وکیل فروش ملک مشاع و تقسیم مال مشاء

وکیل متخصص فروش و تقسیم ملک مشاع و مال مشاء در تهران – پوریا نادری + دانلود نمونه رای ، لایحه و دادخواست : ملک مشاع یعنی ملکی که هنوز تقسیم نشده است. و به عبارت دیگر ملکی است که حداقل 2 نفر در آن بعنوان شریک مشاعی در آن سهیم باشند . ملک مشاع می تواند زمین با هر کاربری ، آپارتمان ، خانه یا باغ باشد .

انواع املاک مشاعی :

املاک مشاعی به دو دسته‌ی کلی تقسیم‌بندی میشوند :

الف) املاک مشاعی که شرکای آنها بطور قهری و ناخواسته باهم شریک شده‌اند. نمونه‌ی بارز آن میتوان به املاک ورثه‌ای اشاره کرد که در آن وراث پس از فوت مورث ، بصورت قهری در ملکی که به ارث میرسد ، شریک میشوند .

ب) املاک مشاعی که شرکای آنها بصورت توافقی با یکدیگر شریک میشوند. و در آن هیچ قهر و غلبه‌ای وجود ندارد .

توجه شود تا زمانی که ملک ورثه‌ای یا ملک شرکای مشاع تقسیم نشده باشد. ملک کماکان مشاع خواهد بود.

تصرف واحد بر ملک مشاع

کسی که شریک ملک مشاعی است ، نمیتواند به تنهایی اقدام به تصرف کند . اگر کسی شریک مشاعی باشد و تصرف واحد و یکجا بر ملک داشته باشد. باید به شریک دیگرش اجرت‌المثل بدهد و اگر امتناع از اجرت‌المثل نماید. شریک دیگر میتواند با طرح دعوا و در پی آن کارشناسی شدن ملک ، به اجرت‌المثل خویش برسد.

فروش مال مشاع توسط احدی از شرکاء :

هرچند که شرکاء نمیتوانند در ملک بدون اذن سایرین تصرف واحد داشته باشند. اما این حق را دارند که سهم خود را بفروشند . حال فرقی نمیکند که شریک ، یک سهم از صد سهم را داشته باشد و یا نود و نه سهم از صد سهم را داشته باشد .

خریدار بعنوان شریک جدید :

اگر یکی از شرکاء سهم خود را به شخص ثالثی فروخت ، خریدار نمیتواند حتی به اعتقاد اینکه در سهم خود تصرف میکند. تصرف مالکانه داشته باشد ؛ زیرا خریدار با شریک دیگر ، شریک مشاعی میشود.

حق شفعه در ملک مشاعی :

کسانی که در یک ملک شریک هستند و تعداد آنها دو نفر باشند و احدی از شرکاء بدون اذن دیگری اقدام به فروش سهم خود کند. آن شریک دیگر میتواند از حق شفعه خود استفاده کند و بدین شرح که معادل ثمن معامله‌ای که شریک سابق در آن معامله دریافت کرده است را به آن خریدار بدهد و خودش سهم را تملک کند.

نحوه‌ی فروش ملک مشاعی :

اگر شریکان ملک مشاعی قصد داشته باشند که شش دانگ ملک مشاعی را بفروش بگذارند. باید تمام شرکای قهری یا اختیاری در جلسه‌ی معامله حاضر باشند و زیر قرارداد را امضاء کنند .
منتها اگر برخی از شرکاء بیمار باشند یا در خارج از کشور اقامت داشته باشند و نتوانند در جلسه‌ی معامله شرکت کنند. مکلف هستند که بمنظور انعقاد معامله ، وکیل معرفی کنند .

توجه داشته باشید که وکیل ملکی به طور حتم باید محضری و مدنی باشد. و وکیل دادگستری با وکالتنامه هم نمیتواند زیر هیچ قراردادی را امضاء کند. زیرا وکیل فقط حق دفاع در محاکم را دارا میباشد. اگر وکیل دادگستری قصد دارد بیع‌نامه مشاعی را به امضاء برساند ، باید وکالتنامه‌ی محضری داشته باشد.

