وکیل الزام به تفکیک ملک در تهران : تفکیک به معنای تقسیم کردن زمین یا ملک به قسمت های کوچک تر توسط مالک و یا شرکاء یک ملک می باشد.

بعضی از افراد در ارتباط با زمینی که می‌خواهند تقسیم کنند با مشکلاتی مواجه می‌شوند. و در نهایت مجبور به طرح دعوی الزام به تفکیک ملک می‌گردند. در دعوای الزام به تفکیک ملک عموماً طرفین دعوا به دو گروه اشخاص (حقیقی و حقوقی)تقسیم‌بندی می‌شوند.

در سال های اخیر با افزایش معاملات ملکی، به ویژه در حوزه خرید آپارتمان های پیش فروش شده یا مشارکت در ساخت، موضوع الزام به تفکیک ملک به یکی از رایج ترین موضوعات حقوقی در دعاوی ملکی تبدیل شده است. بسیاری از خریداران و مالکان پس از عقد قرارداد متوجه می شوند که بدون انجام تفکیک رسمی، امکان صدور سند مجزا وجود ندارد یا مالک نمی تواند سهم خود را به درستی به دیگری منتقل کند.

تفکیک رسمی ملک در بسیاری از موارد، ضامن حقوق خریداران و شرط اولیه برای صدور سند تفکیکی است. هدف این مقاله، بررسی دقیق الزامات قانونی، فرآیند تفکیک، موانع احتمالی و راهکارهای قانونی جهت الزام متعهد به انجام تفکیک است؛ به نحوی که شما بزرگواران بتوانید با درک روشن تری از حقوق خود، برای احقاق آن اقدام کنید.

اشخاص حقیقی

اشخاص حقیقی عبارتند از افراد مانند شرکاء یک ملک و یا ورثه یک زمین که به ارث رسیده است. که آن نیز همان زمین مشارکتی می باشد.

اشخاص حقوقی:

از اشخاص حقوقی می توان به طور مثال از شهرداری ؛جهاد کشاورزی و همچنین اداره ثبت اسناد که وظیفه تفکیک آن زمین را برعهده دارد و اصولاً طرف دیگر دعوا قرار می گیرند نام برد.

*نکته*

بر اساس مواد قانون ثبت اگر ملکی سابقه مالکیت نداشته باشد و توسط افراد خریداری شده باشد نیازی به طرح دعوی تفکیک ملک نیست. و هر یک از مالکین می توانند به صورت مستقل اقدام به تفکیک اراضی نموده و سپس سند تفکیک شده و مستقل دریافت کنند.
مگر این که ما بین شرکا اختلافی پدید آید و یا این که شهرداری و یا جهاد کشاورزی و همچنین بنیاد مسکن از تفکیک آن ملک جلوگیری نموده شده. و یا در شرایطی که اداره ثبت بنا به مسائلی درخواست تفکیک را رد نماید .

لازم به ذکر است مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع مال غیر منقول است.

شرایط طرح دعوی:

1. ابتدایی ترین شرط الزام به تفکیک غیر منقول بودن آن است. به بیان دیگر دعوی تفکیک تنها در خصوص املاک زمین و….. که غیر منقول محسوب می‌گردد. قابل طرح است و در خصوص اموال منقول مانند اشیا ؛اتومبیل و اجناس نمی‌تواند اقدامی به عنوان الزام به تفکیک طرح نمود.
2. دیگر این که ملک موضوعه قابلیت احراز تفکیک با استعلام از شهرداری در خصوص املاک و یا جهاد کشاورزی در خصوص زمین های کشاورزی و زراعی را داشته باشد.

شرط دیگر…

با فرض اینکه ملک قابل تقسیم قانونی باشد باید در نظر گرفت آیا این ملک قابلیت تقسیم به صورت عملی و مادی را دارد؟

چرا که در بعضی شرایط مال به اصطلاح از مالیات می‌افتد. و متضمن ضرر یک یا چند تن از شرکاء می گردد به همین دلیل کارشناس کشف می‌کند متقاضی تفکیک صلاحیت های لازم را داراست یا خیر.

