وکیل مطالبه حق سرقفلی در تهران : حق سرقفلی یکی از مهمترین حقوق مالی مستاجر در قرارداد های اجاره تجاری است. مستاجر ممکن است پس از پایان قرارداد، تخلیه ملک یا انتقال محل کسب بخواهد این حق را از موجر مطالبه کند. در این مقاله بهطور کامل به بررسی شرایط مطالبه حق سرقفلی، نحوه ارائه نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی به نرخ روز، و راهکارهای اثبات مالکیت سرقفلی پرداخته ایم تا مستاجران بتوانند آگاهانه از حقوق خود دفاع کنند.
منظور از سرقفلی چیست ؟
سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدا اجاره از مستاجر میگیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.
نکته : حق سرقفلی فقط مربوط به اماکن تجاری است و اماکن مسکونی مشمول حق سرقفلی نمی باشند .
5 تفاوت اصلی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه :
سرقفلی عمدتاً در قرارداد های مشمول قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مطرح می شود، در حالی که حق کسب و پیشه مربوط به قانون ۱۳۵۶ است. در هر دو قانون، مستاجر در صورت رعایت شرایط مشخص، می تواند تقاضای دریافت مبلغی از موجر یا مالک جدید نماید. آشنایی با تفاوت این دو نهاد حقوقی، برای پیگیری صحیح حقوق مستاجر، ضروری است. ما در این مقاله، به قرارداد های اجاره مشمول قانون قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶می پردازیم.
به دلیل غیر شرعی بودن حق کسب و پیشه از منظر شورای نگهبان این حق از قانون روابط مستاجر و موجر ۵۶ حذف شد و در قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ حق سرقفلی در نظر گرفته شد. حق سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوت هایی دارند که تفاوت های آنها را بررسی میکنیم :
- سرقفلی از زمان عقد اجاره وجود دارد مستاجر و موجر با موافقت خود آن را مشخص میکنند در صورتی که حق کسب و پیشه تدریجی و در نتیجه فعالیت مستاجر به دست میآید .
- طرفین با توافق میتوانند حق سرقفلی را ساقط کنند اما حق کسب و پیشه امکان سقوط ندارد.
- حق کسب و پیشه مبنی بر کسب شهرت و پیشرفت و مشتری است اما مبنای حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای اجاره پرداخت می شود.
- در صورتی که بدون دریافت حق سرقفلی مکان تجاری اجاره داده شود و مستاجر بعد از اتمام مهلت اجاره دارای حق کسب و پیشه شود و یا برعکس ،حق کسب و پیشه برای مستاجر وجود ندارد.
- میزان حق سرقفلی مرتبط با موقعیت مکان است اما میزان حق کسب و پیشه مرتبط با تعداد مشتری است.
انواع سرقفلی :
۱- سرقفلی واقعی
منظور از این نوع سرقفلی این است که مالک بدون واگذاری ملک خود سرقفلی ملک را با اجاره ماهیانه و شرایط خاص به صورت نامحدود به شخص دیگر واگذار می کند .
۲- سرقفلی حاصل از کسب و پیشه :
این نوع سرقفلی در واقع حقوق مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار میشود و در میان مردم با نام سرقفلی شناخته شده است.
نحوه مطالبه سرقفلی :
مستاجر دارای حق سرقفلی با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی و تنظیم دادخواست مبنی بر مطالبه وجه پرداختی به موجر به عنوان سرقفلی و پرداخت هزینه دادرسی بر علیه موجر اقامه دعوا میکند.
موارد و معیارهای تعیین مبلغ سرقفلی :
- مدت اشتغال مستاجر
- نوع تجارت و کار مستاجر
- شرایط و کیفیت جاره
- موقعیت مکان تجاری
- وضعیت محل اجاره
شرایط انتقال سند سرقفلی :
انتقال سند سرقفلی زمانی بلامانع است که در قرارداد ، انتقال سند به غیر ذکر شده باشد و الا مستاجر حق انتقال را ندارد . مستاجر میتواند سرقفلی را به هر قیمتی که میخواهد انتقال دهد. در صورتی که انتقال سند سرقفلی مورد رضایت مالک نباشد قرارداد فسخ میشود .
حالات مختلف انتقال سرقفلی :
- انتقال اختیاری که در این انتقال مالک سرقفلی،با اختیار و اراده خود سرقفلی را به شخص دیگری از طریق سند عادی یا رسمی منتقل میکند.
- انتقال قهری که بعد از فوت مالک، سرقفلی به ورثه او منتقل می شود.
- انتقال قضایی که دادگاه حکم به انتقال سرقفلی میدهد.
نکته : اگر افرادی که حق انتقال سرقفلی را ندارند،آن را انتقال دهند تخلف کردهاند و در صورتی که مالک سرقفلی اقامه دعوا کند،نصف حق سر قفلی به طور حتمی ساقط میشود .
ماهیت سرقفلی در قانون موجر و مستاجر 1376
در قانون روابط موجر و مستاجر 76، سرقفلی، برخلاف حق کسب و پیشه، ماهیتا نوعی توافق قراردادی میان مالک و مستاجر است و تنها در صورتی قابل مطالبه است که بدوا از جانب مستاجر به موجر پرداخت شده باشد و به همین دلیل، تنها همان مبلغ به نرخ روز با نظر کارشناس دادگستری قابل مطالبه است. در حالی که در اجاره های مشمول قانون 56 ، حق کسب و پیشه ماهیت قانونی دارد و توافق بر خلاف آن ممکن نیست و لذا میزان آن، بنا به نظر کارشناس، نه به نرخ روز، بلکه بر مبنای برخی معیارها که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، تعیین می شود.
