وکیل اثبات مالکیت و 2 شرط لازم

وکیل اثبات مالکیت در تهران ، پوریا نادری – شرایط و مدارک لازم و نحوه اقدام : مالکیت یک امتیاز بسیار فوق ‌العاده ‌ای است که قانونگذار به افراد جامعه اعطاء کرده است. و درباره‌ آن چنین فرموده است که هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد و هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون. بنابراین طرح دعوا در خصوص اثبات مالکیت به تبع پر ارزش بودن تأسیس مالکیت، دعوایی مهم و قابل توجهی می باشد که همواره مورد توجه حقوقدانان بوده است.

مالکیت، یکی از مهم ترین حقوق هر فرد در جامعه است تا جایی که در کلام معصومین، اهمیت احترام به مالکیت مسلمان مانند اهمیت احترام به خون و حیات وی شناخته شده است. با این وجود گاهی به دلایل مختلف، اثبات مالکیت بر مال، به ویژه در دعاوی ملکی، با چالش هایی روبه رو می شود. از دعاوی قدیمی خانوادگی تا مشکلات ناشی از معاملات غیررسمی، شفاهی یا قول نامه ای، اثبات اینکه شما مالک واقعی یک مال هستید، ممکن است نیازمند طرح دعوای حقوقی صحیح با خواسته مرتبط باشد. در چنین شرایطی، وکیل اثبات مالکیت می تواند نقشی کلیدی در بازگرداندن حق شما ایفا کند. هدف این مقاله، توضیح همه جانبه این موضوع برای شما بزرگوران و معرفی خدمات تخصصی موسسه وکیل نادری در این زمینه است.

شرایط اثبات مالکیت

یکی از متداول ترین و رایج ترین دعاوی ملکی دعوی اثبات مالکیت است که افراد با ان مواجه هستند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و روند قانونی آن خواهیم پرداخت مالکیت شش دانگ یک دارایی (ملک، زمین، خودرو و …)، به معنای تصرف کامل یک شخص بر روی آن دارایی است. در واقع مالکیت ملک، این حق را به شخص می‌دهد. که مطابق میل خود از آن استفاده کند و هر فرد دیگری را از تصرف در ملک خود منع کند.

*نکته: برای افرادی که هر کدام، بخش یا دانگی از یک سند را به‌نام خود دارند.

حقوق مربوط به مالکیت نیز تنها در دانگ مربوط به خودشان صدق می‌کند. مالکیت به رابطه‌ میان شخص و مال گفته می‌شود. که موجب می‌شود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند و در مقابل فرد مالک نیز بتواند بر اساس این رابطه، از مال متعلق به خود به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند. مالکیت خصوصی، به این معنا است که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد. این شکل مالکیت خود دارای انواعی است که یکی از انواع آن، مالکیت فردی است. منظور از مالکیت فردی این است که یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد. مانند مالکیت افراد بر شش دانگ خانه خود.

اثبات مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌های دادگستری می‌باشد. اما کم نیست مواردی که بین دارندگان سند عادی و حتی دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی در مالکیت اختلاف حادث می‌گردد. در چنین وضعیتی طرح دعوای اثبات مالکیت لازم می‌شود. دعوای اثبات مالکیت ملک یکی از مهمترین مباحث حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌ها در دادگاه ها است که توسط وکلای ملکی به آن رسیدگی می شود .

اگر به دادگاه‌های کشور و بخش شکایات مربوط به ملک مراجعه کنید. متوجه خواهید شد که درصد زیادی از دعاوی، مربوط به اثبات حق مالکیت ملک است. در این شرایط، شما شاهد حضور دو یا چند نفر به همراه یک‌سری مدارک و دعوا بر سر اثبات حق و حقوق‌شان در یک ملک خواهید بود.

این موضوع یک بحث کاملا حقوقی است و در بیشتر مواقع، اگر در همچین شرایطی قرار گرفتید. نیاز به کمک‌ گرفتن از یک وکیل حرفه‌ای دارید. اما با این حال بد نیست که خودتان هم کمی درباره اثبات مالکیت ملک بدانید تا آگاهانه نسبت به طرح دعوای آن اقدام کنید.

اثبات مالکیت چیست؟

حال سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که چگونه می توان این مالکیت را اثبات نمود؟، چرا که در بسیاری از مواقع این امر موضوع شکایت بسیاری از افراد در مراجع قضایی می باشد. یکی از متداول ترین دعاوی ملکی دعوی اثبات مالکیت است. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و روند قانونی آن خواهیم پرداخت

یکی از مهمترین ادله اثبات مالکیت سند است که نشان دهنده و به نوعی اثبات کننده مالکیت شخص بر اموال مورد نظر می باشد. به همین جهت قانون مدنی درباره ی اثبات مالکیت سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند. و حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند.

اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی از مزایایی برخوردار هستند. که از آنها می توان به قدرت اجرایی آن اشاره کرد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است.

راه های اثبات مالکیت چیست؟

گاهی همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می‌دانند که این امر موجب اختلاف و دعوا میان آنها می شود. به همین علت قانونگذار قدم پیش گذاشته و راه حل اختلاف را نشان می‌دهد.

راه چاره این است هرکس که مدعی مالکیت مالی است با استفاده از دلایل محکمه پسند مانند سند، شاهد یا اماره ید، درستی ادعای خود را ثابت کند. در ادامه به هر یک از این دلایل به تفصیل خواهیم پرداخت. حمایت، اثبات مالکیت برای اموالی که سند ندارند. علاوه بر ایجاد دلهره در جان صاحب مال غیرمنقول، سوالات متعددی را به وجود می‌آورد. که چگونه می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند.

با این اوصاف، شرایط و روالی در قانون تعریف شده که فرد با استناد به آن می‌تواند حق‌خواهی کرده و مالکیت خود را برای مالی که احتمال از دست رفتن دارد، اثبات کند.

ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آمده باشد. که در عین بهره‌مندی از مال یا املاک، سندی برای اثبات مالکیت آن نداشته باشند. و از سویی با ناآگاهی از راه و چاه حفظ اموال و املاک فاقد سند خود، بر این باور بمانند که حقوقشان زیر سوال ‌می‌رود. غافل از اینکه اینگونه نبوده و در حجم گسترده قوانین، قانون و مقرراتی هم برای اثبات ادعای تملیک تعریف شده است. که می‌توان با استناد به آنها،و یاری جستن ازیک وکیل اثبات مالکیت به ماهیت عدل دستگاه قضا هم پی برد.

اثبات مالکیت؛ یک دعوای حقوقی پیچیده

دعوای اثبات مالکیت، به معنای ارائه دلایل و مدارکی است که نشان دهد شخصی واقعاً مالک مال مورد ادعاست تا بتواند هرگونه استفاده ای از آن بکند. این مال می تواند ملک، زمین، خودرو یا حتی سهام شرکت باشد. چالش برانگیزترین موضوع در این زمینه، املاک قول نامه ای یا بدون سند رسمی هستند؛ چرا که طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی، معاملات غیررسمی برخلاف گذشته اعتبار ندارند و به همین دلیل پس از لازم الاجرا شدن این قانون، محاکم هیچگونه دعوایی را که ناظر بر انتقال مالکیت ملک است، به استناد سند عادی مورد رسیدگی قرار نخواهند داد.

در پرونده هایی که سند رسمی وجود ندارد یا سند به نام دیگری است، وکیل باید با بهره گیری از ادله ای چون شهادت شهود، تصرف، رسید پرداخت، و تلاش برای اخذ اقرار از خوانده و … مالکیت را به اثبات برساند. در همین جاست که نقش انکارناپذیر یک وکیل متخصص اثبات مالکیت جلوه  می کند.

 چرا نیاز به وکیل اثبات مالکیت دارید؟

پرونده های اثبات مالکیت معمولاً با چالش های حقوقی و تخصصی روبه رو هستند. مثلاً:

• ممکن است ملک در طرح شهرداری یا منابع طبیعی باشد؛ یعنی ممکن است ملک به اشتباه به عنوان اراضی طبیعی شناخته بشود.
• ممکن است فروشنده فوت کرده باشد یا در دسترس نباشد که در اصطلاح حقوقی، به وی مجهول المکان می گوییم. در بعضی از موارد نیز ورثه فروشنده سند عادی فروش را متعلق به وارث خود نمی دانند.
• ممکن است چند نفر دیگر هم بر ملک ادعای مالکیت داشته باشند و حتی به زور ملک را تحت سلطه درآورند.
• ممکن است سند رسمی به نام شخص ثالث صادر شده باشد.
• ممکن است شخص مبایعه نامه عادی را منتسب به خود نداند و بگوید که سند فروش، متعلق به او نیست یا اصلاً در مفاد آن، تغییر و جعل صورت گرفته است.
• حتی ممکن است شخص با وجود اقرار به معامله، ادعا کند که مثلاً در زمان انعقاد عقد مست بوده و به هر دلیلی از نظر قانونی امکان فروش کالا یا ملک را نداشته است.

در این شرایط، یک وکیل متخصص می تواند با تنظیم دادخواست با خواسته صحیح، جمع آوری مدارک معتبر، مراجعه به مراجع ثبتی، و استفاده از آرای وحدت رویه و قوانین جدید، حکم قطعی اثبات مالکیت موکل خویش را به سرعت از دادگاه کسب کند.

