وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع ، پوریا نادری : یکی از دعاوی رایج در دادگاه‌های ایران دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع می‌باشد. این دعوا هنگامی از طرف اشخاص ذینفع طرح می‌شود. که یکی از شرکای مال مشاع که سهم خود را به خریدار فروخته و ثمن را دریافت کرده. از انتقال سند ملک مشایی به خریدار خودداری به عمل می‌آورد و یا دیگر مالکان ملک مشایی از همکاری در تنظیم سند رسمی برای خریدار به نسبت سهم مشاعی خریداری شده خودداری می‌کنند .

در این حالات خریدار این امکان را داشته که با مراجعه به دادگاه و با طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک مشاعی خواستار الزام فروشنده و دیگر مالکان را برای تنظیم سند رسمی ملک مشاعی بخواهد . در این مقاله به مباحث ملک مفروز و ملک مشاع ، افراز یا تعدیل اموال ، نکات الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع ، نحوه اقامه دعوای مربوطه ، لایحه دفاعیه الزام به تنظیم سند رسمی ، دادگاه صالح رسیدگی و.. پرداخته می شود با وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع از مجموعه حقوقی وکیل نادری همراه باشید .

تفاوت ملک مفروز و ملک مشاع

در نظام حقوقی ایران اموال و به صورت خصوصی‌تر املاک به دو گروه تقسیم می‌شوند:

1.  املاک مفروز
2. املاک مشاع

این دو مفهوم دارای شباهت‌ها و تفاوت‌هایی با یکدیگر بوده. که برای آشنایی بیشتر شما عزیزان به توضیح مختصر آنها خواهیم پرداخت :

یک) ملک مفروز

مفروز در لغت به معنی تفکیک ، محدود ، جدا و… آمده است . معنی ملک مفروز در عالم حقوق و به خصوص حقوق مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک به ملکی اطلاق می‌شود که به یک مالک تعلق دارد و تنها توسط همان مالک اداره می‌شود. به دیگر سخن ملک مفروز ملکی است که مالکیتش مستقل و از دیگر املاک جدا بوده و به شخصی واحد تعلق دارد . همچنین اگر ملکی دارای چند مالک باشد. ولی سهم هر کدام از آنها مشخص و معین باشد نیز ملک مفروز محسوب می‌شود . مثل یک زمین ۳۰۰ متری که که سهم هر یک از مالکین به صورت ۱۰۰ متر ۱۰۰ متر مشخص شده باشد .

دو )ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی اشاره داشته که به چند نفر تعلق دارد. ولی برعکس ملک مفروز سهم هر کدام از آنها به صورت فیزیکی مشخص و معین نشده است . در ملک مشاع نحوه شراکت به این گونه است که شرکا در جز جز ملک با هم شریک هستند .

افراز یا تعدیل اموال

تقسیم اموال مشاع بین مالکان که افراز ملک مشاع نامیده می‌شود .به این صورت بوده که اگر مال مشترک جز اموال مثلی باشد به نسبت سهم شرکا بین آنها تقسیم می‌شود. ( افراز می‌شود ) مثلاً اگر مال مشاع ۱۰۰ کیسه برنج بوده و مالکیت آنها به این صورت باشد که ۷0 درصد آن متعلق به علی ، ۲۰ درصد آن به محمد و ۱۰ درصد آن به سجاد ، به این نحو تقسیم می‌شود. ۷۰ کیسه به علی ، ۲۰ کیسه به محمد ، 10 کیسه به سجاد داده می‌شود .

چنانچه ملک مشاع قیمی باشد بر حسب قیمت بین شرکا تعدیل می‌شود. و اگر تقسیم از راه افراز یا تعدیل یا رد امکان نداشته باشد به درخواست یکی از شرکا حکم به فروش ملک مشاع داده می‌شود .

نکات الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

نکته یک :

در ملک مشاع هیچ یک از شرکا نمی توانند قبل از تفکیک ملک مشاع ، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را تفکیک کنند. سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.