ملک مشاع چیست و چه زمانی نیاز به تقسیم دارد؟

ملک مشاع به مالی گفته می شود که چند نفر در آن مالکیت مشترک دارند؛ بدون اینکه سهم هر شخص به طور فیزیکی و عینی مشخص شده باشد. برای مثال اگر دو نفر وارث یک قطعه زمین شوند، آن زمین پس از پرداخت دیون به نسبت سهم الارث ایشان، به صورت مشاع به تملکشان درمی آید. در این حالت، هیچ یک نمی تواند بدون رضایت دیگری، در بخش مشخصی از آن تصرف کند و یا حتی به شخص دیگری مجوز برای ورود دهد. این وضعیت گاهی سال ها ادامه می یابد و موجب بروز اختلاف و سردرگمی می شود.

تا زمانی که مال مشاع باقی بماند، اختلافات زیادی می تواند رخ دهد؛ از جمله در فروش، اجاره، نحوه ساخت و ساز در آن و یا به طور کلی، استفاده از ملک. در این مرحله، بحث تقسیم ملک مشاع مطرح می شود. تقسیم به معنای پایان دادن به حالت اشتراک است و هدف آن تعیین سهم اختصاصی هر شریک است که البته در اصطلاح دقیق حقوقی، به مشخص کردن سهم هر شریک افراز گفته می شود و تقسیم، معنایی عام تر از افراز دارد.

راهکارهای قانونی تقسیم ملک مشاع

برای تقسیم ملک مشاع، دو راهکار کلی وجود دارد:

• تقسیم توافقی: زمانی که تمام شرکا یا مالکین بر نحوه تقسیم ملک به توافق برسند، با این نوع تقسیم مواجه هستیم. در این حالت، با تنظیم تقسیم نامه رسمی و مراجعه به اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی، ملک قابل افراز یا تقسیم است. این روش سریع ترین و کم هزینه ترین راه برای حل اختلاف است اما طبیعتاً حصول رضایت کلیه شریکان دشوار می نماید.
• تقسیم قضایی (غیرتوافقی): اگر بین شرکا اختلاف باشد، یکی از طرفین می تواند از طریق دادگاه اقدام کند. دادگاه ابتدا بررسی می کند که ملک قابل افراز است یا نه و اگر قابل تقسیم باشد، با صدور حکم افراز، سهم هر فرد مشخص می شود. در غیر این صورت، دستور فروش ملک صادر می شود و ثمن آن بین شرکا تقسیم می گردد. نکته مهم این است که اگر شخصی که از تقسیم متضرر می شود درخواست تقسیم بدهد، دادگاه به شرط عدم اضرار به دیگر شرکا خواسته او را اجابت می کند لیکن در فرض مخالف، اگر شخصی خود از تقسیم منتفع شده ولی به دیگر شریکان زیان برسد، دادگاه حکم به تقسیم نخواهد داد.

دیگر نکته مهم این است که طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، یکسال بعد از راه اندازی سامانه مربوط به ثبت معاملات ملکی یا ساغر، هر نوع تقسیم توافقی ناظر به ملک غیرمنقول، باید ثبت رسمی شود تا در محاکم قابل ارائه باشد؛ در نتیجه اقدام از طریق مراجع رسمی و با کمک وکیل، بیش از پیش ضروری شده است.

