وکیل افراز انواع ملک در تهران : در اصطلاح حقوقی افراز به معنای (جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه) یا (تقسیم مال غیر منقول مشاع نسبت به سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم) بنابراین در افراز {وجود حالت اشاعه} شرط اساسی است.
گاهی چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک هستند، اما دیگر تمایلی به ادامه این شراکت ندارند و می خواهند هرکس سهم خودش را به طور جداگانه در اختیار داشته باشد. در چنین شرایطی، راهکار قانونی ای به نام «افراز ملک» وجود دارد. در این مقاله، با مفهوم افراز، شرایط قانونی، مراحل اقدام، تفاوت آن با تفکیک، دادگاه صالح و مشکلاتی که ممکن است در مسیر افراز پیش بیاید آشنا می شویم.
بنابراین طبق توضیحات دعوای افراز عبارت است از:
(دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم )
در دعوای افراز ،مالکیت متقاضیان افراز محرز می شود .
همچنین افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت یا دین باشد.
تفکیک در اصطلاح ثبتی عبارتند از :تقسیم و تبدیل مال غیر منقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین ،خواه ملک مشاع باشد. (متعلق به بیش از یک نفر)یا غیر مشاع(متعلق به یک نفر)
مثال :تقسیم ملک ۵۰۰متری به قطعات۱۰۰متری توسط مالک یا مالکین مشاع
افراز یعنی چه؟
افراز در لغت به معنای جداکردن است و در حقوق، به معنای جداسازی سهم هر شریک از مال مشاع است. وقتی ملکی بین دو یا چند نفر به صورت مشاع (شراکتی) باشد، هرکدام از شرکا می توانند درخواست افراز بدهند تا سهمشان مستقل شود. پس از افراز، هر شریک دیگر مالک مستقل بخش خود است و دیگر نیازی به رضایت شریک دیگر برای استفاده یا انتقال آن ندارد.
شرایط درخواست افراز ملک
برای اینکه بتوان افراز ملک را درخواست کرد، شرایطی باید فراهم باشد:
- ملک مشاع باشد؛ یعنی چند نفر در آن شریک باشند.
- شراکت قهری یا اختیاری باشد؛ فرقی ندارد که مالکین از طریق ارث مالک شده اند یا با خرید مشترک.
- تقسیم ملک امکان پذیر باشد؛ یعنی ملک قابل افراز باشد، مانند زمین یا ساختمان قابل تقسیم.
- ملک در جریان دعوای دیگر نباشد؛ مانند توقیف یا در رهن بودن.
- اگر ملک بین چند نفر مشاعی باشد ولی مثلاً یک آپارتمان تک واحدی باشد که امکان جداسازی فیزیکی اش نیست، افراز ممکن نخواهد بود.
به طور خلاصه:
- در تفکیک، مالک واحد اقدام به تقسیم ملک می کند.
- در افراز، یکی از چند شریک درخواست جداسازی سهم خود را دارد.
- تفکیک نیاز به وجود شریک ندارد، اما افراز حتماً مشاع بودن ملک را فرض می گیرد.
- تفکیک همیشه در اداره ثبت انجام می شود، ولی افراز ممکن است به دادگاه کشیده شود.
هدف از تفکیک
انتقال قطعات تفکیکی به صورت مفروز ،صدور سند مالکیت مفروزی یا ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه می باشد.
انجام تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیکی به عهده ی اداره ی ثبت اسناد و املاک است که پس از تقاضا از دفتر خانه اسناد رسمی و ارسال آن به اداره ثبت صورت می گیرد. و شامل حدود مساحت و قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای آن قطعات میباشد.
تفاوت تقسیم و تفکیک
در واقع،تقسیم از بین بردن حالت اشاعه است. درحالیکه تفکیک ضرورتی به مشاع بودن مال مورد تفکیک نمی باشد.
در اصطلاح حقوقی ،تقسیم عبارتست از: تفکیک حصه(سهم)هر یک از شرکای ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکا (ماده ی۵۹۱)قانون مدنی یا از طریق حکم دادگاه،در صورتی که بین همه شرکا تراضی وجود نداشت باشد. و تقسیم اجباری با برخی از شریکان ،غایب مفقود الاثر محجور باشد.
نکته* اساسا هدف از تفکیک استفاده ی بهتر از ملک می باشد
تفاوت بین افراز از تفکیک ملک
در افراز وجود حالت اشاعه ملک ،شرط اساسی است. در حالی که در تفکیک ،مشاع بودن ملک ضروری نیست و ممکن است متقاضی تفکیک یک نفر باشد. بنابراین تفکیک ،هم در ملک مشاع و هم در ملک غیر مشاع قابل تصور است. اما افراز منحصرا در خصوص املاک مشاع می باشد.
- بعد از افراز ،حالت اشاعه از بین می رودطبق گفته های گذشته ولی با تفکیک ملک به قطعات کوچکتر ،حالت اشاعه همچنان باقی خواهد بود.
- رسیدگی به تقاضای افراز ،هم در اداره ی ثبت اسناد و املاک و هم دردادگاه به عمل می آید. اما تفکیک معمولا برعهده ی ادارهی ثبت است.
- تفکیک با تراضی و توافق مالکین مشاع به عمل می آید. اما افراز ،معمولا در مواقعی پیش می اید که بین مالکین مشاع اختلاف وجود دارد.
- تفکیک صرفا منجر به تقسیم ملک می شود. اما افراز علاوه بر تقسیم ملک ،تعیین سهام مالکین مشاعی را نیز در بر خواهد داشت. و قطعات افراز شده به نسبت سهام مالکین مشاع به آنان اختصاص می یابد.
- پس از انجام عملیات افراز ،تنظیم تقسیم نامه ضرورت ندارد. زیرا سهم هر یک از مالکان مشاعی به موجب افراز تعیین شده است. اما اگر پس از تفکیک ملک مشاع ،مالکین برای تنظیم تقسیم نامه برای تصرف در سهم مفروز توافق نداشته باشند یا حاضر به انتقال قطعات تفکیکی با توافق هم نباشند تفکیک بلااثر می گردد. و به رغم وجود صورت مجلس تفکیکی،مالکین مشاع مجبور به تقاضای افراز خواهند بود.
- نتیجه ی عملیات تفکیک منجر به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می گردد. اما در افراز ،رای صادر می شود (تصمیم واحد ثبتی)در صورت عدم اعتراض و قطعیت ،همانند رای دادگاه،لازم الاجرا بوده و براساس آن ،برای هر مالک سند شش دانگ قطعه اختصاص داده خواهد شد.
سایر تفاوت ها
- تفکیک معمولاً درباره ملکی است که یک مالک دارد و او تصمیم می گیرد ملک را به قطعات کوچکتر تقسیم کند، بدون آن که شراکتی در میان باشد. این کار صرفاً برای ایجاد چند قطعه مستقل از یک ملک واحد انجام می شود.
- افراز تنها زمانی مطرح است که چند نفر در یک ملک شریک باشند (یعنی ملک مشاع باشد) و یکی از شرکا بخواهد سهمش را جدا کند. در افراز، هدف پایان دادن به وضعیت شراکت است؛ در حالی که در تفکیک ممکن است اصلاً شراکتی وجود نداشته باشد.
- تفکیک صرفاً در صلاحیت اداره ثبت است ولی در افراز، بسته به اینکه ملک دارای سابقه ثبتی باشد یا نه، ممکن است اداره ثبت یا دادگاه حقوقی رسیدگی کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به افراز
در اصل، اداره ثبت اسناد و املاک مرجع رسیدگی به درخواست افراز است؛ اما فقط در شرایطی که:
- ملک دارای سابقه ثبتی باشد
- بین شرکا اختلافی درباره مالکیت یا حدود سهم نباشد.
