نکاتی درباره دستور فروش : در مشاوره حقوقی های قبل در خصوص دستور و حکم و تفاوت های آن به صورت کامل بحث مطرح گردید (دستور تخلیه و حکم تخلیه ) در حال حاضر موضوع دستور فروش است به معنی آنکه دادگاه به تشخیص خود دستور میدهد ملکی به فروش برسد حال آنکه این عنوان خواسته دارای خواسته های مشابه است که مختصرا بیان می گردد .
نکاتی درباره دستور فروش
همانطور که مشخص است این عنوان خواسته نتیجه ای جز فروش مال را در پی نخواهد داشت فلذا دعاوی از این دست که دارای نتیجه مشابه هستند عبارتند از :
- تقسیم ترکه
تقسیم سهم الشرکه
مطالبه سهم الارث
لیکن وجه تمایز این نوع عنوان خواسته با خواسته های مشابه آن است که دستور فروش ملک مشاع ماهیت دعوای تقابلی را نداشته و مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع دادگاه با احراز وجود شرایطی اقدام به صدور دستور می نماید لیکن در دعاوی دیگر الزاماً جلسه رسیدگی برگذار شده و دفاعیات طرفین اخذ می گردد و سپس دادگاه اقدام به صدور حکم مینماید .
مراحل اخذ دستور فروش ملک مشاع چیست ؟
همانطور که مشخص است در این قبیل دعاوی که موضوع اختلاف ، مالکیت در املاک مشاعی است ابتدا هر یک از شرکا می بایست جهت تعیین تکلیف ملک مشاعی خود به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه نماید و در خواستی را تنظیم مینمایند که محتوای متن آن درخواست افراز ملک مشاعی نامیده می شود .
اداره ثبت مربوطه مطابق قانون بدواً موضوع را به کارشناسان ثبتی ارجاع می دهد و در ادامه با استعلام از شهرداری امکان افراز و یا عدم افراز ملک را بررسی می نماید و اگر به تشخیص اداره ثبت ملک قابلیت افراز داشته باشد اداره ثبت اسناد و املاک بعد از مهلت قانونی و عدم اعتراض هر یک از طرفین نسبت به افراز ملک اقدام می نماید و سهم مالکانه 6 دانگ هر شریک را مشخص مینماید و در فرض دوم اگر اداره ثبت اسناد و املاک را قابل افراز نداند طی رای گواهی عدم افراز ملک را صادر می نماید که ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می باشد .
در صورت عدم اعتراض هر یک از مالکین مشاعی هر یک از ایشان می تواند با مراجعه به دادگاه و استناد به گواهی عدم امکان افراز دستور فروش ملک مشاع رای از دادخواست درخواست نماید.
نحوه رسیدگی در دادگاه
در مرحله اول دادگاه با بررسی مستندات ارائه شده به این نتیجه خواهد رسید که ایا ملک مورد نظر قابل افراز است یا خیر
در مرحله دوم اگر دادگاه احراز کند که ملک قابل افراز نمیباشد دستور فروش ملک را صادر میکند
و در اخر قزوش مالی که قابل افراز نمیباشد در اجرای احکام و از طریق مزایده انجام خواهد شد
ویژگی های دستور فروش
از اساسی ترین ویژگی دستور فروش روند رسیدگی سریع می باشد چرا که در برخی موارد دادگاه به صرف رویت گواهی عدم امکان افراز و استعلام ثبت اسناد دستور فروش ملک را صادر می نماید که این امر مزیتی است که صرفاً در این عنوان خواسته میسر است و البته باید توجه داشت در برخی موارد نیز دادگاه جلسه رسیدگی تشکیل داده و الباقی مالکین مشاعی را جهت دفاع دعوت می نماید و سپس اقدام به صدور دستور فروش می نماید .
روند رسیدگی
همانطور که بیان گردید دستور فروش در خصوص املاک مشاعی مصداق داشته که در این صورت ابتدا عدم امکان افراز ملک از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ می گردد و در ادامه با ثبت دادخواست موضوع در دادگاه مطرح می گردد دادگاه نیز در ابتدا اقدام به صدور استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مینماید و با احراز مالکیت خواهان و عدم امکان افراز دستور فروش صادر می گردد و در مرحله اجرای حکم نیز بدواً موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد که ارزش ملک را ارزیابی نماید و سپس نظریه کارشناس به مالکین مشاعی ابلاغ می شود و در صورت آنکه ظرف مهلت قانونی 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض صورت نگیرد و موجبات برقراری جلسه مزایده محقق شده و مطابق قانون تشریفات مربوطه (نشر آگهی و ابلاغ به محل استقرار ملک و اطلاع به کلانتری مربوطه و… ) به انجام رسیده و سپس مزایده در تاریخ مقرر برگذار می گردد .
