نکاتی درباره الزام به تنظیم سند رسمی

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی در ابتدا لازم است نکاتی در خصوص خرید و فروش اموال منقول (اتومبیل ، خط موبایل و… ). و اموال غیر منقول (زمین ، آپارتمان و…. ) بیان شود. چرا که اساس و مبنای ایجاد مشکل همان ابتدای کار در زمان تنظیم مبایعه نامه می باشد .

نکات مهم در زمان تنظیم مبایعه نامه

۱-مدارک مالکیتی و هویتی طرف مقابل را شخصاً رویت و رونوشت بگیرید

هرچند غالب قرار دادهای مربوط به معاملات املاک در بنگاهها و مشاورین املاک تنظیم میگردد. و معاملات خودرو و دیگر اموال منقول نیز در این قبیل مراکز صورت می گیرد و متصدیان این بنگاه ها خود شخصا مدارک هر دو طرف خریدار و فروشنده را بررسی می نمایند. امّا بهتر آنست که هر یک از طرفین تمامی مدارک هویتی و مالکیتی طرف مقابل را روئت کرده و شخصاً یک رونوشت از آن تهیه نمایند. چرا که بسیاری از دعاوی طرح شده در مراجع قضایی به علت عدم بررسی دقیق مدارک مالکیتی محکوم به رد می شوند .

۲-طرف مقابل حتماً مالک و یا نماینده قانونی مالک باشد

در بسیاری از موارد شخص معامله کننده مالک اصلی نبوده و ممکن است به ادعای این امر که از همسر خود اجازه فروش و یا وکالتی از ایشان دارد. که به علت فراموش کاری همراه نداشته از شما درخواست نماید مبایعه نامه اولیه را فی مابین تنظیم نمایید .

در این قبیل موارد حتماً توجه داشته باشید به هیچ عنوان وارد معامله نشده و مبایعه نامه ای تنظیم ننمایید. هرچند ممکن است طرف مقابل صادق بوده و قصد فریب نداشته باشد. یا حتی مشاور و بنگاه معاملاتی نیز طرف مقابل را تایید نماید اما به یاد داشته باشید. احتمال بروز مشکلات حقوقی در این موارد بسیار زیاد بوده و هرگز نباید این شرایط مورد پذیرش قرار بگیرد

۳-تا زمان پرداخت نشدن کلیه مبلغ سند رسمی تنظیم ننمایید

در بسیاری از معاملات خریدار بخشی از ثمن معامله (قیمت موضوع معامله) را بوسیله چک شخصی پرداخت می نماید. که باید توجه داشت در این قبیل موارد تا زمان تسویه حساب نهایی و وصول شدن آخرین برگه چک نسبت به تنظیم سند رسمی به نفع ایشان خودداری نمایید. چرا که ممکن است بعد از انتقال سند خریدار از اجرای تعهدات خود خودداری کرده و چکهای ایشان با گواهی عدم پرداخت روبرو شود. و در این صورت محاکم صرفاً فروشنده را محق دریافت مبلغ چک دانسته و معامله صورت گرفته را بی اعتبار نمی دانند .

۴- جهت تاخیر در انجام تعهد از طرف مقابل خسارت و حق فسخ بگیرید

در زمان تنظیم مبایعه نامه ممکن است تعهداتی برای هر یک از طرفین در نظر گرفته شود. به عنوان مثال در معاملات املاک زمانی جهت تحویل واحد آپارتمان و یا زمانی جهت واریز الباقی ثمن معامله به خریدار مهلت داده می شود. در این قبیل موارد می بایست 2 نکته را مد نظر قرار دهید نخست آنکه در صورت تاخیر در انجام تعهد برای طرف مقابل خسارتی در نظر بگیرد. و دوم آنکه در صورت تاخیر و یا خودداری از انجام تعهد برای خود حق فسخ ایجاد نمایید که بوسیله آن بتوانید معامله را یک طرفه فسخ نمایید .

