حق شفعه چیست ؟ 8 شرط مهم

تکات کلیدی و مهم حق شفعه با وکیل نادری : یکی از اسباب تملک طبق ماده 140 قانون مدنی «اخذ به شفعه» است. اخذ به شفعه همان اِعمال یا اجرای «حق شفعه» است. بعبارت دیگر برای اخذ به شفعه، نخست باید حق شـفعه‌ ای وجود داشته باشد. حق شـفعه از حقوق مالی و مربوط به مبحث اموال و مالکیت‌ها است، امّا اخذ به شفعه یا اجرای حق شفعه از مباحث مربوط به اعمال حقوقی است؛ چرا که اراده شفیع سبب تملک حصه فروخته شده می شود.

تعریف حق شفعه

قانون مدنی حق شفـعه را تعریف نکرده بلکه تنها در ماده 808 قانون مدنی شرایط ایجاد حق شـفعه را بیان نموده است. طبق این ماده:

«هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»

بنابراین حـق شـفعه عبارت است از حق تملک قهری حصه شریک سابق از خریدار آن در برابر قیمتی که پرداخته است.

اوصاف حق شفعه

1. حق شفعه حق مالی است

حـق شـفعه حق مالی است؛ زیرا به شفیع حق میدهد که مال فروخته شده را تملک کند. از آثار مالی بودن حـق شـفعه آن است که حـق شـفعه قابل اسقاط است.

2. حق شفعه حق عینی است

در تقسیم‌بندی حقوق به حق عینی و حق دینی، حـق شـفعه جزء حقوق عینی است نه دینی؛ یعنی شفیع برای اعمال حق لازم نیست علیه خریدار اقامه دعوا کند و الزام او را به انتقال حصه فروخته شده را بخواهد.

شرایط ایجاد حق شفعه

1. غیرمنقول بودن مال

فروش مال غیرمنقول ذاتی یعنی زمین به شخص ثالث، برای شریک دیگر حـق شـفعه ایجاد میکند. فروش مال غیرمنقول ناشی از عمل انسان یعنی ساختمان و درخت، اگر همراه با فروش زمین باشد. شریک دیگر حـق شـفعه دارد و اگر بدون زمین فروخته شود، حـق شـفعه ایجاد نمی شود. فروش مال غیرمنقول تبعی و غیرمنقول حکمی برای شریک حـق شـفعه ایجاد نمیکند.

2. قابل تقسیم بودن مال

چنانچه مال غیرمنقول، قابل تقسیم به اجزای مساوی با ارزش و قیمت برابر باشد، حق شفعه پدید می‌آید.

3. محدود بودن شرکاء به دو نفر

برای پیدایش حـق شـفعه باید شمار شرکاء در زمان انعقاد عقد بیع محدود به دو شخص باشد. اگر شمار شرکاء پس از عقد بیع، به بیش از دو نفر افزایش یابد، مانع ایجاد حـق شـفعه نیست.

4. اشاعه در مالکیت(مشترک بودن مال)

استثنائاً در جایی که دو شخص بدون آنکه در ملک مشاعاً شریک باشند. در ممر یا مجری شریک بوده و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر و مجری بفروشد، دیگری حـق شـفعه دارد. دیوار مشترک دارای حکم ممر یا مجری نیست.

5. انتقال حصه شریک به شخص ثالث

6. انتقال حصه شریک از طریق عقد بیع

7. مبیع قرار گرفتن حصه انتقال یافته

8. پرداخت ثمن از سوی شفیع به خریدار

آیا حـق شـفعه قابل انتقال بصورت قهری میباشد؟

بلی؛ حـق شـفعه پس از فوت شفیع به وارثان او به اندازه سهم الارث هر یک منتقل میشود.

آیا حـق شـفعه بصورت ارادی قابل انتقال است؟

حق شـفعه بصورت ارادی یا قراردادی قابل انتقال نبوده و انتقال آن باطل است. خواه شفیع بصورت مستقل حـق شـفعه را واگذار کند یا همراه حصه خود، خواه منتقل الیه شخص ثالث باشد یا خریدار حصه مشاع.

تأخیر در اجرای حـق شفعه چه تبعاتی در پی دارد؟

حق شـفعه فوری است و تأخیر در اجرای آن سبب سقوط حق شفـعه می‌شود. معیار فوریت، عرفی است. بنابراین به روز یا ساعت مشخصی معیار فوریت نمی باشد.

پست های مرتبط با این مقاله

https://vakilnaderi.com/حق عمری چیست ؟ معرفی 3 نوع https://vakilnaderi.com/وکیل فروش ملک مشاع و تقسیم مال مشاء https://vakilnaderi.comتصرف عدوانی چیست؟