شرایط مطالبه حق سرقفلی
برای اینکه مستاجر بتواند از موجر تقاضای پرداخت سرقفلی کند، باید:
- رابطه استیجاری تجاری وجود داشته باشد
- سرقفلی در ابتدای قرارداد به مالک پرداخت شده باشد
- پایان قرارداد یا تخلیه ملک توسط موجر یا با رضایت او انجام شود
در این حالت، مستاجر می تواند با ارائه دادخواست، حق خود را مطالبه نماید. استفاده از نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی به نرخ روز به مستاجر کمک می کند تا مسیر قانونی خود را با دقت طی کند.
اثبات مالکیت سرقفلی و مدارک مورد نیاز
برای موفقیت در طرح دعوای اثبات مالکیت سرقفلی، ارائه مدارک کافی الزامی است:
- اجارهنامه مکتوب
- رسید پرداخت سرقفلی
- شهادت شهود
- سابقه فعالیت در محل کسب
در نبود مدارک رسمی، ارائه نمونه رای اثبات حق سرقفلی یا استناد به رویه قضایی مشابه، می تواند در جلب نظر دادگاه موثر باشد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی سرقفلی
بر اساس قانون جدید دادگاه های صلح، دعاوی مرتبط با حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و حق مالکانه، به دلیل تخصصی بودن موضوع، از صلاحیت دادگاه صلح خارجاند و باید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شوند. لذا حتی در مواردی که در دعوای تخلیه، سرقفلی نیز مطرح باشد، رسیدگی به هر دو دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی است. بنابراین متقاضی باید با دقت، دادخواست خود را در مرجع صالح تقدیم کند تا از رد آن جلوگیری شود.
نحوه تعیین مبلغ سرقفلی و مقایسه آن با نحوه تعیین حق کسب و پیشه
میزان حق کسب و پیشه معمولاً با ارجاع به کارشناسی رسمی دادگستری تعیین می شود. عواملی مانند:
- موقعیت ملک
- نوع فعالیت تجاری
- مدت زمان فعالیت
- میزان سرمایهگذاری مستاجر
در تعیین مبلغ موثرند. به همین دلیل، در بسیاری از نمونه دادخواست های مطالبه حق کسب وپ پیشه، درخواست ارجاع به کارشناس نیز گنجانده می شود. در حالی که همانطور که اشاره شد، سرقفلی ماهیت قراردادی دارد و به نرخ روز پرداخت می شود.
نقش توافقات قراردادی در اثبات حق سرقفلی
- در بسیاری از پرونده های مطالبه سرقفلی، یکی از چالش های اصلی این است که آیا اصلاً توافقی بر پرداخت سرقفلی وجود داشته یا نه. اگر در متن قرارداد اجاره به پرداخت سرقفلی اشاره نشده باشد، مستاجر باید از طریق ارائه رسید، شهادت شهود یا حتی استعلام های صنفی، وجود این توافق را ثابت کند. در غیر این صورت، ادعای او ممکن است مردود شود.
- همچنین برخی قرارداد ها، پرداخت وجهی را بهصورت کلی ذکر کرده اند بدون اینکه مشخص باشد این مبلغ برای سرقفلی بوده یا رهن. در چنین مواردی، دادگاه با بررسی عرف، سابقه معاملاتی طرفین و سایر قرائن تصمیمگیری می کند. به همین دلیل استفاده از نمونه دادخواست اثبات مالکیت سرقفلی همراه با ضمائم دقیق و استناد به آراء مشابه، احتمال موفقیت در دعوا را افزایش می دهد.
- در صورتی که قرارداد به شکل رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد، اثبات پرداخت سرقفلی سادهتر خواهد بود. اما در قرارداد های عادی، بار اثبات بهطور کامل بر دوش مستاجر است. به همین دلیل داشتن مشاوره تخصصی و کمک گرفتن از وکیل، در چنین شرایطی بسیار اهمیت دارد.
دریافت حق سرقفلی مستلزم رعایت دقیق شرایط قانونی، تنظیم صحیح دادخواست و ارائه مستندات لازم است. از آنجا که دعاوی سرقفلی بسیار حساس و مالی هستند، توصیه می شود پیش از اقدام، با وکیل متخصص مشورت شود. مجموعه حقوقی وکیل نادری با تجربه فراوان در پرونده های سرقفلی و اجاره تجاری، آماده ارائه مشاوره حقوقی و پیگیری کامل حقوقی پرونده شما می باشد.
وکیل مطالبه حق سرقفلی :
مطالبه و انتقال حق سرقفلی از جمله امور حقوقی است که رسیدگی به آنها نیازمند مشورت با وکیل است زیرا وکیل با تجربه و تخصص خود در این زمینه به بهترین نحو میتواند از حقوق موکل خود دفاع کند در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق راه های ارتباطی با وکیل نادری تماس حاصل فرمایید.
در چه شرایطی مستاجر می تواند حق سرقفلی مطالبه کند؟
هنگامی که قرارداد پایان یافته باشد یا ملک با رضایت موجر تخلیه شود، و مستاجر در ابتدا سرقفلی پرداخت کرده باشد.
آیا ترک محل کسب باعث از بین رفتن حق کسب و پیشه می شود؟
در صورت اثبات ترک محل بدون دلیل موجه یا موارد مندرج در قانون 56، ممکن است دادگاه رای به سقوط حق سرقفلی دهد.
آیا دعاوی سرقفلی در دادگاه صلح بررسی می شود؟
خیر، طبق قانون جدید، این دعاوی از صلاحیت دادگاه صلح خارجاند و باید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شوند.
