مشاوره حقوقی جرم ثبت ملک غیر

مشاوره حقوقی جرم ثبت ملک غیر | بررسی جرم، ارکان، آرا وحدت رویه و مرور زمان : یکی از موضوعات پرتکرار در دعاوی ملکی، تقاضای ثبت ملک متعلق به غیر است؛ رفتاری که می تواند مصداق بارز جرم باشد و در بسیاری از موارد منجر به تشکیل پرونده کیفری شود. قانون ثبت، به ویژه ماده ۱۰۹، با هدف پیشگیری از سوء استفاده افراد از فرایند ثبتی، چنین اقداماتی را جرم انگاری کرده است. در این مقاله، با استناد به رأی وحدت رویه ثبت ملک غیر، به بررسی جرم ثبـت مـلـک غـیر، شرایط تحقق آن، مرور زمان، دفاعیات متهم و تحلیل برخی نمونه آرا دادگاه ها می پردازیم.

جرم ثبت ملک غیر چیست؟

ثبت ملک غیر زمانی رخ می دهد که شخصی با علم به اینکه ملکی متعلق به دیگری است، آن را به نام خود یا شخص ثالثی به ثبت برساند یا تقاضای ثبت بدهد. این اقدام نوعی بردن مال غیر از طریق فرایند رسمی تلقی می شود که آثار خطرناکی برای حقوق مالک اصلی دارد.

طبق ماده ۱۰۹ قانون ثبت، اگر فردی با علم به تعلق ملک به دیگری، تقاضای ثبت آن را بدهد یا سند به نام او صادر شود، مرتکب جرم شده و به مجازات مقرر محکوم خواهد شد.

ارکان جرم ثبت ملک غیر

برای تحقق این جرم، سه رکن ضروری است:

• رکن قانونی: ماده ۱۰۹ قانون ثبت اسناد و املاک
• رکن مادی: اقدام به ثبت ملک متعلق به غیر، اعم از تقاضای ثبت، تحویل مدارک، حضور در مراحل تحدید حدود و…
• رکن معنوی: علم و عمد؛ یعنی متقاضی بداند که ملک متعلق به او نیست ولی با این حال، اقدام به ثبت نماید.

عدم اطلاع یا اشتباه قابل اثبات می تواند مانع تحقق این جرم شود.

رأی وحدت رویه ثبت ملک غیر

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره ۵۶۲ مورخ ۱۳۸۲/۰۵/۰۷ صراحت دارد که:

اقدام اشخاص به ثبت ملک متعلق به غیر، با وجود اطلاع از تعلق آن به غیر، مشمول مقررات ماده ۱۰۹ قانون ثبت بوده و جرم محسوب می شود. صدور سند مالکیت نیز تأثیری در عدم مسئولیت کیفری ندارد.

این رأی، تکلیف دادگاه ها را درباره تفسیر ماده ۱۰۹ مشخص کرده و اثبات مالکیت رسمی را مانع از تعقیب کیفری نمی داند.

نمونه رای ثبت ملک غیر

در یکی از نمونه رای های صادره از شعبه ۱۰۱ دادگاه کیفری دو تهران، فردی اقدام به ثبت زمینی کرده بود که طبق گزارش ثبتی، سابقاً در تصرف و مالکیت دیگری قرار داشته و حتی حکم قطعی به نفع مالک اصلی صادر شده بود. با اثبات علم متهم به مالکیت غیـر و استفاده از مدارک جعلی در تقاضای ثبت، دادگاه وی را به استناد ماده ۱۰۹ قانون ثبت به دو سال حبس تعزیری و ابطال عملیات ثبتی محکوم کرد.

مرور زمان ثبت ملک غیر

مرور زمان جرم ثبـت مـلک غیـر مطابق قواعد عمومی مرور زمان در قانون مجازات اسلامی تعیین می شود. از آنجا که جرم از نوع تعزیری است و مجازات آن معمولاً کمتر از پنج سال است، مدت مرور زمان برای تعقیب این جرم هفت سال از زمان وقوع جرم خواهد بود (طبق ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی).

اما باید توجه داشت که اگر آثار جرم (مثل صدور سند یا باقی ماندن تصرفات ناشی از ثبت) ادامه داشته باشد، مرور زمان منتفی می شود و شاکی همچنان می تواند اقدام کند.