 نقش قانون جدید الزام به ثبت رسمی

در سال های اخیر، با تصویب قانون جدید الزام به ثبت رسمی املاک، دعاوی اثبات مالکیت این اموال وارد مرحله جدیدی شده اند. طبق این قانون، معاملات املاک حتماً باید در دفاتر رسمی ثبت شوند و در غیر این صورت، امکان طرح دعوای اثبات مالکیت وجود ندارد. وکیل اثبات مالکیت باید به این مقررات اشراف کامل داشته باشد تا بتواند در شرایط جدید، از حقوق موکل دفاع کند و حتی در صورت عدم امکان اثبات مالکیت، جایگزینی برای احقاق حق به وی معرفی کند.

 خدمات موسسه وکیل نادری در حوزه اثبات مالکیت

موسسه حقوقی ما با در اختیار داشتن وکلای متخصص و باتجربه در امور مالکیت، آماده ارائه خدمات زیر است:

• مشاوره کامل در خصوص مدارک اثبات مالکیت
• تنظیم دادخواست و پیگیری حقوقی تا صدور حکم قطعی
• جمع آوری ادله و تهیه لوایح تخصصی
• دفاع از حقوق شما در برابر ادعای اشخاص ثالث

ما با اشراف بر قوانین جدید و رویه  دادگاه ها، پرونده شما را با دقت و سرعت پیگیری می کنیم.

ادعای مالکیت همزمان چند نفر

ممکن است گاهی پیش آید که هم‎زمانی دو یا چند نفر خود را مالک یک ملک بدانند. اینجا است که موضوع اثبات مالکیت ملک شکل می‎گیرد. برای حل این اختلاف بر اساس قانون هرکس مدعی مالکیت ملکی است که در اختیار دیگری است. باید با استفاده از دلایل اثبات موجود در قانون مانند سند، شاهد یا نشانه هایی که سابقه تصرف او را نشان دهد. درستی ادعای خود را ثابت کند.

بنابراین اگر زمانی چنین مشکلی پیش آمد برای موفقیت در دعوا هیچ راهی جز توسل به اثبات دلایل گفته شده ندارید.

دعوای اثبات مالکیت ملک یکی از مهمترین مباحث حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌ها در دادگاه ها است.

شرایط دعوای اثبات مالکیت ملک

به طور معمول دعوای اثبات مالکیت ملک یکی از دعاوی مهم در باب املاک است. که معمولاً افراد برای اثبات حق مالکیت خود نسبت به طرح آن اقدام می‎کنند. به نظر می رسد لازم است دعوای اثبات مالکیت شرایط زیر را داشته باشد:

۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاه

خواهان دعوای اثبات مالکیت ابتدا باید وجود یک قرارداد مبنی بر انتقال مالکیت را ثابت یا اگر دلایلی مبنی بر مالکیت در دست دارد آن را ارائه کند. معمولاً خواهان در این مورد با یک سند عادی، وجود قرارداد را ثابت می‎کند .

خواهان دعوی اثبات مالکیت بی شک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی در اختیار دارد. که قرارداد شفاهی را با سایر دلایل ثابت می‎کند. اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا دلایلی مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کفایت نمی‎کند.

۲– اثبات اعتبار قرارداد

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات راه های قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوای اثبات مالکیت به پایان می‌رسد. و بر اساس اصل صحت که یکی از اصول حقوقی است. ،خوانده دعوا باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوای طرح شده علیه خود دفاع کند .

نکته: در واقع هر یک از طرفین دعوا (خواهان و خوانده) اسناد معتبرتری را ارائه دهند. که طرف دیگر توانایی رد آن را از لحاظ ارائه دلایل نداشته باشد؛ پیروز این پرونده خواهد شد.

اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه شود. در این حالت به اصطلاح دعوا منقلب یعنی جایگاه دو طرف در دعوا برعکس می‎شود.

بنابراین اثبات اعتبار قرارداد بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود. ممکن است قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد اما به لحاظ قانونی بعد ها فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد.

بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات کند.

