مشاوره حقوقی لزوم ثبت رسمی اجاره املاک طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی/ آیا اجاره های بلندمدت بدون ثبت، دیگر اعتبار ندارند؟ تا پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳)، اجاره‌نامه ها، حتی اگر رسمی نبودند، در بسیاری موارد نزد مراجع قضائی و اداری پذیرفته می شدند. اما با اجرایی‌شدن این قانون، به‌ویژه ماده ۱ آن، وضعیت به‌کلی دگرگون شده است.
از این پس، بسیاری از اعمال حقوقی، از جمله اجاره های بیش از دو سال، باید در سامانه ثبت اسناد الکترونیکی به ثبت برسند، وگرنه نه فقط بی‌اعتبارند، بلکه قابل طرح در مراجع قانونی هم نیستند. این مقاله، به بررسی پیامد های حقوقی این تحول قانونی در حوزه اجاره می پردازد.
چه اجاره هایی باید ثبت رسمی شوند؟
طبق ماده ۱ قانون جدید، از یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساغر (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی)، کلیه عقود یا ایقاعاتی که منجر به انتقال منافع اموال غیرمنقول برای بیش از دو سال شوند، باید در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد ثبت شوند. بنابراین:
- اجاره هایی با مدت بیش از دو سال
- اجاره های توأم با شرط تملیک
- حتی پیش اجاره هایی که تعهد به انتقال منافع دارند
همگی مشمول الزام به ثبت رسمی خواهند بود.
ضمانت اجرا در صورت عدم ثبت اجاره
اگر قرارداد اجاره ای که مشمول قانون است، ثبت نشود:
- در مراجع قضائی و داوری قابل استماع نیست.
- ادله مربوط به اجاره، فاقد اعتبار حقوقی هستند.
- هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی علیه مستاجر یا موجر پذیرفته نمی شود.
- فقط دعوای استرداد عوضین (یعنی بازپس‌گیری پول ها) ممکن است قابل رسیدگی باشد.
دقت شود که اساسا این اجاره ها بدون وجود قرارداد رسمی، باطل و بلااثرند. اشتباه نشود که این به معنای سلب اعتبار کامل از قرارداد اجاره ثبت نشده نیست و به معنای عدم حمایت قانونی از آن است. حتی اگر اجاره واقعی باشد، اما ثبت نشده باشد. از منظر قانون، باطل است و قابل استناد نیست که البته از نظر آثار تفاوتی نمی کند. یعنی چنین اجاره ای از اساس به وجود نیامده است و لذا تبعا، قابل مطالبه نیست و مهمترین اثر آن نیز این است که دیگر دعوایی تحت عنوان الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی در محاکم پذیرفته نخواهد شد.
فقط مالک رسمی قابل شناسایی است
یکی از نکات کلیدی ماده ۱ این است که در هر نوع معامله یا اجاره، تنها کسی مالک شناخته می شود که:
- ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد
- یا از مالک رسمی به ارث برده باشد
بنابراین اگر شخصی بدون ثبت رسمی، ملکی را اجاره دهد، حتی اگر مستاجر در آن ساکن باشد. این رابطه حقوقی نزد دادگاه معتبر نیست مگر اینکه در سامانه ثبت شده باشد.
تاثیر ماده ۱ بر قرارداد های اجاره فعلی
سؤال رایج این است که آیا این قانون عطف به ماسبق می شود یا خیر؟ پاسخ روشن است:
خیر. فقط قرارداد هایی که پس از مهلت قانونی (یک سال پس از راه اندازی سامانه) منعقد می شوند، مشمول الزام به ثبت هستند. قرارداد های گذشته مشروط به عدم تمدید، معتبر باقی می مانند.
تکلیف اجاره نامه های عادی چیست؟
اجاره‌نامه هایی که به صورت دستی یا در بنگاه های املاک منعقد می شوند و بیش از دو سال مدت دارند. از زمان اجرای کامل ماده ۱، دیگر کافی نیستند. در چنین شرایطی:
- قرارداد باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود
- در غیر این صورت، فاقد قابلیت طرح در دادگاه خواهد بود
در واقع، اجاره نامه های عادی تنها در صورتی قابل اتکا هستند که مدت آن ها کمتر از دو سال باشد یا قبل از اجرای ماده ۱ تنظیم شده باشند.
برای اطلاعات بیشتر درباره آثار عدم ثبت رسمی معاملات، مقاله الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در سایت موسسه حقوقی وکیل نادری مطالعه کنید.
وکیل نادری همراه حقوقی شماست
با اجرای ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی، ورود به دوره ای تازه از امنیت حقوقی در معاملات و اجاره های ملکی آغاز شده است؛ اگر اجاره ای برای مدت بیش از دو سال ثبت نشود، نه تنها در دادگاه پذیرفته نمی شود، بلکه هیچ نهادی آن را به رسمیت نخواهد شناخت. این قانون، نقش مهمی در مقابله با معاملات غیررسمی و پرونده های اختلاف‌برانگیز دارد. مستاجران و موجران باید از هم‌اکنون، با آگاهی کامل، از ثبت قرارداد های خود در سامانه اطمینان حاصل کنند.
اگر شما هم قراردادی در دست دارید که ممکن است مشمول این قانون شود، یا می خواهید از صحت و اعتبار اجاره‌نامه خود مطمئن شوید، همین حالا با مجموعه حقوقی وکیل نادری تماس بگیرید. ما آماده ارائه مشاوره حقوقی تخصصی و تنظیم رسمی قرارداد های شما هستیم.
پرسش های کاربران
۱. آیا همه اجاره ها باید ثبت رسمی شوند؟
خیر، فقط اجاره هایی که منافع را برای بیش از دو سال منتقل می کنند، مشمول ثبت اجباری هستند.
۲. اگر اجاره ثبت نشود، دادگاه به آن رسیدگی می کند؟
خیر، طبق ماده ۱ قانون جدید، قراردا دهای ثبتنشده در مراجع قضائی و اداری قابل استماع نیستند.
۳. آیا قرارداد های قدیمی هم باید ثبت شوند؟
خیر؛ قرارداد های اجاره ای که قبل از مهلت قانونی یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی منعقد شده اند، به شرط اینکه تمدید نشده باشند، معتبر و قابل استناد باقی می مانند.