همانطور که در قانون اجرای احکام مدنی مشخص گردیده مبلغ پایه مزایده ارزیابی کارشناس بوده و برنده مزایده می بایست 10 درصد از ثمن معامله را نقداً فی المجلس پرداخت نماید و الباقی آن نیز ظرف یک ماه تودیع شود لازم به ذکر است در صورتی که موضوع دستور فروش توسط یکی از مالکین خریداری شود ایشان موظف است الباقی ثمن معامله را که متعلق حق شریک و یا شرکا دیگر است پرداخت نماید .
مدارک مورد نیاز
در انتهای مشاوره حقوقی مدارک مورد نیاز بیان می شود در این دعوا نیز مانند دعاوی حقوقی دیگر می بایست تمامی دلایل و مستندات مورد ادعا همراه با دادخواست زمینه و تقدیم شود و مدارک عبارتند از گواهی عدم امکان افراز و مدارک مثبت مالکیت از جمله سند رسمی و مدارک احراز هویتی از جمله شناسنامه و یا کارت ملی لازم به ذکر است با توجه به این امر که ابلاغ الکترونیکی فعال شده کلیه دادخواستها می بایست از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال گردد فلذا در این صورت ثبت نام در سیستم ابلاغ الکترونیکی ثنا ضروری است .
در صورت مراجعه به دفتر وکالت ضمن اعطای وکالت می توانید کلیه مراحل اجرای دستور فروش را توسط حمایت قضایی وکیل پایه یک دادگستری پیگیری نمایید بدیهی است استفاده از علم و تجارب وکلای پایه یک دادگستری ضمن تسریع در روند رسیدگی از ورود خسارات ناشی از ثبت دادخواست اشتباه و دارای نواقص حقوقی جلوگیری خواهد کرد .
در خصوص دعاوی ملکی با توجه به اهمیت موضوع قبل از هر اقدام نسبت به اخذ مشاوره حقوقی اقدام نموده چرا که ممکن است اشتباه کوچکی در نحوه و چگونگی طرح دادخواست ، خسارات جبران ناپذیری را به بار داشته باشد .
سوالات متداول
فروش ملک مشاع در چه حالاتی انجام میپذیرد؟
اصولا فروش مال مشاع با رضایت تمام شرکا امکان پذیر است در غیر از این حالت شرکا به تنهایی یا حتی رضایت نداشتن یکی از شرکا امکان فروش ملک را ندارند . به طور کلی فروش از دو طریق قابل انجام است حالت اول رضایت تمام شرکا حالت دوم دستور دادگاه
ایا فروش مال قابل تقسیم امکان پذیر است؟
اصولا مال زمانی یه فروش میرسد که مال قابل تقسیم نباشد
نحوه فروش مال مشاع؟
بعد از صدور دستور فروش توسط دادگاه وارد مرحله اجرا خواهیم شد . فروش ملک مشاع از طریق مزایده انجام خواهد شد و بعد از فروش مبلغ بین شرکا تقسیم میشود . اما اگر مال به فروش نرسد مزایده برای بار دوم با مبلغ پایین تر انجام میپذیرد
11 پاسخ
با سلام من خواهان فروش ملک مشا بودم الان تاریخ مزایده هم نشخص شده ایا امکان انصراف برا من ب عنوان یک خواهان وجود داره؟
با استناد به دو ماده قانونی از قانون مدنی مصوب 1307 ، این مساله حقوقی قابل حل میباشد : اولا) وفق ماده 592 قانون مدنی ، تمام شرکاء برای تقسیم مال مشاع و مشترک باید رضایت دهند و اگر حتی یکی از آنها راضی نباشد ، نمیتوان مال مشاع را تقسیم کرد . دوما ) وفق ماده 599 قانون مدنی ، تقسیم بعد از آنکه صحیحا واقع شود ، لازم است و قابل برگشت نمیباشد . با توجه به مواد قانونی پیش گفته ، در فرض پرونده موجود ، هنوز تقسیم صورت نگرفته است ، پس میتوان تا زمانی که تقسیم به صورت کامل صورت نگرفته است ، هر یک از شرکا از تصمیم خود منصرف بشود و تقسیم متوقف بشود.