پس از در نظر گرفتن تمام ارکان مذکور حکم قرار معاینه محل توام با کارشناسی رای مبنی بر مجوز تفکیک ملک صادر می گردد.

تفاوت افراز و تفکیک

باید توجه داشت در افراز سهم هر یک از شرکا مشخص می شود. ولی همچنان هر شخص بنا به سهم خود از کل ملک بر تمامی ملک شراکت دارد. و می‌تواند از جزء جزء آن ملک استفاده کنند. ولی در محدوده سهم مشخص شده خود.

اما در تفکیک هر یک از شرکاء مالک مستقل سهم خود هستند و هیچ یک حق تعدی و تصرف سهم دیگری را ندارند. و اگر شریکی بخواهد استقلال دیگری را تضعیف کند قابل پیگیری از طریق قانونی خواهد بود.

*لازم به ذکر است در ملک های مشاعی هر یک از شرکا می تواند طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی درخواست تفکیک بنماید.

مدارک مورد نیاز اسناد و امور ثبتی جهت دعوی الزام به تفکیک ملک:

1. تصویر مصدق سند مالکیت (اختیاری).
2. تصویر مصدق تصمیم واحد ثبتی (اجباری).
3. به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه های دادرسی.

*نکته*در شرایطی که مدارک فوق موجود نباشد می توان به مواردی همچون:
شماره پرونده اسنادی؛ درخواست استعلام؛ درخواست جلب نظر کارشناس؛ معاینه محلی و….. را ارائه نمود.

همچنین میتوانید درخصوص تغییر کاربری اراضی نیز مطالعه بفرمایید.

تفکیک ملک چیست و چه تفاوتی با افراز دارد؟

تفکیک به معنای جدا کردن فیزیکی و ثبتی یک ملک به چند قطعه مستقل و صدور سند مالکیت برای هر قطعه است. این کار با تهیه نقشه توسط کارشناس رسمی و تأیید آن در اداره ثبت انجام می شود. تفکیک معمولاً در املاکی صورت می گیرد که مالک واحد دارند یا همه شرکا در خصوص تفکیک آن با هم توافق دارند.

در مقابل، افراز زمانی مطرح می شود که ملک بین چند شریک به صورت مشاع باشد و یکی از شرکا بخواهد سهم خود را جدا کند، حتی اگر سایرین راضی نباشند. افراز نیازمند حکم دادگاه یا دستور واحد ثبتی است. بنابراین، تفکیک توافقی و حاوی مسامحه است اما افراز الزامی می باشد.

 چه زمانی می توان الزام به تفکیک ملک را از دادگاه خواست؟

در موارد زیر می توان از دادگاه درخواست الزام به تفکیک ملک را مطرح کرد:

1. فروشنده در قرارداد تعهد به تفکیک کرده اما اقدام نکرده است.
2. در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده موظف به تفکیک واحدها بوده ولی از انجام آن خودداری می نماید.
3. ملکی به صورت مشاع فروخته شده و خریدار خواهان دریافت سند رسمی تفکیکی است.
4. خریدار یک واحد آپارتمانی را خریده است که هنوز صورت مجلس تفکیکی آن تنظیم نشده است.

در این موارد، می توان علیه متعهد یا شریک مشاع دعوی الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی تفکیکی را مطرح کرد. اگرچه گاه لازم است ابتدا ملک پایان کار دریافت کند یا حتی در برخی موارد افراز شود.