نکـته دو :

همچنین اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این خصوص شخصی که خریدار ملک می باشد باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید. و دعوای افرازی که به طرفیت برخی از شرکا اقامه شود مسموع نیست.

نکته سه :

اگر ملک مشاعی قابلیت افراز را نداشته باشد. در این حالت به تقاضای مالکان ملک از طریق مزایده به فروش رسیده و ثمن آن به نسبت سهم شرکا بین آنها تقسیم می‌شود .

نحوه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی

اولین مرحله جهت شروع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی تنظیم یک دادخواست حقوقی صحیح و کامل می‌باشد. خواهان محترم لازم است تمام مدارک و مستندات خود را مانند بیع نامه و دیگر مدارک نشان دهنده مالکیت او و همچنین مدارک اثبات کننده پرداخت ثمن معامله را به دادگاه تقدیم کند. چنانچه دادخواست به دادگاه صالح که همان دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک است تقدیم کند. دادگاه آن را ثبت و برای جلسه رسیدگی تعیین وقت می‌نماید. و سپس از جهت حضور در جلسه دادرسی دعوت به عمل می‌آورد. پس از بررسی‌های لازم توسط دادگاه حکم به نفع یکی از طرفین صادر می‌شود .

لایحه دفاعیه

زمانی که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت اشخاصی مطرح می شود. خوانده می تواند طی لایحه ای دلایل و دفاعیات خود را تقدیم دادگاه نماید. با توجه به پرونده مورد نظر دفاعیات خوانده می تواند شامل ادعای فسخ یا باطل بودن مبایعه نامه و یا ادعاهای شکلی از جمله جعلی بودن مبایعه نامه و… مطرح شود .

دادگاه صالح

قاعده کلی جهت تعیین صلاحیت دادگاه‌ها دادگاه محل اقامت خوانده می‌باشد ولی این قاعده در خصوص تمامی دعاوی کاربرد نداشته و با استثنائاتی مواجه است یکی از این استثنائات دعاوی مطروحه با موضوع اموال غیرمنقول می‌باشند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع با توجه به اینکه در ارتباط با مال غیرمنقول بوده در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد .

همچنین این دعوا یک دعوای حقوقی بوده و جز دعاوی کیفری نمی‌باشد در نتیجه دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای الـزام بـه تنظـیم سـند رسـمی ملـک مشـاع در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد.

افراز ملک مشاع از طریق واحد ثبتی

املاکی که جریان ثبتی آنها پایان یافته چه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشند با واحد ثبتی محل وقوع ملک می‌باشد. که در صورت تقاضای یک یا چند نفر از شرکا واحد ثبتی با رعایت قوانین و مقررات مربوطه ملک را افراز می‌نمایند . تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از ناحیه یک یا چند نفر از شرکا در دادگاه عمومی حقوقی شهرستان محل وقوع ملک می‌باشد .

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

اگر در پرونده‌ای با مشکل تنظیم سند رسمی برای ملک مشاع مواجه هستید. همکاری با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و تنظیم سند رسمی ملک مشاع می‌تواند کلید حل مشکل شما باشد.

مجموعه حقوقی وکیل نادری با تجربه گسترده در پرونده‌های مرتبط با املاک مشاع و حقوق ملکی، آماده است تا از حقوق شما دفاع کند و با پیگیری دقیق پرونده، شما را در طی مراحل قضایی همراهی نماید وکیل نادری با تسلط بر مواد قانونی مربوط به املاک مشاع و رویه‌های دادگاهی مرتبط با دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی املاک مشاع ، می‌تواند با استناد به اسناد و مدارک موجود، از طریق طرح دعوی یا دفاع در دادگاه، حقوق مالکانه شما را تضمین کند. تجربه و مهارت این مجموعه در مواجهه با دعاوی پیچیده ملکی، احتمال موفقیت پرونده شما را به طور قابل‌توجهی افزایش خواهد داد .