نقش وکیل در پرونده های تقسیم مال مشاع

در مسیر تقسیم ملک مشاع، وجود یک وکیل متخصص می تواند فرآیند را با مذاکره سریع تر، دقیق تر و با کمترین تنش تسهیل بخشد. وظایف وکیل در این مذاکرات و فرآیند شامل موارد زیر است:

1. بررسی اسناد مالکیت و احراز مشاع بودن ملک
2. در صورت اختلاف، تنظیم دادخواست تقسیم یا افراز و پیوست های حقوقی لازم
3. پیگیری مراحل دادرسی در دادگاه و اداره ثبت
4. مذاکره با سایر شرکا به منظور کاهش تنش و هزینه و رسیدن به سازش
5. جلوگیری از تضییع حقوق موکل در تقسیم یا فروش به نحوی که قطعه ارزان تر ملک به دست او نیفتد.
6. ارائه مشاوره درباره امکان پذیری تقسیم فیزیکی یا اجبار به فروش

در دعاوی پیچیده ای که شامل چندین شریک است یا پیچیدگی آن به دلیل اختلافات خانوادگی یا دعاوی متقابل شدت یافته است، وکیل با تجربه می تواند گره های قضایی را باز کند و از سردرگمی موکل جلوگیری کند.

نکات کلیدی قبل از اقدام به تقسیم ملک مشاع

• اگر ملک مشاع سند رسمی داشته باشد و قابل افراز باشد، اداره ثبت صالح برای رسیدگی است.
• در صورتی که حتی یکی از مالکان مخالف تقسیم باشد یا افراز ممکن نباشد و به عبارتی اختلافی در حقوق مالکین ایجاد شود، باید از طریق دادگاه حقوقی اقدام کنیم.
• طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات و املاک، یکسال بعد از راه اندازی سامانه ساغر، پس از تقسیم یا فروش ملک ثبت رسمی سهم هر شریک الزامی است.
• در صورت وجود مستأجر یا اشخاص ثالث در ملک، تقسیم ممکن است پیچیده تر شود و نیاز به بررسی پرونده ها و دعاوی مرتبط باشد.
• در برخی موارد، ملک مشاع در طرح های شهرداری یا در محدوده های خاص قرار دارد که مانع تقسیم فیزیکی می شود و به فروش می انجامد.

اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد چه کنیم ؟

همونطور که گفته شد اشاعه یکی از اقسام مالکیت بوده و مالکیت به نحوه اشاعه را مالکیت مشاعی می‌گویند که در مقابل آن مالکیت مفروز قرار دارد . در مالکیت مشاعی تمام شرکا در ذرات ملک مشاعی دارای حق مالکیت بوده و تصرفات شرکا حالات مختلفی داشته که باید به صورت موردی آنان را بررسی کنیم:

اول تصرفات مادی در ملک مشاع :

تصرفات مادی در ملک مشاعی به معنی تصرف در سهم و بخش دیگر شرکا بوده چرا که دیگر شرکا نیز در تک تک ذرات مال سهیم می باشند که از مصادیق دخالت در امور مالی غیر بوده و در نتیجه شرکا برای تصرف مادی می‌بایست از دیگر شرکا اذن گرفته باشند .

نکته :

تصرف حقوقی شرکا چنانچه بدون اذن سایر شرکا و یا فراتر از اذن داده شده باشد تصرف فضولی در مال غیر بوده و تابع مقررات معاملات فضولی می‌باشد .

تصرفات حقوقی در ملک مشاعی :

در خصوص تصرفات حقوقی در ملک مشاعی باید بین دو حالت تفاوت قائل باشیم :

حالت اول :

تصرف حقوقی شرکا در سهم مشاع خود : چنانچه هر یک از شرکا در مقدار سهم مشاعی تعیین شده خود ، تصرفات حقوقی انجام دهد این تصرف نافذ و معتبر بوده و احتیاجی به اذن و اجازه سایر شرکان ندارد . به عنوان مثال هر شریک می‌تواند سهم مشاعی خود را بفروشد.

حالت دوم:

تصرفات حقوقی شرکا در کل مال مشاع ، (یعنی فراتر از سهم مال مشاعی خود) :

اگر هر یک از شرکا در کل مال مشاعی و یا بیشتر از سهم مشاعی خود ، دخل و تصرف حقوقی انجام دهد این عمل او فروش مال غیر و یا دخل و تصرف در اموال دیگران بوده و تابع مقررات معاملات فضولی و دیگر قوانین مربوطه می‌باشد .

