وکیل اراضی موات و پیگیری پرونده ===> وکیل نادری : اراضی جمع واژه ارض به معنای زمین و موات جمع واژه موت به معنای مرده و بی جان می باشد. اراضی موات در اصطلاح حقوق به اراضی گفته می شود که آباد نیستند. و هیچ آبادانی در آنها مشاهده نمی شود. به بیانی بهتر اراضی موات سابقه آبادانی نداشته اند. و از همان ابتدا خشک و بی حاصل و بی جان بوده اند. منظور از آبادانی در عرف یعنی کشت و زرع، درختکاری و ساختمان سازی است.
در نظام حقوقی ایران، زمین های مختلف از نظر نحوه مالکیت و امکان استفاده به چند دسته تقسیم می شوند؛ یکی از مهم ترین آن ها، اراضی موات هستند. این نوع زمین ها به دلیل بی استفاده بودن و عدم آبادانی، مشمول مقررات خاصی اند و دولت در برابر آن ها اختیارات ویژه دارد. گاهی افراد با سند عادی یا حتی رسمی، ادعای مالکیت زمین موات دارند، اما قانون به دولت اجازه می دهد در موارد مشخص، اقدام به ابطال سند مالکیت این زمین ها کند. در این مقاله قصد داریم موضوع اراضی موات، تشخیص آن، آثار حقوقی مالکیت و شرایط ابطال اسناد آن را به صورت کاربردی بررسی کنیم. در ادامه با وکیل نادری همراه باشید..
مالکیت اراضی موات قبل و بعد از انقلاب:
برای زمین های موات قبل از انقلاب جمهوری اسلامی ایران اسناد مالکیتی برای افراد حقیقی یا حقوقی صادر شده بود، اما بعد از انقلاب، تمام اسنادی که برای افراد صادر شده بود تحت شرایطی باطل و بلااثر گشتند و به ملک دولت درآمده است.
اراضی موات و اراضی بایر:
وکیل تغییر کاربری اراضی : زمین موات با زمین بایر همواره مورد بحث قرار می گیرد. اراضی موات به اراضی گفته می شود که مسبوق به آبادانی نیستند و از همان ابتدا غیرآباد بوده اند. اراضی بایر به اراضی اطلاق می شود که سابقه آبادانی دارند و زمانی که مشاهده می شوند. آثاری از آبادانی در آنها دیده می شود، اما به دلایل مختلف مانند نرسیدن آب یا طوفان های شنی از آبادانی افتاده اند.
تشخیص موات بودن زمین:
تشخیص اینکه زمین موات است یا جزو اراضی موات نیست با کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری می باشد. که این کمیسیون تشخیص می دهد که چه زمینی موات است و چه زمینی موات نیست.
تملک اراضی موات به موجب قانون مدنی:
زمین موات را می توان تملک کرد اما مالک شدن آنها شامل شرایطی است:
- شرط اول اینکه زمین باید موات باشد یعنی هیچ آبادانی در آن وجود نداشته باشد. و به عبارت دیگر کشت و زرع و درختکاری و ساختمان سازی در آنجا نباشد. در غیر اینصورت زمین بایر محسوب می شود و نمی توان آن را تملک کرد.
- شرط دوم اینکه مالک خاص نداشته باشد بعضی از زمین ها هستند. در یک زمانی من باب مثال باغ بوده اند. اما به دلیل اهمال و کوتاهی صاحبان آن به زمین متروکه تبدیل شده اند. اینجا به دلیل اینکه مالک خاص دارد نمی توان آن را تصرف کرد. و زمین های بایر به حساب می آید پس تنها زمین های موات هستند که قابل تملک هستند. به شرط این که مالک خاص نداشته باشند و هیچ آبادانی در آنجا وجود نداشته باشد. البته همواره زمین موات نیست که دارای مالک نباشد. بعضی از زمین هایی که آباد هستند هم وجود دارند که به دلایلی همچون اعراض مالک ندارند.
نسخ مقررات قانون مدنی در باب اراضی موات:
وکیل اراضی موات : توجه شود که مقررات مربوط به زمین های موات در قانون مدنی مصوب سال ۱۳۰۷ توسط قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۵۸ نسخ ضمنی شده است و امروزه نمی توان با توسل به شرایط درج شده در قانون مدنی زمین های موات را تملک کرد.
بر همین اساس مراتب تملک اراضی موات توسط ماده ۷ قانون زمین شهری مغفول نمانده. و تملک اراضی موات بنا به شرایط جدیدی امکان پذیر است. شرایطی همچون احیای زمین در مدت مناسب، داشتن مدارک مالکیت، نداشتن مسکن مناسب، حد نصاب حداکثر هزار مترمربع از جمله شرایطی است که فرد می تواند زمین موات را تملک کند. که البته این امر با اجازه دولت امکان پذیر است.
اراضی موات چیست و چه ویژگی هایی دارد؟
بر اساس قانون زمین شهری، زمین موات به زمینی گفته می شود که سابقه احیا، کشت یا استفاده نداشته و متروکه و بلا استفاده مانده است. این اراضی اغلب خارج از محدوده های شهری یا در حواشی شهرها قرار دارند و هیچ گونه اثری از بهره برداری در آن ها دیده نمی شود.