۵- شرط داوری که در انتهای قرار داد قید میگردد را حذف کنید

باید توجه داشت شرط داوری در قرار دادها ، شرط بسیار کارآمد و مفیدی می باشد. و دفتر حقوقی وکیل نادری نیز مفتخر است امور داوری در زمینه های مختلف را پذیرفته و نسبت به رفع اختلاف اقدام نماید. اما متاسفانه در فرم های عمومی قرار دادهای خرید و فروش شرط داوری بصورت بسیار ناقص و بدون بررسی دقیق ذکر می شود. که نه تنها راهگشا نبوده بلکه طرفین معامله را درگیر مسائل پیچیده داوری مینماید پس بهتر آنست از اساس شرط حل اختلاف توسط داور را در قرار دادهای خود را حذف نمایید. و یا وکیل پایه دادگستری و یا حقوق دانی معتبر و معتمد را به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب نمایید. ( در صورت تمایل از بهره مندی تخصصی داوری این مجموعه می توانید اطلاعات بیشتر را طی تماس با وکیل ملکی دریافت نمایید) .

6- در نظر داشته باشید چنانچه ملک مشایی بوده و بیش از یک مالک داشته باشد تمام ثمن معامله را به یکی از مالکین پرداخت نکنید.

چرا که ممکن است بعداً دیگر مالکین مدعی شوند که ثمنی به آنها پرداخت نگردیده و مشکلات حقوقی زیادی به وجود آید . توصیه ما این بوده که سهم هر مالک از ثمن معامله به خود او پرداخت و رسید اخذ شود. و یا چنانچه تراضی به این نحو بوده که تمام مبلغ ثمن  به یکی از مالکین و یا اشخاص دیگری پرداخت شود. این موضوع در قرارداد آورده شده و شماره حساب بانکی که قرار است ثمن معامله به آن واریز شود. ذکر و به امضای طرفین قرارداد و شهود معامله برسد .

روند رسیدگی الزام به تنظیم سند رسمی

در جهت مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی باید متذکر شویم در صورت عدم ذکر شرط داوری تمامی دعاوی راجع به الزام به تنظیم سند املاک در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی و در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی برخی از اموال منقول موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد .

باید توجه داشت الزام به تنظیم سند رسمی می بایست به طرفین مالک اصلی و ایادی ما بعد آن طرح گردد. و در صورت عدم ذکر مالک اصلی در دادخواست ، دعوی طرح شده با قرار رد دادگاه روبرو خواهد شد. به عنوان مثال ملکی بنام آقای جعفری بوده و ایشان طی مبایعه نامه عادی آنرا به آقای احمدی منتقل می نماید. و ایشان نیز به موجب سند نکاح ملک را به عنوان مهریه به همسر خود خانم غفاری منتقل مینماید. حال خانم غفاری ملک خود را به شخصی میفروشد. در این فرض خریدار جدید می بایست تمامی مالکین ، از آقای جعفری به عنوان مالک رسمی سند و ایادی ما بعد را طرف دعوی قرار دهد. و الزام ایشان را به تنظیم سند رسمی از دادگاه مطالبه نماید .

در مواردی ممکن است ملک موضوع معامله فاقد سند تفکیکی ، پایان کار و… بوده و یا در به علت دریافت تسهیلات در رهن بانک باشد. در این شرایط خریدار می بایست موجبات رفع موانع جهت تنظیم سند رسمی را هم از فروشنده بخواهد که عناوین دادخواست های آن عبارتند از :

• الزام به فک رهن
• الزام به اخذ پایانکار
• الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
• الزام به اخذ تقسیم نامه رسمی
• الزام به انجام تعهدات قرار دادی(مالی و غیر مالی)

البته بند آخر بسیار عام بوده و موارد بسیاری را که مقدمه تنظیم سند می باشد میتواند در خود جای دهد .