توصیه می‌شود برای کسب اطلاعات بیشتر مقاله معامله فضولی چیست را در سایت وکیل نادری مطالعه نمایید

فروش ملک مشاع قولنامه ای

شرکای مال مشاع این حق را داشته که بدون نیاز به اجازه دیگر شرکا در سهم خود دخل و تصرف حقوقی انجام دهند و خریدار ، شریک مشاعی جدید در مال مشاعی محسوب می‌شود .

منتها اگر عقد مورد نظر از جمله عقود عینی مانند وقف باشد تسلیم مال مشاعی موضوع عقد ، مشروط به اذن و رضایت دیگر شرکا می‌باشد چرا که تسلیم مال مشاعی یک نوع تصرف مادی بوده و بدون اجازه سایر شرکا امکان پذیر نمی‌باشد . در نتیجه شرکای ملک مشاعی برای فروش سهم خود نیازی به اجازه دیگر شرکا ندارند و فقط در مرحله تصرفات مادی باید از دیگر شرکا اذن گرفته باشند .

قابل توجه است در صورت عدم سابقه ثبتی در خصوص املاک مشاعی خواسته با موضوع تقسیم مال مشاعی مطرح میگردد در فرض وجود سابقه ثبتی دستور فروش عنوان خواسته مطروحه خواهد بود که در صورت نیاز کسب اطلاعات بیشتر می توانید به مقاله وکیل تفکیک ملک مشاع مراجعه فرمایید .

وکیل فروش ملک مشاع در کمترین زمان ممکن

اگر با مسائل حقوقی مرتبط با فروش ملک مشاعی مواجه هستید، وکیل نادری با تخصص و تجربه فراوان در این زمینه، راه حل های قانونی مطمئن و جامع را برای شما فراهم می‌آورد. ایشان با تسلط کامل بر قوانین و مقررات فروش ملک مشاعی، از ابتدا تا انتهای پروسه، از شما حمایت خواهد کرد. با مشاوره تخصصی و راهنمایی های قانونی دقیق، نگرانی های شما در این زمینه کاهش خواهد یافت.

وکیل نادری به شما کمک می‌کند تا تمامی مراحل قانونی را به درستی طی کرده و حقوق خود را استیفا کنید. اعتماد به ما یعنی دریافت بهترین خدمات حقوقی در کوتاه‌ترین زمان ممکن.

مجموعه حقوقی وکیل نادری در زمینه پرونده های فروش ملک مشاع خدمات متنوعی ارائه می‌دهد. این خدمات شامل مشاوره حقوقی در خصوص نحوه فروش و تقسیم سهم‌الشرکه های مشاع، بررسی شرایط قانونی برای انجام معامله و تنظیم قراردادهای فروش است.

مجموعه حقوقی ما با تسلط بر قوانین مرتبط با مالکیت مشاعی، به شما کمک می‌کند تا از بروز مشکلات قانونی در فرایند فروش ملک مشاع جلوگیری کنید. همچنین، این مجموعه به بررسی و حل اختلافات احتمالی میان شرکا و ذی نفعان می‌پردازد و در صورت نیاز به دادرسی، وکالت شما را در دادگاه‌های مربوطه بر عهده می‌گیرد.

تحلیل دقیق قراردادها و رفع ایرادات قانونی نیز از دیگر خدمات این مجموعه است. در نهایت، وکیل نادری برای احقاق حقوق شما در مراحل اجرایی و ثبت ملک مشاع نیز پشتیبانی می‌کند.

برای مشاوره و اطلاعات بیشتر، همین امروز با ما تماس بگیرید.

شماره تماس: 09124230952

ایمیل : pooriya.naderi@yahoo.com

پیج اینستاگرام : vakil naderi

آدرس دفتر: تهران ، میدان تجریش ، ابتدای خیابان فناخسرو ، جنب مجتمع تجاری تندیس ، پلاک 16 ، طبقه اول