مشاوره حقوقی تأثیر فروش ملک بر قرارداد اجاره / وضعیت حقوقی مستاجر در برابر مالک جدید ؛ یکی از پرسش های پرتکرار مستاجران این است که آیا در صورت فروش یا انتقال ملک، قرارداد اجاره آن ها باطل می شود یا همچنان معتبر باقی می ماند؟
از طرفی، خریدار جدید ملک نیز ممکن است بپرسد که آیا ملزم به ادامه قرارداد اجاره ای است که قبلاً بین موجر و مستاجر بسته شده؟
در حقیقت، اصل نسبی بودن قرارداد ها و اصل تسلیط در این مورد به کمک مستاجر می آیند. در این مقاله توسط وکیل متخصص امور ملکی به بررسی کامل منافع ناشی از اجاره در صورت انتقال ملک، رابطه بین موجر، مستاجر و مالک جدید، و وضعیت اجاره بها در چنین شرایطی می پردازیم.
فروش ملک چه تاثیری بر قرارداد اجاره دارد؟
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، عقد اجاره با انتقال عین مستاجره از بین نمی رود. به زبان ساده تر، اگر موجر ملک را به دیگری منتقل کند، قرارداد اجاره همچنان به قوت خود باقی است. و رابطه استیجاری میان مالک قبلی و مستاجر، بنا به اصل نسبی بودن قرارداد ها باقی می ماند.
در این حالت، مستاجر همچنان می تواند از منافع ملک استفاده کند تا مدت اجاره پایان یابد و مالک جدید حق اخراج یا تغییر در شرایط اجاره را ندارد. همچنین اجاره بها همچنان به مالک سابق که طرف قرارداد مستاجر بوده، پرداخت می شود.
تعهدات مالک جدید پس از انتقال ملک
مالک جدید از زمان انتقال رسمی مالکیت، باید به تعهدات عرفی که به اقتضای حق مستاجر رعایت آن ها لازم است، پایبند باشد. این موارد شامل:
- احترام به مدت اجاره
- ممانعت نکردن برای استیفای منفعت توسط مستاجر
- ممنوعیت افزایش مبلغ اجاره یا اخذ مبلغ جدید بابت، چرا که اصلا طرف قرارداد نیست.
به بیان دیگر، تغییر مالک تاثیری در رابطه حقوقی بین مستاجر و منافع در اختیار او ندارد. و قانون، مالک جدید را متعهد به ادامه این وضعیت می داند.
برای مطالعه بیشتر درباره دعاوی مربوط به تداخل مالکیت و اجاره، پیشنهاد می کنیم مقاله فسخ اجاره با انتقال مالکیت و وکیل قراداد اجاره املاک را در سایت مجموعه حقوقی وکیل نادری مطالعه کنید.
اجاره بها باید به چه کسی پرداخت شود؟
در حالت عادی، پس از انتقال مالکیت، اجاره بها باید به مالک جدید پرداخت شود. اما یک استثنا وجود دارد: اگر ملک به شکل قانونی، قبل از فروش، اجاره داده شده باشد و منافع آن در اختیار مستاجر قرار گرفته باشد. تا پایان مدت اجاره، موجر قبلی همچنان ذی نفع دریافت اجاره بها باقی می ماند. در این حالت، مالک جدید می تواند برای مدت باقی مانده از قرارداد، اجرت المثل منافع ملک را از مالک پیشین مطالبه کند. به چنین املاکی، ملک مسلوب المنفعه گفته می شود.
ملک مسلوب المنفعه چیست؟
ملک مسلوب المنفعه ملکی است که منافع آن قبلاً به مستاجر منتقل شده و در حال بهره برداری توسط اوست. در چنین شرایطی، مالک جدید گرچه صاحب عین ملک است. اما تا پایان مدت اجاره، نمی تواند منافع آن را مطالبه کند. مستاجر نیز طبق قرارداد، اجاره بها را به موجر اولیه پرداخت می کند و تعهدی به مالک جدید ندارد. پس از پایان قرارداد، مستاجر موظف است در صورت ادامه اجاره، شرایط را با مالک جدید تنظیم کند.
وضعیت قرارداد در نبود سند رسمی
اگر قرارداد اجاره رسمی و ثبت شده باشد، حقوق مستاجر به طور کامل محفوظ است و مالک جدید به هیچ عنوان نمی تواند قرارداد را نادیده بگیرد. اما حتی اگر قرارداد عادی باشد، با ارائه مدارکی مثل:
- اجاره نامه دستی
- رسید پرداخت اجاره
- استشهاد محلی
- حضور در ملک
مستاجر می تواند از حمایت قانون برخوردار شود. در این موارد، بار اثبات قرارداد به عهده مستاجر است. اما در عمل دادگاه ها با مستاجری که واقعاً در ملک مستقر بوده با انعطاف برخورد می کنند.
وکیل نادری در کنار شماست
فروش یا انتقال ملک توسط موجر، تاثیری در اعتبار قرارداد اجاره ندارد. منافع ملک تا پایان مدت قرارداد متعلق به مستاجر است و مالک جدید نیز باید به آن احترام بگذارد. مستاجر هم باید طبق قرارداد عمل کند و اجاره بها را به همان شخصی پرداخت کند که منافع را از او گرفته است، مگر اینکه با رضایت موجر و مالک جدید، شرایط تغییر کند.
در عمل، در بسیاری از موارد با توافق سه طرفه مالک سابق و مالک جدید و مستاجر، انتقال جایگاه قرادادی در اجاره رخ داده و اجاره بها به مالک جدید پرداخت می شود. اما این تنها در فرضی است که چنین توافقی میان طرفین باشد. اگر شما نیز درگیر اختلاف بین مستاجر و مالک جدید هستید یا موجر، پس از فروش ملک، اجاره بها را مطالبه می کند. موسسه حقوقی وکیل نادری آماده ارائه مشاوره تخصصی، تهیه نمونه دادخواست و پیگیری پرونده شماست. همین حالا تماس بگیرید تا از حقوق قانونی تان دفاع کنیم.
سوالات و پرسش های متداول
۱. آیا مالک جدید می تواند مستاجر را مجبور به تخلیه کند؟
خیر. تا پایان مدت قرارداد اجاره، مالک جدید متعهد به اجرای مفاد قرارداد است
۲. در ملک مسلوب المنفعه، اجاره بها را باید به چه کسی پرداخت کرد؟
به موجر اولیه ای که منافع را واگذار کرده است؛ مالک جدید می تواند برای گرفتن حقوقش به موجر مراجعه کند.
۳. آیا مستاجر بدون سند رسمی هم حمایت می شود؟
بله. اگر شواهد کافی از حضور و پرداخت اجاره وجود داشته باشد، حمایت قانونی برقرار است.
