وکیل متخصص دعوای تنفیذ فسخ اجاره ؛ وقتی تخلیه ملک به سادگی ممکن نیست! قرارداد اجاره یکی از متداول‌ترین قراردادهای ملکی در جامعه ماست که روزانه افراد زیادی به‌عنوان موجر یا مستاجر با آن سر و کار دارند. با این حال، در بسیاری از موارد، به دلیل عدم پایبندی طرفین به تعهدات خود یا اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد، زمینه برای بروز اختلافات فراهم می‌شود. یکی از شایع ترینِ این اختلافات، موضوع فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک است که پیچیدگی‌های حقوقی خاص خود را دارد.
در چنین شرایطی، کمک گرفتن از وکیل متخصص دعوای تنفیذ فسخ اجاره نقش بسیار مهمی در حفظ حقوق طرفین و تسریع روند رسیدگی قضایی ایفا می‌کند. در این مقاله تلاش می‌کنیم موضوع فسخ اجاره، شرایط آن، نحوه تنظیم دادخواست و مزایای کمک گرفتن از وکیل متخصص را به زبان ساده توضیح دهیم.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره نمی تواند بدون دلیل قانونی انجام شود. قانون مدنی و قوانین خاص، شرایطی را برای فسخ در نظر گرفته‌اند که مهم ترین آن‌ها شامل موارد زیر است:
- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
- استفاده نامشروع یا خارج از موضوع اجاره از ملک توسط مستأجر
- وارد آمدن خسارات جدی به عین مستاجره
- پایان یافتن مدت اجاره و امتناع مستاجر از تخلیه
در این موارد، موجر می‌تواند با ارسال نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره یا به استناد سایر دلایل قانونی، مستاجر را به تخلیه ملک ملزم کند. در صورت عدم پاسخ یا همکاری مستاجر، گام بعدی، طرح دعوای فسخ اجاره در دادگاه است.
دعوای تنفیذ فسخ اجاره چیست؟
در بسیاری از قراردادهای اجاره، فسخ یک‌طرفه ممکن است توسط طرف دیگر مورد انکار قرار بگیرد. و راه قطعی این است که نخست اظهارنامه فسخ فرستاده تا دادگاه آن را تأیید یا به اصطلاح «تنفیذ» کند. دعوای تنفیذ فسخ اجاره به این معناست که موجر یا مستاجر، پس از تحقق شرایط فسخ، از دادگاه می‌خواهد که قانونی بودن فسخ انجام شده را تأیید نماید. اگر دلایل ارائه شده موجه و معتبر باشند، موجر می‌تواند دادخواست فسخ اجاره و تخلیه را طرح و پیگیری کند.
نقش وکیل متخصص در این نوع دعاوی
دعواهای فسخ اجاره و تخلیه به ظاهر ساده اند. اما از منظر حقوقی بسیار حساس هستند. تنظیم دقیق دادخواست، پیوست اسناد قانونی، ارائه ادله و پیگیری امور در دادگاه، همگی نیاز به تخصص و تجربه دارند. وکیل متخصص ملکی ، با شناخت دقیق از قانون، رویه دادگاه‌ها، و توانایی در نگارش نمونه دادخواست فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، می‌تواند سرعت و موفقیت دعوا را افزایش دهد. علاوه بر این، اگر اجاره‌نامه ثبت رسمی نشده باشد. وکیل می‌داند که چه مسیری را برای ثبت آن از طریق سامانه‌های ثبتی مانند ساغر طی کند تا مشکل حقوقی ایجاد نشود.
آیا مستاجر هم می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
بله، مستاجر نیز در شرایط خاصی می تواند به لغو قرارداد اجاره توسط مستاجر استناد کند. مثلاً اگر ملک دارای عیوب جدی بوده و ملک عملاً غیرقابل استفاده باشد یا شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد، فسخ توسط مستأجر ممکن است. اما این ادعا در دادگاه نیاز به دلایل محکم دارد و باید وقوع شرایط منجر به فسخ اثبات شود. در این موارد نیز مشورت با وکیل اجاره می‌تواند مسیر قانونی و درست را به مستاجر نشان دهد.
مراحل قانونی پس از فسخ
اگر به دنبال تایید فسخ در دادگاه باشیم، مراحل زیر در دستور کار ما قرار می گیرد:
- تنظیم و ثبت دادخواست فسخ اجاره و تخلیه
- پیوست اسناد مانند اجاره‌نامه و اظهارنامه
- دریافت رای تخلیه از دادگاه
- اجرای رای از طریق بخش اجرای احکام مدنی
مهم است که نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره را مشاهده کرده و خود اظهارنامه را از قبل ارسال کرده باشیم، زیرا این امر نشان می‌دهد که مالک فرصت قانونی را به مستاجر داده است و او مطلع از فسخ بوده است.
پیشنهاد می‌کنیم این مقالات را برای اطلاعات بیشتر مطالعه بفرمایید:
نقش ثبت رسمی در دعوای فسخ
با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، تا یک سال پس از راه اندازی سامانه ساغر یا سامانه اسناد غیررسمی اموال غیر منقول، اگر اجاره نامه برای مدتی بیش از دو سال تنظیم شده ولی به صورت رسمی ثبت نشده باشد، دادگاه‌ها بر حسب آن به فسخ و تخلیه ملک رای نخواهند داد. بنابراین هم برای طرح دعوا و هم برای اثبات اجاره، ثبت رسمی اجاره نامه در سامانه هایی مانند ساغر اهمیت زیادی دارد.
وکیل نادری همراه حقوقی شماست
فسخ قرارداد اجاره و دعوای تخلیه ملک از جمله موضوعاتی است که بدون راهنمایی حقوقی ممکن است زمان‌بر و حتی بی‌نتیجه باشد. از ارسال اظهارنامه تا اثبات شرایط فسخ و اجرای رای، همگی مراحل تخصصی پ حقوقی اند و کمک گرفتن از وکیل متخصص دعوای تنفیذ فسخ اجاره می‌تواند از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند. مجموعه حقوقی وکیل نادری آماده است تا با ارائه مشاوره حقوقی تخصصی و خدمات وکالت در این حوزه، مشکلات حقوقی شما را حل کند.
پرسش های متداول
- آیا فقط با عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟
بله، عدم پرداخت اجاره‌بها از دلایل شایع برای فسخ اجاره است و موجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی و سپس طرح دادخواست فسخ اجاره و تخلیه اقدام نماید.
- نحوه صحیح اخطار به مستاجر چگونه است؟
ارسال نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، معتبرترین روش رسمی اخطار است که در دادگاه نیز به عنوان دلیل قابل استناد است.
- اگر قرارداد اجاره رسمی نباشد، امکان طرح دعوای فسخ هست؟
طبق قانون جدید الزام به ثبت معاملات غیرمنقول، ثبت رسمی قرارداد اجاره بیش از دو سال، یک سال بعد از راه اندازی سامانه ساغر الزامی شده است. در این صورت دادگاه به سند غیررسمی اجاره نمی‌تواند ترتیب اثری بدهد.
