مشاوره حقوقی تجویز انتقال منافع به غیر | آیا مستاجر حق واگذاری ملک به شخص دیگر را دارد؟ در قرارداد های اجاره، یکی از سوالات پرتکرار این است که آیا مستاجر می تواند منافع ملک را به دیگری منتقل کند؟ این سوال به ظاهر ساده، اما از منظر حقوقی پیچیده و بستگی به قوانین حاکم بر قرارداد دارد. در قانون مدنی، اصل بر جواز انتقال منافع است، مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف شده باشد. اما در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ برعکس است و عدم تجویز انتقال اصل تلقی می شود، مگر موجر اجازه داده باشد. در مقابل، در قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مجدداً به خطمشی قانون مدنی برگشتهایم. این مقاله تلاش می کند به صورت جامع، وضعیت تجویز انتقال منافع به غیر را در هر سه قانون بررسی کرده و آثار آن بر حق کسب و پیشه و سرقفلی را نیز تحلیل کند.
تجویز انتقال منافع در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۸۰ قانون مدنی، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره این حق از او سلب شده باشد. به عبارت دیگر، اصل بر اختیار مستاجر در انتقال منافع به غیر است و موجر باید در قرارداد، صراحتاً شرط کند که این کار ممنوع است. در غیر این صورت، مستاجر می تواند ملک را به دیگری اجاره داده یا واگذار نماید. این قاعده در رویه قضایی نیز مورد تأیید است و در بسیاری از دعاوی، دادگاه ها در نبود شرط ممنوعیت، به نفع مستاجر رأی داده اند
وضعیت انتقال منافع در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶
در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ رویکردی کاملاً متفاوت اتخاذ شده است. بر اساس بند ۶ ماده ۱۴ این قانون، انتقال منافع به غیر بدون رضایت موجر از موجبات تخلیه است. یعنی در این قانون، اصل بر عدم جواز انتقال است و تنها در صورتی مجاز خواهد بود که موجر صراحتاً تجویز کرده باشد. نکته مهم این است که انتقال بدون اذن، حتی اگر به یکی از اعضای خانواده یا شریک تجاری باشد، می تواند منجر به سقوط حق کسب و پیشه شود.
در رویه قضایی، بارها مشاهده شده که مستاجر با وجود نیت خیر، مثلاً واگذاری ملک به فرزندش، به دلیل نداشتن اجازه موجر، با حکم تخلیه مواجه شده است. بنابراین، در قرارداد هایی که تابع قانون ۱۳۵۶ هستند، باید نهایت دقت را در انتقال منافع داشت.
تجویز انتقال منافع در قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶
در قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مجدداً به رویکرد قانون مدنی بازگشتهایم. طبق این قانون، اگر مستاجر دارای سرقفلی باشد، می تواند با پرداخت مبلغ سرقفلی به مالک، ملک را به دیگری منتقل کند، مگر اینکه در قرارداد خلافش ذکر شده باشد. در اینجا نیز اصل بر تجویز انتقال است و مالک باید برای منع آن، در قرارداد شرط صریح بگذارد.
تفاوت اساسی این قانون با قانون ۱۳۵۶ در این است که در ۱۳۷۶، سرقفلی جایگزین حق کسب و پیشه شده و نقش موجر در کنترل انتقال، بیشتر به نحوه پرداخت سرقفلی محدود شده است، نه حق مخالفت مطلق.
آثار انتقال منافع بر سرقفلی و حق کسب و پیشه
در قرارداد هایی مشمول قانون ۱۳۵۶، واگذاری منافع بدون اذن موجر ممکن است باعث سقوط حق کسب و پیشه شود. اما در قرارداد هایی تابع قانون ۱۳۷۶، واگذاری ملک به غیر، به شرط رعایت شرایط مالی (سرقفلی)، اصولاً مانعی ندارد.
این موضوع در دعاوی قضایی، اهمیت زیادی دارد. اگر مستاجر بدون اطلاع از قانون، اقدام به انتقال کند، ممکن است تمام حقوق تجاری خود را از دست بدهد. به همین دلیل، استفاده از مشاوره حقوقی در تجویز انتقال منافع به غیر اکیداً توصیه می شود.
برای مطالعه کاملتر درباره نحوه واگذاری ملک توسط مستاجر، مقاله فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مستاجر را در سایت وکیل نادری مطالعه کنید.
وکیل نادری همراه شماست
مسئله تجویز انتقال منافع به غیر، بسته به قانونی که قرارداد مشمول آن است، تفاوت های زیادی دارد. اگر قرارداد مشمول قانون مدنی یا قانون ۱۳۷۶ باشد، اصل بر جواز انتقال است؛ اما در قانون ۱۳۵۶، انتقال نیازمند رضایت صریح موجر است. مستاجران باید پیش از هرگونه اقدام، وضعیت قرارداد و قانون حاکم را بررسی و از یک وکیل متخصص ملکی کمک بگیرند. اشتباه در این موضوع می تواند منجر به سقوط حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و صدور حکم تخلیه شود.
مجموعه حقوقی وکیل نادری آماده ارائه مشاوره تخصصی و وکالت در دعاوی مربوط به انتقال منافع، سرقفلی و حقوق مستاجر می باشد.
سوالات متداول
اگر قرارداد اجاره تابع قانون مدنی باشد، آیا مستاجر می تواند ملک را به دیگری واگذار کند؟
بله، اصل بر جواز است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف آمده باشد.
در قانون ۱۳۵۶، انتقال منافع بدون رضایت موجر چه عواقبی دارد؟
تخلف محسوب شده و می تواند منجر به صدور حکم تخلیه و از بین رفتن حق کسب و پیشه شود.
آیا در قانون ۱۳۷۶ مستاجر حق انتقال دارد؟
بله، با رعایت شرایط سرقفلی و در صورت نبود شرط ممنوعیت، مستاجر می تواند منافع را واگذار کند.