طبق قانون جدید زمین موات، این اراضی در صورتی که جزو اموال دولت باشند، نمی توانند به طور خصوصی تملک شوند مگر با رعایت تشریفات خاص قانونی. بسیاری از این زمین ها طی دهه های گذشته به صورت غیرقانونی تصرف یا حتی فروخته شده اند.
وضعیت زمین موات سند دار؛ آیا سند دلیل بر مالکیت است؟
یکی از پرچالش ترین سؤالات حقوقی درباره اراضی موات، وجود زمین موات سند دار است. ممکن است فردی برای زمینی که عملاً موات است، سند رسمی یا عادی داشته باشد. اما آیا این سند اعتبار دارد؟
پاسخ قانون روشن است: اگر اداره راه و شهرسازی یا هیئت تشخیص رأی بر موات بودن زمین صادر کند، حتی اگر سند رسمی در اختیار متصرف باشد، آن سند قابل ابطال است. یعنی، موات بودن زمین می تواند بر سند رسمی نیز غلبه کند، مگر آنکه متصرف بتواند اثبات کند زمین سابقاً احیا شده یا در گذشته استفاده می شده است.
چگونه می توان اراضی موات را شناسایی کرد؟
تشخیص زمین موات بر عهده نهاد هایی چون:
- اداره راه و شهرسازی
- هیئت تشخیص موضوع قانون زمین شهری
- مراجع قضایی (در صورت اعتراض)
تشخیص موات بودن زمین فرآیندی فنی و حقوقی است که براساس مشاهدات عینی، نقشه هوایی و سوابق ثبتی انجام می شود. اگر ملکی موات تشخیص داده شود، متصرف می تواند اعتراض به تشخیص اراضی موات را مطرح کرده و با ارائه دلایل از ابطال سند جلوگیری کند.
آیا امکان پس گرفتن زمین موات وجود دارد؟
در مواردی که دولت زمین موات را به متصرف بازپس می گیرد یا سند آن را ابطال می کند، برخی افراد ممکن است مدعی باشند که زمین را آباد کرده اند یا پیش از تشخیص موات، بهره برداری داشته اند. در این شرایط می توان با اقامه دعوا، درخواست پس گرفتن زمین موات را به دادگاه ارائه کرد، مشروط به ارائه مدارکی مانند سابقه کشت، وجود تأسیسات یا پرداخت عوارض قانونی.
شرایط واگذاری زمین موات از لحاظ قانونی
مطابق شرایط واگذاری زمین موات توسط دولت، این اراضی فقط در چارچوب مقررات قانونی به افراد خاص، مثل تعاونی های مسکن، شرکت های دولتی یا افراد واجد شرایط، واگذار می شود. افراد عادی نمی توانند به صرف تصرف یا خرید عادی، مالک زمین شوند.
همچنین شرط اصلی واگذاری، احیا، ساخت وساز یا بهره برداری قانونی است. در غیر این صورت، دولت حق بازپس گیری زمین را خواهد داشت.
ساخت و ساز در زمین موات؛ مجاز یا ممنوع؟
یکی از رایج ترین اشتباهات حقوقی، ساخت و ساز در زمین موات بدون اخذ مجوز و تغییر کاربری است. طبق قانون، ساخت وساز در زمین موات ممنوع است مگر آن که واگذاری رسمی و اخذ مجوز از نهادهای ذی ربط صورت گرفته باشد. در غیر این صورت، شهرداری می تواند جلوی عملیات ساختمانی را بگیرد و اداره راه و شهرسازی نیز می تواند نسبت به تخریب سازه ها و بازپس گیری زمین اقدام کند.
برای آشنایی بیشتر با نحوه اعتراض به تصمیمات مربوط به اسناد مالکیت، پیشنهاد می کنیم مقاله ابطال سند رسمی در سایت وکیل نادری و همچنین رای ابطال سند معارض را در سایت ویکی حقوق مطالعه کنید.
وکیل نادری همراه شماست
در نظام حقوقی ایران، اراضی موات از لحاظ مالکیت و بهره برداری تابع ضوابط خاصی اند و صرف داشتن سند یا تصرف، مالکیت را تضمین نمی کند. زمین موات سند دار نیز در صورت اثبات موات بودن، می تواند منتهی به ابطال سند شود.
اگر شما با موضوعی مانند ساخت و ساز در زمین موات، اعتراض به تشخیص موات یا پس گرفتن زمین موات مواجه هستید، توصیه می شود از مشاوره تخصصی استفاده کنید تا حقوقتان ضایع نشود. مؤسسه حقوقی وکیل نادری با تخصص در حوزه اسناد، املاک و دعاوی ثبتی، آماده ارائه خدمات مشاوره و پیگیری پرونده های شما در این زمینه است.
برخی از سوالات شما
سازمان مرکزی تعاونی روستایی این مهم را بر عهده دارد.
در این قانون به مالکین زمین موات فرصتی حدود 3 سال داده می شود که زمین خود را احیا کنند. وگرنه دولت اقدام به ابطال سند مالکیت آنها خواهد کرد.
بله، می توان با دلایل کافی، اعتراض به تشخیص اراضی موات را در مهلت قانونی ثبت کرد.
در صورت قطعی شدن رأی موات بودن، امکان ابطال سند وجود دارد.
ساخت و ساز بدون مجوز روی زمین موات غیرقانونی است و می تواند منجر به تخریب بنا و پیگرد قضایی شود.
