانون جدید، فقط سند رهنی ثبت شده رسمی اعتبار قانونی دارد.
مزایده ملک در رهن بانک چقدر زمان می برد؟
بین ۲ تا ۴ ماه بسته به نوع اجرا (اداره ثبت یا دادگاه)، ممکن است طول بکشد.
آیا می توان سند رهنی بین دو فرد حقیقی تنظیم کرد؟
بله، به صورت نمونه سند رهنی شخصی در دفترخانه، این امکان وجود دارد.
