الزام به تحویل ملک خریداری شده یا دریافت قیمت روز آن ؛ وقتی فروشنده نمی تواند موضوع معامله را تحویل دهد چه کار کنیم؟ در بسیاری از معاملات ملکی، فروشنده متعهد می شود در زمان مشخصی، ملکی را به خریدار تحویل دهد. اما گاه پیش می آید که به دلایل مختلف؛ از جمله از بین رفتن بنای ملک، عدم امکان انتقال رسمی، یا تصرف غیرقانونی دیگران، تحویل ملک خریداری شده ممکن نباشد. در بعضی از شرایط، خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل قیمت روز ملک معوض را از دادگاه بخواهد. این مقاله به زبان ساده، ابعاد حقوقی این دعوا، شرایط موفقیت، مستندات قانونی و موانع رایج آن را بررسی می کند تا مخاطبان سایت حقوقی وکیل نادری ، روش قانونی درستی را اتخاذ کنند.
ملک معوض چیست؟
در بسیاری از قراردادها به ویژه قراردادهای صلح معوض، خرید و فروش یا معاوضه، ملکی در قبال ملک یا مبلغی دیگر واگذار می شود که به آن ملک معوضگفته می شود و هدف از این تفکیک این است که این موضوع را با ملک مجانی یا غیر معوض اشتباه نگیریم؛ برای مثال در یک معامله صلح معوض، ممکن است یک واحد آپارتمان با یک قطعه زمین معاوضه شود. چنانچه یکی از طرفین نتواند ملک معوض خود را تحویل دهد، طرف مقابل می تواند الزام او به انجام تعهد یا پرداخت معادل آن و جبران خسارت را از دادگاه بخواهد.
مواردی که الزام به تحویل ملک معوض یا قیمت روز مطرح می شود
- فروشنده ملکی را فروخته است که بعداً مشخص شده متعلق به دیگری است یا معارض دارد؛ در این صورت قطعا به استناد آرای وحدت رویه و الزام آور شماره ۷۳۳ و ۸۱۱، در صورت ناآگاهی خریدار به این موضوع، حکم به پرداخت خسارت توسط فروشنده به قیمت روز ملک معامله شده بدهد.
- ملک در جریان اجرای حکم یا مصادره توسط دولت از دسترس خارج شده بوده است و خریدار نیز، آگاه به آن نبوده است؛ در این فرض نیز دادگاه مانند مورد قبل عمل می کند.
- ملک موضوع معامله تخریب شده و امکان تحویل وجود ندارد؛ اگر در اینجا نیز خریدار آگاه نبوده و تخریب قبل از انجام معامله انجام شده باشد، معامله باطل بوده و به استناد نظریه مشورتی شماره 7/1400/466 می توان خواستار قیمت روز ملک مورد معامله شد.
- در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده متعهد به تحویل واحدی مشخص بوده که اکنون وجود خارجی ندارد. حکم این قضیه نیز مانند مورد قبلی می باشد.
در این موارد، اگر امکان تحویل ملک معوض وجود نداشته باشد، دادگاه می تواند متعهد را به پرداخت قیمت روز ملک معوض ملزم کند. نکته مهم این است که این امر تنها در خصوص عقد معوض صدق می کند و با وقوع شرایط بالا در خصوص عقود رایگان مثل هبه، نمی توان خواستار قیمت روز ملک شد.
مبنای قانونی دعوا
این دعوا بر پایه قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی و اصل ” لزوم جبران خسارت ” است. طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، متعهد باید به مفاد قرارداد عمل کند. اگر اجرای تعهد ممکن نباشد. او مسئول جبران خسارت وارده است که در قانون مدنی از آن با عنوان “غرامات حاصله” یاد شده است.