لایحه دفاعیه

در پرونده هایی که متهم به جرم تقاضای ثبـت ملـک غـیر شده است، تنظیم لایحه ای دقیق و مستند بسیار مهم است. از جمله دفاعیات مؤثر در این پرونده ها عبارت اند از:

• عدم اطلاع از تعلق ملک به دیگری
• ارائه سند عادی یا قولنامه ای معتبر
• سابقه تصرفات طولانی و حسن نیت
• نداشتن قصد بردن مال غیر
• اشتباه در تطبیق پلاک ثبتی

در این مرحله، حضور وکیل با تجربه در دعاوی ثبتی و کیفری، می تواند مسیر پرونده را به نفع متهم تغییر دهد.

تفاوت دعوای حقوقی و کیفری در ثبت ملک غیر

بسیاری از مردم نمی دانند که ثبت یک ملک می تواند هم وجهه حقوقی داشته باشد و هم کیفری. اگر شخصی واقعاً تصور کند مالک ملک است و مدارک عرفی یا ثبتی در اختیار داشته باشد، موضوع صرفاً حقوقی است. اما اگر قصد سوء استفاده، سند سازی یا تصرف آگاهانه در کار باشد، موضوع وارد حیطه کیفری می شود.

آثار کیفری جرم ثبت ملک غیر

مجازات جرم ثبت ملک غیر علاوه بر حبس تعزیری، ممکن است شامل موارد زیر هم بشود:

• ابطال سند مالکیت صادره
• بازگرداندن ملک به مالک اصلی
• محرومیت از حقوق اجتماعی (در صورت تکرار یا گستردگی جرم)
• الزام به جبران خسارت شاکی خصوصی

نقش وکیل در پرونده ثبت ملک غیر

در چنین پرونده هایی، بار اثبات یا دفاع بسیار سنگین است. وکیل متخصص با تسلط بر رأی وحدت رویه ماده ۱۰۹ قانون ثبت، رویه دیوان عدالت اداری، و اصول حقوق ثبت، می تواند در دفاع از حقوق موکل، اعم از مالک واقعی یا متهم، اقدامات مؤثری انجام دهد.

مؤسسه حقوقی وکیل نادری با تخصص در دعاوی ثبت، کیفری و املاک، آماده ارائه مشاوره حقوقی و پذیرش پرونده در این حوزه است.

وکیل نادری در کنار شماست

جرم تقاضای ثبت ملک غیر نه تنها یک اشتباه ساده نیست، بلکه اقدامی کیفری و دارای تبعات سنگین است که قانون گذار در ماده ۱۰۹ قانون ثبت برای آن مجازات در نظر گرفته است. مرور زمان، رأی وحدت رویه، و شرایط اثبات یا دفاع از اتهام، همه عواملی هستند که نیازمند بررسی دقیق توسط اهل فن است. چنانچه درگیر چنین موضوعی هستید، پیشنهاد می کنیم حتماً با وکیل متخصص در امور ثبتی مشورت کنید تا حقوق شما حفظ شود.

برای آشنایی بیشتر با موضوعات مشابه، پیشنهاد می کنیم مقاله های جرم فروش مال غیر و شرایط اثبات آن و ابطال سند رسمی را در سایت وکیل نادری مطالعه کنید.

سوالات کلیدی

آیا اگر ملکی را از ورثه خریداری کنم و بعداً معلوم شود متعلق به غیر است، مجرم محسوب می شوم؟

در صورتی که حسن نیت شما و نا آگاهی از موضوع اثبات شود، احتمال مسئولیت کیفری منتفی است. اما ممکن است پرونده حقوقی برای ابطال سند ایجاد شود.

آیا صدور سند رسمی مانع از رسیدگی کیفری است؟

خیر. حتی اگر سند رسمی هم صادر شده باشد، اگر اثبات شود از طریق تقلب و سوء نیت انجام شده، موضوع قابل پیگرد کیفری است.

اگر مالک اصلی سند رسمی نداشته باشد ولی مدعی شود ملک برای اوست، چه می شود؟

دادگاه باید دلایل و مستندات طرفین را بررسی کند. اگر مالکیت غیر از طریق تصرفات، استشهاد، یا سابقه ثبتی احراز شود، ثبت ملـک به نام غیـر می تواند جرم تلقی شود.