معایب و نقاط ضعف حقوقی املاک قولنامه ای
املاک قولنامه ای چه معایب و نقاط ضعفی دارند ؟ با وکیل نادری – متخصص امور ملکی : یکی از مسائل حقوقی که به کرات در سطح جامعه پدیدار می باشد معاملات قولنامه ای املاک می باشد. که به خاطر اینکه توسط افراد عادی انجام می شود. که اطلاعات حقوقی چندانی ندارند با سوء استفاده دلالان ملکی و فرصت طلبان، خریدار یا فروشنده با مشکلات و در اصطلاح گیر و گرفتاری های زیادی مواجه می شوند.
عدم سابقه ثبتی ملک قولنامه ای
ملک قولنامه ای که در عرف مرسوم است به این معنا و مفهوم می باشد. که ملک مورد نظر سابقه ثبت رسمی در اداره ثبت و دفتر املاک ندارد. و به عبارت دیگر ملک های قولنامه ای تشریفات ثبت را نگذرانده اند.
ضعف املاک قولنامه ای
در فرآیند معامله در ملک قولنامه ای عملاً نمی توان استعلام ثبتی از چنین املاکی درخواست کرد. و همین امر باعث کلاهبرداری های زیادی می تواند باشد. از جمله اینکه یک ملک که از طریق مبایعه نامه که سند عادی است مورد خرید و فروش قرار گرفته است توسط افراد فرصت طلب به افراد متعددی دیگری نیز فروخته شده باشد. و تعارض منافع رخ می دهد و مقدمه ای برای اقامه دعوا در مراجع قضایی با موضوع اثبات مالکیت می باشد.
سبق تصرف در ملک قولنامه ای
ملک قولنامه ای سند رسمی شش دانگ و تک برگ ندارد. و صرفاً به خاطر سبق تصرف از سالیان متمادی به صورت دست به دست و برگه ها و نوشته هایی تحت عنوان قولنامه این چنین ملک هایی تحت معامله قرار گرفته اند.
مصداق بارز املاک قولنامه ای
وکیل امور ملکی : نمونه بارز ملک قولنامه ای ملک هایی هستند که در روستاها مورد معامله قرار می گیرند. مصداق دیگر ملک هایی هستند که در نقاط مرزی کشور واقع شده اند و از سالیان قبل دست مالک بوده است. و در این نقاط جغرافیایی، دفاتر ثبت املاک وجود نداشته است تا این املاک به ثبت برسند. به همین سبب به صورت قولنامه ای و مبایعه نامه از مالک قبلی به مالک جدید انتقال پیدا می کند.
نوع دیگری از املاک قولنامه ای
علاوه بر تعریفی که از ملک قولنامه ای انجام شد نوع دیگری از املاک قولنامه ای وجود دارد .که علیرغم اینکه دارای سند رسمی می باشد. اما در بازار املاک معروف به املاک قولنامه ای می باشند. بدین شرح است که املاکی در کلان شهرهایی همچون تهران، اصفهان، شیراز، مشهد و تبریز وجود دارند که سابقه ثبت رسمی دارند.
این املاک در قالب قرارداد مشارکت در ساخت که بین مالک و سازنده منعقد می شود مورد بهره داری و ساخت و ساز قرار می گیرند. سازنده ملک به دلایل وجود برخی از مشکلات از جمله اختلافاتی که سازنده با مالکین پیدا می کند. یا مشکلات مالی اقدام به تهیه سند رسمی تفکیکی نمی کند. و ملک احداث شده فقط دارای سند رسمی مادر است.
در حالی که طبقات و واحدها ساخته شده اند و در اختیار پیش خریدار و مالکین قرار گرفته است. اما هنوز سند رسمی مخصوص هر واحد صادر نشده است. و مالکین جدید فقط یک برگ قولنامه و مبایعه نامه در اختیار دارند. و در اصطلاح ملک قولنامه ای و ملک بدون سند است.
توصیه مهم در خرید امـلاک قـولنـامه ای
برای خرید ملک قولنامه ای اولین نکته ای که باید توجه کرد باید دید از کدام نوع املاک قولنامه ای هستند. آیا از نوع اول است که اصلاً سند رسمی و سابقه سپری شدن تشریفات در دفاتر اسناد رسمی ندارد. یا اینکه سند رسمی دارد اما سند رسمی مادر است. و متعلق به کل مجموعه املاک است نه مربوط به طبقات و واحدهای احداث شده.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه در چیست؟
درست است که از لحاظ مفهوم حقوقی قولنامه و مبایعه نامه دو امر متفاوت هستند. ولی آنچه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد. و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه با مبایعه نامه با هم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.
چگونه از وضعیت ملک قولنامه ای مطلع شویم؟
مطمئن ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه ای استعلام از شهرداری است.
https://vakilnaderi.com
vakilnaderi
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.