قانون تملک آپارتمان ها؛ برای حفظ حقوق خود در آپارتمان چه چیزهایی را باید بدانیم؟ زندگی در آپارتمان با تمام مزایایش، چالش هایی را هم به همراه دارد؛ به ویژه وقتی صحبت از حقوق و تعهدات ساکنان، پرداخت شارژ یا استفاده از قسمت های مشترک ساختمان و سهم هر یک از ساکنین از بخشهای مشترک به میان می آید.
یکی از قوانین بنیادین که مالکین و ساکنان آپارتمان باید با آن آشنا باشند، قانون تملک آپارتمانها است. آشنایی با مفاد این قانون، به خصوص ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، نه تنها از بروز اختلافات جلوگیری می کند، بلکه به حفظ حقوق مشروع هر مالک کمک شایانی می نماید.
قانون تملک آپارتمان ها ؛ چرا این قانون بسیار مهم است؟
قانون تملک آپارتمانها مصوب سال ۱۳۴۳، به منظور تنظیم روابط حقوقی بین مالکین واحدهای ساختمانی و استفاده کنندگان آن ها تصویب شده است. این قانون، جزئیات مهمی مانند مالکیت اختصاصی، مالکیت مشاعی، مخارج مشترک، نحوه تشکیل مجمع عمومی، وظایف مدیر ساختمان و… را تشریح می کند؛ پس اگر در آپارتمان زندگی می کنید یا قصد خرید، فروش یا اجاره یک واحد را دارید، آشنایی با این قانون ضروری است. در ادامه به بررسی دو ماده مهم این قانون می پردازیم.
ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها؛ مرزگذاری بخش اختصاصی و مشترک
ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها مشخص می کند که کدام قسمت های ساختمان، «مشترک» محسوب می شوند و کدام قسمت ها «اختصاصی» هستند. طبق این ماده:
قسمت های مشترک عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین تعلق دارد…
بر این اساس، بخش هایی مثل راه پله، پشت بام، آسانسور، لابی، موتورخانه، انبار عمومی، نمای ساختمان، و لوله کشی های اصلی جزء قسمت های مشترک محسوب می شوند. این قسمت ها متعلق به همه مالکین است و استفاده از آن ها باید با رعایت حقوق دیگران انجام شود و کسی بدون دلیل، حق ندارد به تنهایی ادعای مالکیت بر آن را مطرح نماید.
اگر در سند مالکیت شما مشخص نشده که بخشی از ساختمان به صورت اختصاصی به شما تعلق دارد، طبق عرف، آن بخش مشترک محسوب می شود. در نتیجه، به صورت کلی شما حق ندارید بدون اجازه دیگران در آن دخل و تصرف کنید یا مثلاً نمای ساختمان را تغییر دهید.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها؛ پرداخت مخارج و هزینه ها
ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها تکلیف مالکین را در پرداخت هزینه های مربوط به قسمت های مشترک مشخص می کند. طبق این ماده:
حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان از مخارج قسمت های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی آن ها به مجموع مساحت اختصاصی ساختمان…
به زبان ساده، اگر متراژ واحد اختصاصی شما بیشتر باشد، سهم بیشتری از هزینه های مشاعی مثل آسانسور، سرایداری، نظافت و… به عهده شماست. البته تبصره هایی در این ماده وجود دارد که شرایط خاصی را هم در نظر گرفته اند:
- اگر حیاط یا تراسی فقط در اختیار یک واحد باشد، هزینه نگهداری اش با همان واحد است.
- اگر اکثریت مالکان رأی بدهند، می توانند نرخ ثابت و مشخصی برای شارژ تعیین کنند.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها همچنین تأکید می کند که حتی اگر واحد خالی از سکنه باشد یا مورد استفاده نباشد، باز هم پرداخت هزینه های مشترک الزامی است. ضمناً اینکه شخص مالک واحدی در طبقه اول است و از آسانسور استفاده نمی کند، مبنایی برای عدم پرداخت شارژ و هزینه های مربوط به آن نیست.
اختلاف در تفسیر و اجرا؛ نقش وکیل در حل اختلافات آپارتمانی
گاهی ممکن است مالکی مدعی شود که استفاده ای از بخش مشترک نمی برد یا متراژ بالایی دارد و نمی خواهد سهم بیشتری از شارژ بدهد. در این موارد، مشاوره با یک وکیل تملک آپارتمان ها بسیار راهگشاست. وکیل می تواند:
- تفسیری دقیق از مواد این قانون مثل ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها را ارائه دهد.
- از طریق اظهارنامه یا دادخواست، حقوق موکل یا موکلین را به عنوان اهالی ساختمان مطالبه کند.
- در جلسات مجمع عمومی ساختمان از حقوق موکل دفاع کند.
مجموعه حقوقی وکیل نادری با در اختیار داشتن وکلای متخصص در امور ملکی و آپارتمانی، آماده رسیدگی به انواع اختلافات در این زمینه است.
برای مطالعه مطالب بیشتر در حوزه دعاوی ملکی و آپارتمانی، پیشنهاد می کنیم مقالات زیر را نیز مطالعه فرمایید:
آپارتمان نشینی و مسائل حقوقی آن
وکیل نادری در کنار شماست
برای حفظ حقوق خود در زندگی آپارتمانی، نیاز است تا قانون تملک آپارتمانها را بشناسید. درک صحیح ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها به شما کمک می کند که هم از حقوق خود دفاع کنید و هم در قبال تعهدات خود کوتاهی نکنید. چنانچه دچار اختلاف با سایر ساکنین، مدیر ساختمان یا چه بسا هیئت مدیره آپارتمان شدید، توصیه می کنیم با مجموعه وکیل نادری تماس بگیرید تا مسیر قانونی را با اطمینان طی کنید.
برخی سوالات موکلین
اگر واحدی خالی باشد، مالک آن باید شارژ بپردازد؟
بله. طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها پرداخت هزینه های مشترک حتی در صورت عدم استفاده از واحد، الزامی است.
چه قسمت هایی از ساختمان جزء بخش مشترک هستند؟
بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها، قسمت هایی که استفاده آن به یک یا چند مالک محدود نشده و در سند اختصاصی نیز قید نشده، مشترک محسوب می شود؛ مثل پشت بام، راه پله، پارکینگ عمومی و…
آیا می توان به تنهایی از حیاط یا تراس مشترک استفاده کرد؟
فقط در صورتی که طبق تبصره ۳ ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، آن بخش در اختیار یک یا چند واحد باشد، هزینه اش با آن واحد یا واحدها خواهد بود، اما باز هم استفاده باید منطبق با مقررات ساختمان باشد.