 موانع قانونی تفکیک ملک

تفکیک ملک در عمل با موانعی همراه است که بدون مشاوره حقوقی نمی توان به راحتی از سد موانع آن عبور کرد:

• نبود پایان کار ساختمانی: شهرداری بدون پایان کار، اجازه صدور صورت مجلس تفکیکی نمی دهد و از طرفی ممکن است شهرداری مانع فرایند تفکیک بشود.
• تخلف در پروسه ساخت: مثل افزایش طبقات یا تغییر کاربری، که ممکن است شهرداری را از صدور تأییدیه بازدارد.
• نداشتن ثبت رسمی: اگر نام مالک ملک در سامانه ثبت اسناد یا سامانه ساغر ثبت نشده باشد، امکان صدور سند تفکیکی، یکسال بعد از راه اندازی سامانه ساغر که مرتبط با قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول می باشد، وجود ندارد؛ زیرا در این زمان دادگاه تنها مالک رسمی را برای طرح این دعوا مستحق می داند.
• عدم همکاری یکی از شرکا در ملک مشاع: در این صورت ممکن است ابتدا به افراز نیاز باشد.

طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مربوط به املاک (مصوب ۱۴۰۳)، از سال بعد از ایجاد سامانه ثبت معاملات غیررسمی مربوط به اموال، صدور اسناد تفکیکی فقط برای املاکی ممکن است که معاملات مربوط به آن در سامانه ساغر ثبت شده باشند و از این تاریخ نقل و انتقالات ملک نیز به صورت رسمی ثبت شده باشند. این قانون گامی مهم در کاهش دعاوی ملکی و تخلفات ثبت نشده تلقی می شود.

مراحل اقدام برای الزام به تفکیک ملک

برای موفقیت در دعوای الزام به تفکیک، طی این مراحل ضروری است:

1. بررسی قرارداد و تعهدات: آیا فروشنده یا سازنده تعهدی برای تفکیک داشته است؟
2. تهیه مدارک ملک: شامل سند مالکیت، نقشه، گواهی پایان کار، صورت مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
3. استعلام از شهرداری و ثبت: برای بررسی وجود موانع احتمالی
4. ارسال اظهارنامه رسمی: ارسال آن به متعهد برای اقدام به تفکیک
5. طرح دعوا در دادگاه: با خواسته الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی

نکته مهم: در بسیاری از موارد، نیاز به جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد و انجام این فرایند بدون وکیل می تواند موجب اطاله دادرسی یا رد دعوا شود.

تفکیک ملک نه تنها ضامن برقراری حقوق خریدار و فروشنده است، بلکه شرط لازم برای صدور سند رسمی و جلوگیری از اختلافات آتیه نیز می باشد. با توجه به پیچیدگی های قانونی و تغییرات مقررات جدید، از جمله قانون الزام به ثبت رسمی و سامانه ساغر، لازم است پیش از هر اقدامی، مشاوره تخصصی دریافت شود. مجموعه حقوقی وکیل نادری با تجربه موفق در دعاوی تفکیکی، آماده ارائه خدمات مشاوره و پیگیری تخصصی پرونده های شماست. ضمناً می توانید مقالات مرتبط وکیل الزام به تفکیک ملک و وکیل تفکیک ملک مشاع را نیز جهت کسب اطلاعات بیشتر ملاحظه فرمایید.

وکیل متخصص در امور الزام تفکیک ملک

همانطور که بیان شد در خصوص تفکیک ملک مراحل دشواری وجود دارد. که نه تنها در شرایطی منجر به هزینه های فراوان می‌شود بلکه در اکثر اوقات باعث اتلاف وقت نیز می گردد .

پس در این شرایط بسیار صحیح است تا از یک وکیل الزام به تفکیک ملک بهره ببریم. زیرا وکیل امور ملکی با تجربیات فراوان خود در این زمینه می‌تواند در سریع ترین زمان و به بهترین شکل ممکن حق موکل خود را به صورت کامل دریافت نماید .

جهت دریافت مشاوره حقوقی به عقد قرارداد در خصوص الزام تفکیک ملک از طریق راه های ارتباطی با ما تماس حاصل فرمایید