اگر یکی از شرکا به افراز اعتراض کند، یا ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، یا ملک در رهن یا بازداشت باشد، دیگر دادگاه عمومی حقوقی محل ملک صالح به رسیدگی است.
مراحل اقدام برای افراز
- درخواست افراز به اداره ثبت یا دادگاه
- بررسی امکان افراز توسط کارشناس ثبتی یا کارشناس رسمی دادگستری
- صدور تصمیم یا رأی مبنی بر امکان یا عدم امکان افراز
- در صورت افرازپذیری، تعیین نقشه و قطعات هر شریک
- صدور سند مالکیت مستقل برای هر قطعه
اگر امکان افراز وجود نداشته باشد، تنها راه حل، تقاضای فروش ملک مشاع از طریق دادگاه است.
اعتراض به تصمیم اداره ثبت
تصمیم اداره ثبت درباره افراز، قابل اعتراض در دادگاه حقوقی است. هر یک از شرکا می تواند ظرف ۱۰ روز از ابلاغ تصمیم افراز، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اعتراض کند. این اعتراض رسیدگی قضایی خواهد داشت و ممکن است نتیجه را تغییر دهد.
هزینه ها و زمان بندی
هزینه افراز شامل هزینه کارشناس، نقشه برداری و هزینه های دادرسی (در صورت طرح دعوا) است. اگر ملک اختلافی نباشد، در اداره ثبت می توان در عرض چند ماه کار را به پایان رساند. اما در صورت طرح دعوا در دادگاه، ممکن است ماه ها یا حتی بیش از یک سال طول بکشد.
موارد عدم امکان افراز
موارد زیر باعث می شود ملک افراز نشود:
- عدم امکان تقسیم فیزیکی مانند یک ویلای کوچک یا آپارتمان تک واحدی
- وجود مانع قانونی مثل بازداشت یا رهن
- تعارض در مالکیت یا اختلاف در میزان سهم شرکا
در این موارد، دادگاه به جای افراز، ممکن است رأی به فروش ملک و تقسیم ثمن بدهد.
بهترین راهکار برای رهایی از شراکت، افراز است!
اگر شما با دیگران در ملکی شریک هستید و ادامه این شراکت برایتان مشکل ساز شده، افراز راهکار قانونی برای پایان دادن به این وضعیت است. البته این مسیر نیازمند بررسی دقیق شرایط ملک، هماهنگی با سایر شرکا، و گاهی اقدامات قضایی است. اگر در این مسیر نیاز به مشاوره و اقدام حقوقی دارید، مجموعه حقوقی وکیل نادری با تجربه ای تخصصی در امور افراز، آماده همراهی شماست. همچنین می توانید مقالات نکاتی درباره الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و وکیل افراز ملک مشاع و تفکیک را در سایت وکیل نادری را برای درک بهتر تفاوت های افراز و تفکیک بخوانید.
وکیل افراز در تهران
با توجه به مطالب فوق اینگونه برداشت میشود تقسیم ویا تفکیک اراضی ویا اموال غیر منقول بسیار آسان است. اما باید توجه داشت اشتباهات کوچک میتواند منجر به ضرر وزیان های کلان بشود .
در چنین شرایطی میتوان با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی مجرب از این گونه زیان ها جلوگیری کرد . وکیل افراز با تجربیات خود در این زمینه میتواند حقوق موکل خود را بدون هیچ کم وکاستی حفظ نماید. از آن دفاع نماید.
بله، مخالفت یکی از شرکا مانع افراز نیست، مگر اینکه افراز از نظر فنی یا قانونی غیرممکن باشد.
اگر افراز ممکن نباشد، دادگاه می تواند به فروش ملک حکم دهد و سپس ثمن حاصل بین شرکا تقسیم می شود.
افراز به خودی خود مشمول مالیات نیست، اما در زمان انتقال قطعات مستقل به دیگران، مالیات نقل و انتقال اعمال خواهد شد.
