اجرت المثل در دعاوی ملکی؛ چگونه حق خود را از متصرف بگیریم؟

شرایط و نکات مهم در رابطه با اجرت المثل در دعاوی ملکی : در عمل بسیار اتفاق می افتد که بعضی از افراد بدون اجازه مالک یا تلاش برای انعقاد قرارداد با وی، از املاک دیگران استفاده می کنند. برای مثال، سکونت در خانه بدون اجاره نامه، استفاده از زمین کشاورزی بدون اذن مالک، یا بهره برداری از مغازه برای کسب درآمد دیگران از مصادیق بارز این موضوع می باشند. در چنین مواردی، قانون به مالک اجازه داده است که با طرح دعوای مطالبه اجرت المثل در دعاوی ملکی، بتواند به نحوی عادلانه، خسارت وارده به خود را جبران نماید. هدف این مقاله، بررسی کامل این مفهوم، شرایط آن و نحوه طرح دعوی برای گرفتن اجرت المثل ملک است. در ادامه با توضیحات وکیل امور ملکی همراه باشید…

اجرت المثل ملکی چیست؟

اجرت المثل در دعاوی ملکی به معنای مبلغی است که به عنوان خسارتِ استفاده غیرمجاز از ملک، از طرف شخصی که بدون اجازه مالک، ملک را از تصرف وی خارج کرده و بر آن مسلط شده است، به مالک پرداخت می شود. پس نکته مهم این است که نیاز نیست شخص متصرف یا به زبان حقوقی، شخص غاصب، از ملک شما استفاده کرده باشد، بلکه همین مسلط بودن او بر ملک شما برای مطالبه اجرت المثل در دعاوی ملکی کفایت می کند.

این اجرت معادل مبلغی است که اگر استفاده کننده با اجازه مالک از ملک بهره برداری می کرد، باید به صورت متعارف به مالک پرداخت می کرد. پس در اینجا نقش کارشناس رسمی دادگستری اهمیت دارد زیرا او مبلغ اجاره معمول و متعارف ملک شما را بر اساس مغازه های مجاور، جایگاه ملک، اندازه آن و … تخمین می زند و کارگاه بر اساس آن اجرت المثل در دعاوی ملکی را مشخص می نماید.

اجرت المثل با اجاره بها چه تفاوتی دارد؟

• اجاره بها زمانی مطالبه می شود که قرارداد اجاره ای وجود داشته باشد.
• اجرت المثل زمانی مطرح می شود که استفاده از ملک بدون قرارداد و بدون اذن رسمی مالک باشد.

موارد رایج مطالبه اجرت المثل ملکی

• تصرف بدون اذن در خانه یا مغازه (مثلاً اقوامی که سال ها بدون وجود اذن و قرارداد اجاره در ملکی زندگی کرده اند)
• استفاده بدون قرارداد از زمین یا باغ
• ادامه سکونت پس از پایان قرارداد اجاره
• ساخت وساز یا بهره برداری تجاری بدون مجوز از مالک

شرایط مطالبه اجرت المثل در دعاوی ملکی

برای آن که مالک بتواند اجرت المثل را مطالبه کند، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:

1. اثبات مالکیت ملک (با سند رسمی یا سایر مدارک قانونی)
2. عدم وجود قرارداد یا اذن رسمی بین مالک و متصرف
3. اثبات استفاده و تصرف متصرف (از طریق شهادت، قبض برق/آب، بازدید کارشناس و…)
4. عدم قصد تبرع مالک: یعنی مالک قصد نداشته استفاده رایگان از ملک توسط متصرف را بپذیرد.

روند طرح دعاوی

1. تنظیم اظهارنامه و مطالبه ملک یا درخواست برای برگرداندن آن به دست مالک، بر اساس قانون اگر شخص متصرف، امین یا مستاجر باشد، باید ده روز از ارسال اظهارنامه بگذرد تا بتوان علیه وی به عنوان متصرف عدوانی طرح دعوا نمود.
2. ثبت دادخواست مطالبه اجرت المثل در دفاتر خدمات قضایی
3. ارجاع پرونده به دادگاه حقوقی
4. بررسی توسط کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین میزان اجرت المثل با توجه به عرف محل، متراژ، موقعیت، نوع استفاده و مدت تصرف
5. صدور رأی قطعی بر پرداخت اجرت المثل

نکات مهم حقوقی و قانونی

طبق ماده ۳۲۰ قانون مدنی، اگر شخص یا اشخاصی مالی را بدون اذن صاحبش استفاده کنند، ضامن اجرت آن هستند. ضمناً دادگاه صالح برای مطالبه اجرت المثل، دادگاه حقوقی محل وقوع و قرارگیری خود ملک می باشد. که معمولاً کارشناسی را برای تعیین میزان اجرت به محل می فرستد.

پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول مصوب (۱۴۰۳)، صرفا ثبت اسم شخص به عنوان مالک در سامانه ساغر، می تواند در پذیرش دادخواست و تعیین مالک ملک مؤثر باشد.

مشاوره حقوقی با وکیل نادری

اگر شما مالک ملکی هستید که بدون اجازه تان توسط دیگری مورد استفاده قرار گرفته، قانون به شما اجازه داده با طرح دعوای اجرت المثل ملکی، خسارت وارده را مطالبه کنید. نکته مهم آن است که در این مسیر باید مدارک مالکیت، مدت تصرف و میزان بهره برداری قابل اثبات باشد. کارشناسان حقوقی ما در مجموعه وکیل نادری آماده اند تا با بررسی دقیق مدارک شما، روند قانونی بازپس گیری حقوقتان را تسریع و تسهیل نمایند.

برای آشنایی بیشتر با انواع دعاوی تصرف و نحوه اثبات آن، پیشنهاد می کنیم مقاله وکیل خلع ید و نکاتی در مورد خلع ید را نیز مطالعه بفرمایید. ضمناً مفهوم اجرت المثل زوجيت که با این مفهوم تفاوت دارد، در مقاله ای دیگر توضیح داده شده است.

سؤالات متداول

1. آیا اجرت المثل در رابطه با مستأجر هم قابل مطالبه است؟

در صورتی که مستأجر بعد از پایان قرارداد، بدون اجازه مالک در ملک باقی بماند. مالک می تواند از آن تاریخ، اجرت المثل تصرف را مطالبه کند.

2. چگونه میزان اجرت المثل ملک محاسبه می شود؟

کارشناس رسمی دادگستری با توجه به نوع ملک، موقعیت، متراژ و مدت زمان تصرف، مبلغی عرفی را به عنوان اجرت المثل تعیین می کند.

3. اگر ملک بدون سند رسمی باشد، باز هم می توان اجرت المثل گرفت؟

بله. حتی اگر سند رسمی وجود نداشته باشد. مالک می تواند با اثبات مالکیت از طریق گواهی، شهود یا سایر مدارک، اجرت المثل را مطالبه نماید. البته به شرطی که اثبات مالکیت تا پیش از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول بوده و ملک نیز ثبت نشده باشد.