موارد قانونی مربوطه

چندین ماده قانون مدنی در خصوص شکایات ملکی وجود دارد که ما در این بخش به مهم‌‌ترین آن‌ها اشاره می‌کنیم:

• ماده قانون ۳۰ – **هر مالکی نسبت به ملک خود، حق هرگونه تصرف را دارد؛ به جز مواردی که قانون حق را از وی بگیرد.
• ماده قانون ۳۱ – **هیچ مالکیتی را از مالک نمی‌توان گرفت؛ مگر با حکم قانونی.
• مـاده قانون ۳۶ – **هر گونه تصرف بر ملکی که ناشی از انتقال غیر قانونی باشد، معتبر نخواهد بود.
• ماده قانون ۳۷ – **اگر متصرف فعلی ملک (خوانده) قبول کند که مالکیت آن، پیش از این برای مدعی (خواهان) بوده است؛ خوانده تنها در شرایط اثبات نقل و انتقال توسط مالک صحیح می‌تواند ادعای مالکیت مدعی (خواهان) را رد کند.
• مـاده ۱۹۰ – برای اثبات صحت هر معامله، شرایط زیر مدنظر قرار می‌گیرد:

1.  قصد طرفین و رضایت آن‌ها
2. اهلیت طرفین دعوا
3. موضوع مشخص مورد معامله
4. مشروعیت بابت معامله

استفاده از وکیل برای اثبات مالکیت

وکیل اثبات مالکیت، فردی است که بخوبی ویژگیها و تفاوتهای اسناد رسمی و اسناد عادی را میداند .
چنین وکیلی با اشراف کامل به قوانین ثبت اسناد، شرایط دادخواست اثبات مالکیت همچون مدارک و مستندات لازم و وجود قرارداد معتبر که امکان اثبات اعتبار آن وجود داشته باشد را می شناسد. ومیتواند به بهترین شکل ممکن از حقوق موکل خود دفاع کند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه از لحاظ اثبات مالکیت

1. در مبایعه نامه انتقال مالکیت رخ میدهد اما در قولنامه فعلا انتقال مالکیت رخ نداده بلکه انتقال مالکیت در زمان آینده رخ خواهد داد.
2. در مبایعه نامه نقل و انتقال صورت می گیرد اما در قولنامه بیعی صورت نگرفته بلکه طرفین متعهد شده اند در آینده بیعی را منعقد کنند.
3. مبایعه نامه عقد بیع است و عقدی تملیکی است اما قولنامه عقد عهدی است.

اماره تصرف در ارتباط با اثبات مالکیت

زمانی که شخصی بر مال منقول یا مال غیرمنقولی، مالکانه تصرف دارد نشانه ‌ای بر مالک ‌بودن شخص است. و کسی که مدعی خلاف اماره است. بار اثبات دعوا بر عهده او می باشد. اماره تصرف یا قاعده ید دارای شرایطی است که عبارتند از شخصی که مال در ید اوست با قصد و عقیده مالک بودن تحت تصرف داشته باشد. و شرط دیگر اینکه اگر ثابت شود که به سبب غیرقانونی به او منتقل شده باشد باعث خدشه ‌دار شدن اماره تصرف خواهد بود.

سند عادی و سند رسمی در دعوای اثبات مالکیت

اگر قرارداد بیع مال غیرمنقولی که سند رسمی دارد به وسیله مبایعه ‌نامه بین فروشنده و خریدار منعقد شود ولی فروشنده علیرغم اینکه خریدار تمام ثمن را پرداخته است از تحویل ملک خودداری کند. فرد خریدار برای تصاحب مال نمی تواند اقدام به ارائه دعوای اثبات مالکیت در محاکم کند.

زیرا سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی نخواهد داشت و با قرار عدم استماع دعوا یا رد دعوا مواجه خواهد شد. بنابراین فردی که سند عادی دارد نمی تواند در مراجع قضایی اقامه دعوای اثبات مالکیت برای ملک دارای سند رسمی کند. شخص می تواند برای احقاق حق، اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کند. به عبارت دیگر دادخواست اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت‌شده، قابل استماع نیست؛ چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد بر خلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می ‌کنند.

ورثه و اثبات مالکیت

مالک شدن شخص وارث بر اموال مورث از دو حالت خارج نیست:

1. یا از طریق ارث
2. یا از طریق وصیت

اگر مالکیت وارث مورد تعرض قرار بگیرد. می تواند با ارائه گواهی انحصار وراثت در دادگاه به مالکیت خود برسد اما اگر مالکیت وارث فراتر از ارث باشد. و معتقد باشد که مورث به وسیله وصیتی اضافه بر حق قانونی او ملکی را برای او اختصاص داده است. وارث علاوه بر ارائه گواهی انحصار وراثت به دادگاه، وصیتی که حاکی از مالکیت اوست باید به دادگاه تقدیم کند.

رای وحدت رویه در خصوص اثبات مالکیت

طبق رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 01/10/1383 که از سوی هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است خلع ید بر اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

علاوه بر رای مطروحه، در دعاوی تصرف نیز اگر فرد در حین دادرسی سند مالکیت خویش را ارائه دهد. دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق است. این نکته نیز قابل اشاره است که اگر فرد در محاکم اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت کند نمی تواند نسبت به تصرف عدوانی و ممانعت از حق طرح دعوا نماید.