سلام من درخواست فروش ملک مشاع را دادم منتها اداره ثبت اشتباها اسم من را به عنوان مالک به دادگاه معرفی نکرد ودادگاه شهرستان دادخواستم را رد کرد ولی 20 روز فزصت اعرتض به آن قرار داد ومن هم تقاضای تجدید نظر رادر استان فرستادم منتها دادگاه تجدید نظر استان حکم داد دستور فروش قابل تجدید نظر نیست؟ آیا میتوانم به این حکم اعتراض کنم
سلام، اگر يکي از شرکا ملک مشاع دادخواست دستور فروش بده آيا دادگاه ابتدائا به شرکاي ديگر حق اولويت در خريد ميده؟ و اگر چنين است آيا درخواست دهنده ملزم هست که سهمش را به قيمت کارشناسي به شريک متقاضي خريد بده؟
برای این سوال حالات مختلفی را میتوان متصور شد که به یکی از آنها اشاره میکنیم:
اگر ملکی باشد که قابل تقسیم باشد و دو شریک داشته باشد زمانی که هر یک از شرکاء قصد فروش آن را به شخص ثالثی داشته باشد شریک دیگر میتواند با همان قیمت از شریک خود ملک را خریداری کند و مالک کل ملک شود که به این حالت حق شفعه گفته میشود.
بنابراین شریک در اولویت است و همان قیمتی را میپردازد که شریک دیگرش قصد فروش دارد.
سلام وقت بخیر ، پدر بنده صاحب یک ملک مشاع هست و محجور هم هست اداره سرپرستی تایید هم داده. حال اون یکی مالک که 3 دانگ به اسمش هست درخواست دستور فروش این ملک رو داده ، میخواستم ببینم با این شرایط که پدر بنده محجور هست آیا با دستور فروش ملک موافقت میشه؟؟
با درود
فروش اموال محجور یا از طریق تایید دادستان و با از طریق محکمه و یا دوایر اجرای ثبت ممکن است .
در پرسش حاضر روند مزایده در دستور فروش طی خواهد شد .
سلام من یک ملک دارم.که بابرادرم شریک بودم. وباهم مشغول کار درمغازه بودیم. الان نزدیک یک سال میشه که متاسفانه فوت شده.! زن داداشم بعد از فوت شوهرش.مهریه طلب کرد.. فرزند هم ندارن. الان نصف ملک به پدر و مادر نمیرسه. تقریباً 3میلیارد قیمت میخوره 80عددسکه تمام بهار آزادی مهریه هستش.. تواین مدت هم من میخواستم برم سر کار ولی مغازه که نصفش مال خودم هستش اجاره نمیدن. میگن شما حق نداری اونجا کار کنی. والان دادیم به مستأجر . دوبرابر از کرایه که الان میگریم. من میخواستم. گفتن نه. اگه بری مغازه شکایت میکنم..الان قانون به من حق میده. یانه
با درود
بهترین اقدام درخواست تقسیم مال مشاع و اذن فروش مغازه با حفظ حقوق مالکانه است .
سلام. بنده نزدیک 10 سال با برادرم شريک بودم و مشغول کار درمغازه بودیم بعد 5 سال مغازه رو. باهم شریکی خریداری کردیم. متاسفانه یک سال پیش برادرم درگذشت ?بعدش که من میخواستم شروع به کار کنم. زن داداشم نگذاشت که برم مغازه وشروع به کارکنم.حتی بابت کرایه که سهمش بود.گفتم 2برابر قیمت بانگاه کرایه میدم. متاسفانه راضی نشد و به نصف کرایه من.دادیم به مستاجر.اگر الان بابت این 10سال که اونجا بودم و رونق دادم و اینکه منو از کار بیکار کرد. میتونم شکایت کنم. قانون حق میده یا نه
با درود
در خصوص مواردی از این دست بهترین راهکار تقسیم ترکه است دقت داشته باشید هر یک از وراث میتوانند مانع استفاده و بهره برداری الباقی شرکا شوند در خصوص جزئیات بیشتر می توانید با همکاران ما از طریق مشاوره حقوقی در ارتباط باشید .