تفاوت تقسیم، افراز و تفکیک املاک

تعریف و تفاوت تقسیم، افراز و تفکیک املاک با وکیل نادری : در بسیاری از دعاوی ملکی و وراثتی، واژگان تقسیم، افراز و تفکیک املاک بارها توسط کارشناسان، وکلا یا مراجع قانونی مطرح می شود. اما برای بسیاری از ما، تفاوت بین این مفاهیم چندان مشخص نیست و گاه این کلمات حتی به جای هم به کار گرفته می شوند.

همین ناآگاهی باعث سردرگمی در طرح دادخواست حقوقی، انتخاب مسیر نادرست و در نهایت تضییع حقوق می شود. این مقاله با بهره گیری از کتاب ارزشمند دکتر غلامرضا شهری با نام حقوق ثبت اسناد و املاک، با هدف روشن سازی تفاوت های بنیادین این مفاهیم و بررسی کاربردهای عملی آن ها تنظیم شده است تا گره های ذهنی شما در خصوص املاک مشاع و غیرمشاع را باز کند و راهکارهایی اصولی برای حل اختلافات شما ارائه بدهد.

تعریف اجمالی تقسیم، افراز و تفکیک

• تقسیم زمانی انجام می شود که چند نفر در یک مال مشاع مالک باشند و بخواهند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند. تقسیم می تواند به صورت توافقی یا قضایی باشد و هدف آن پایان دادن به حالت اشتراک است. در واقع تقسیم اعم از افراز و تفکیک می باشد.
• افراز نیز در مورد اموال مشاع کاربرد دارد؛ اما با این تفاوت که سهم هر شریک به صورت رسمی و دقیق از کل ملک جدا می شود. در افراز، وضعیت اشتراک پایان می پذیرد و سهم اختصاصی هر فرد مشخص می گردد.
• تفکیک برخلاف دو مورد بالا، لزوماً برای اموال مشاع به کار نمی رود و بیشتر جنبه ثبتی دارد. هدف آن جدا کردن فیزیکی ملک به قطعات کوچک تر، صرف نظر از اشتراک یا عدم اشتراک در مالکیت است. به همین دلیل پس از تفکیک ملک مشاع به قطعات مختلف، مالکیت مشاع هر شریک به هر قطعه از میان نخواهد رفت.

افراز ملک مشاع چیست؟

بر اساس تعاریف ثبتی و قضایی، افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع هر شریک از ملک مشترک است. به عبارت دیگر، افراز زمانی مطرح می شود که یک ملک بین چند نفر مشترک باشد و یکی از شرکا بخواهد سهم اختصاصی خود را از حالت مشاع خارج کرده و به صورت مستقل در بخش خود تصرف کند.

بنابراین، افراز یک اقدام حقوقی برای پایان دادن به وضعیت مالکیت مشترک در اموال غیرمنقول (مانند زمین و آپارتمان) است که به نسبت سهم هر شریک، انجام می شود؛ مثلاً اگر زمینی ۶ دانگ باشد و دو نفر به نسبت ۲ دانگ و ۴ دانگ مالک آن باشند، در صورت افراز، ملک به دو قطعه تقسیم می شود که یکی از آن ها دو برابر دیگری ارزش دارد، تا با میزان مالکیت شرکا متناسب باشد.

تقسیم مال مشترک؛ مفهومی اعم از افراز و تفکیک

تقسیم، اصطلاحی عام تر از افراز است. تقـسیم می تواند شامل انواع اموال منقول و غیرمنقول باشد، از جمله:

1. اموال منقول (مثلاً خودرو یا وجه نقد)
2. اموال غیرمنقول (مانند خانه یا زمین)

به طور خاص، در فرآیند تقسیم ترکه که پس از فوت یک شخص انجام می شود، همه ی دارایی های متوفی اعم از منقول و غیرمنقول بین ورثه تقسیم می شود. در این حالت، به جای واژه های “افراز” یا “تفکیک”، از اصطلاح تقسیم ترکه استفاده می شود.

بنابراین، باید توجه داشت که افراز و تفکیک، زیرمجموعه هایی از مفهوم کلی تر تقسیم هستند و هرکدام شرایط و کاربردهای خاص خود را دارند.

تفاوت های اصلی تفکیک و افراز

بر حسب مالکیت

در تفکیک، لزومی ندارد که ملک مشاع باشد. یعنی حتی اگر یک نفر مالک کل شش دانگ یک ملک باشد، می تواند آن را تفکیک کند. اما در افراز، شرط اصلی وجود مالکیت مشاع است.

اثر حقوقی

در تفکیک، مالکیت مشاع از بین نمی رود. مثلاً اگر زمینی بین دو نفر به صورت مشاع باشد و تفکیک شود. هر دو همچنان در تمام قطعات به نسبت سهام خود شریک اند. ولی در افراز، مالکیت از حالت مشاع خارج شده و هر فرد مالک قطعه خاص خود می شود.

مبنای تقسیم

در افراز، تقسیم بر اساس سهم مالکیت انجام می شود. اما در تفکیک معمولاً قطعات برای سهولت فروش یا توسعه پروژه ها طراحی می شوند و نه بر اساس سهم افراد.

مرجع تصمیم گیرنده

تفکیک به صورت کامل در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است. اما در افراز، به دلیل امکان اختلاف میان شرکا، دادگاه نیز در مواردی صلاحیت رسیدگی دارد.

مرجع درخواست تفکیک و افراز

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت، تقاضای تفکیک توسط مالک یا نماینده قانونی او به اداره ثبت ارائه می شود و ارزش قطعات بر مبنای ارزش معاملاتی روز تعیین می گردد.

اما بر اساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاکی که ثبت شان خاتمه یافته، مرجع افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و رأی این اداره تا ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد.

نقش وکیل در دعاوی تقسیم، افراز و تفکیک

در بسیاری از پرونده های مربوط به تقسیم ملک مشاع، مسائل حقوقی متعددی از جمله اختلاف بین وراث، اسناد ناقص یا آسیب دیده، عدم توافق در نحوه تقسیم و حتی نبود امکان افراز در عمل مطرح می شود. داشتن وکیل متخصص در امور املاک می تواند مسیر پرونده را با دقت، سرعت و اطمینان جلو ببرد.

مجموعه حقوقی وکیل نادری با تجربه فراوان در حل اختلافات ملکی، آماده ارائه مشاوره و پیگیری تخصصی پرونده های مربوط به تفکیک، افراز و تقسیم املاک می باشد.

وکیل نادری همراه شماست

درک تفاوت میان تقسیم، افراز و تفکیک املاک برای هر شخصی که مالکی در ملک مشاع است یا با ترکه و وراثت مواجه شده، امری ضروری است. انتخاب مسیر حقوقی درست، مراجعه به مرجع صالح و برخورداری از وکیل آگاه می تواند از بروز دعوا، هزینه های اضافی و اتلاف وقت جلوگیری کند.

در صورت نیاز به بررسی وضعیت ملک یا مشاوره با وکیل، هم اکنون با مجموعه حقوقی وکیل نادری تماس بگیرید. همچنین برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به صفحه مقالات ملکی مراجعه فرموده و به خصوص مقالات 0 تا 100 ارث و نحوه تقسیم آن و وکیل افراز ملک مشاع و تفکیک را مطالعه نمایید.