همچنین بر اساس آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱، اگر تحویل مورد تعهد به دلیل اینکه ملک متعلق به دیگری است غیرممکن باشد، متعهد باید قیمت روز آن را بر اساس قیمت روز مثل آن مال پرداخت کند. این قیمت گذاری معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تحویل قیمت روز ملک معوض
برای موفقیت در این دعوا، مدارک زیر ضروری است:
- قرارداد یا سند صلح / خرید و فروش یا مبایعه نامه / معاوضه
- گواهی یا مدارک اثباتی مبنی بر عدم امکان تحویل ملک (مثلاً حکم مصادره، تعلق ملک به شخص ثالث و عدم رضایت او به معامله، تخریب شدن ملک و یا موهوم بودن آن )
- اظهارنامه رسمی ارسال شده به طرف مقابل
- نظر کارشناس رسمی درباره ارزش روز ملک معوض
- در صورت نیاز، رأی اخذ شده قبلی یا گواهی از مراجع رسمی که ثابت کند ملک قابل تحویل نمی باشد.
موانع رایج در مسیر این دعوا
وجود شرط اسقاط ضمان در قرارداد
گاهی در قرارداد شرط می شود که اگر ملک تحویل خریدار یا طرف قرارداد نشود، هیچ مسئولیتی متوجه فروشنده نیست. هرچند این شرط ممکن است از سوی دادگاه پذیرفته نشود، اما مانع رسیدگی سریع خواهد شد. و باید با استفاده از وکیل متخصص دعاوی ملکی مانند وکلای مجموعه نادری، بطلان شرط را در دادگاه صالح اثبات نمود.
ادعای عدم تقصیر فروشنده:
فروشنده ممکن است ادعا کند که عدم تحویل ناشی از فورس ماژور (حوادث قهری) بوده است. و یا خریدار به نحوی از اینکه ملک قابل تحویل نبوده، آگاهی داشته است.
تعارض در قرارداد های متعدد
در صورتی که ملک مورد معامله قبلاً با سند عادی به دیگری واگذار شده باشد، دعوای خریدار دوم پیچیده تر خواهد شد. البته بر اساس قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، تا یکسال بعد از راه اندازی سامانه ثبت معاملات غیررسمی مربوط به اموال، تنها مالک رسمی ملک در دادگاه به این عنوان شناخته خواهد شد و مبایعه نامه هیچ اعتباری نخواهد داشت.
مزایای پیگیری این دعوا با وکیل متخصص
دعوای الزام به تحویل قیمت روز ملک معوض، اگرچه ظاهراً ساده به نظر می رسد. اما از منظر اثبات و ارائه ادله پیچیده است. حضور وکیل می تواند در موارد زیر نقش حیاتی داشته باشد:
- تنظیم دقیق دادخواست با خواسته های متعدد
- جلوگیری از طولانی شدن دادرسی با ادله کافی و مرتبط
- پیگیری دقیق کارشناسی و اعتراض به نظر آن در صورت لزوم
- کمک به توقیف اموال فروشنده برای اجرای حکم
وکیل نادری در کنار شماست
اگر ملکی را خریداری کرده اید یا در یک معامله معوض طرف قرارداد قرار گرفته اید. اما طرف مقابل از تحویل ملک معوض خودداری می کند. یا اصولاً امکان تحویل آن وجود ندارد، شما می توانید از طریق دادگاه، الزام او به پرداخت قیمت روز ملک را مطالبه کنید. این دعوا اگر با ادله قوی و مشاوره حقوقی همراه باشد، شانس موفقیت بالایی دارد. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید مقاله وکیل الزام به تحویل مبیع و تعریف دقیق بیع را نیز مطالعه بفرمایید.
مجموعه حقوقی وکیل نادری با سابقه ای موفق و درخشان در دعاوی ملکی، آماده ارائه خدمات مشاوره، تنظیم دادخواست، و پیگیری حرفه ای پرونده شماست. اگر به دنبال راهی برای جبران حقوق از دست رفته خود هستید، همین حالا با ما تماس بگیرید.
بله. اگر تحویل ملک به دلیل باطل بودن معامله ممکن نباشد و خریدار نیز از باطل بودن آن آگاه نبوده و متضرر باشد، دادگاه می تواند فروشنده را به پرداخت قیمت روز ملک معوض محکوم کند.
معمولاً کارشناس رسمی دادگستری قیمت روز ملک را با توجه به موقعیت، نوع ملک و شرایط بازار تعیین می کند.
در این صورت علاوه بر دعوای الزام به پرداخت قیمت روز ملک، می توان دعوای اعلام بطلان معامله یا مطالبه خسارت نیز مطرح کرد.