اقدامات دادگاه به محض وصول پرونده

اصولا در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مراجع در ابتدا مالکیت موضوع اختلاف را استعلام مینمایند به عنوان مثال در خصوص خودرو موضوع مالکیت از راهنمایی و رانندگی نیروی انتظامی و در خصوص املاک موضوع مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام میگردد و در زمان رسیدگی در صورت قرار داشتن مالک اصلی در بین خواندگان دادگاه انتقال مالکیت فی مابین ایادی را بررسی و در صورت صحیح و قانونی بودن نقل و انتقالات فی مابین افراد و عدم وجود مانع قانونی حکم به الزام تنظیم سند رسمی به نفع خریدار صادر میگردد .

هزینه دادرسی

همانطور که بیان گردیده ممکن است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه و یا شورای حل اختلاف طرح گردد. در صورت طرح دادخواست در دادگاه مبلغ دو ونیم درصد تا مبلغ 200.000.000 ریال و مازاد بر آن معادل سه و نیم درصد مبلغ خواسته به عنوان هزینه دادرسی پرداخت و در صورت طرح در شورا هزینه دادرسی دو ونیم درصد خواهد بود. و باید توجه داشت مبلغ خواسته در خصوص اموال غیر منقول تعیین ارزش منطقه ای آن می باشد. مطابق قانون ارزش منطقه ای جهت ابطال تمبر های دولتی تعیین میشود و نسبت به ارزش واقعی املاک بسیار اندک خواهد بود .

مدارک مورد نیاز

مـدارک لازم جهت ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از اصل مبایعه نامه و یا قرار دادی که به استناد آن مالکیت به ذیحق منتقل شده است. مـدارک مبنی بر مالکیت فروشنده نسبت به موضوع معامله و مدارک هویتی رسمی مانند شناسنامه و کارت ملی و با توجه به الزامی بودن ثبت دادخواست از طریق الکترونیکی ، ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیکی ثنا لازم و ضروری می باشد .

لازم به ذکر مجدداً متذکر شویم این قبیل دعاوی از لحاظ حقوقی دارای پیچیدگی بسیار می باشد. و اقدام بدون مشورت با وکیل دادگستری هزینه و زمان بیشتری از ذیحق اتلاف می نماید پس بهتر است قبل از هر اقدام به دفتر وکالت مراجعه و با اخذ مشاوره حقوقی صحیح و اعطای وکالت به وکیل دادگستری از حمایت قضایی بهره مند شوید .

سوالات شما

حق الوکاله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر می‌باشد؟

• حق الوکاله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً با توجه به قیمت ملک به صورت توافقی بین وکیل و موکل معین می‌گردد

سلام من یک واحد آپارتمانی از شخصی خریداری کرده و تمام مبلغ قرارداد ، حتی ده درصد آخر را نیز به حساب ایشان واریز کردم ولی فروشنده سند را به نام من منتقل نمی‌کند لطفا من را راهنمایی کنید؟

• شما می‌توانید الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملک از دادگاه بخواهید دادگاه با احراز شرایط ایشان را مجبور به انتقال سند رسمی می‌نماید .

با سلام خدمت مجموعه حقوقی قوی وکیل نادری من دو سال قبل یک واحد آپارتمانی از یک شرکت ساخت و ساز ساختمان خریداری کردم. که قرارداد آن را مشاوره حقوقی شرکت تنظیم کرده بود . قرار بر این بوده که بعد از پرداخت آخرین قسط و طی مراحل قانونی ملک به من تحویل و سند رسمی به نام من منتقل گردد. اما شرکت از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند آیا امکانش هست شما پرونده من رو قبول کنید ؟

• سلام بله . در خصوص این پرونده لازم است قرارداد تنظیمی فی مابین مطالعه ، دیگر مدارک بررسی و در نهایت با جمع آوری مدارک لازم اقدام به اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمایید .